Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 6 oktober 2026 beslist dat Tamoil Nederland B.V. een onbemand tankstation uiterlijk 31 december 2026 moet ontruimen (ECLI:NL:GHARL:2026:6394). Het hof vernietigde daarmee een vonnis van de kantonrechter in Leeuwarden uit november 2024, die het station nog als winkelbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW had aangemerkt. Het hof past daarbij de lijn toe die de Hoge Raad op 10 april 2026 uitzette voor onbemande tankstations. De kern: pompen, tanks, een vloeistofdichte vloer en een luifel maken van een terrein nog geen gebouwde onroerende zaak. Ook Tamoils pogingen om het station via een technische ruimte of een betaalpaal toch onder de huurbescherming te brengen, strandden. De huur eindigde daardoor van rechtswege op 31 december 2024.

Van geldlening naar huurconstructie

De geschiedenis van de zaak gaat terug tot de jaren tachtig. De rechtsvoorgangers van de verhuurder kochten in 1983 een perceel met een pand en werden in 1986 ook eigenaar van een naastgelegen pand waarop een tankstation met één pomp stond. In 1996 verstrekte de rechtsvoorganger van Tamoil een geldlening om het tankstation te verplaatsen en te vergroten. Die lening moest binnen tien jaar worden terugbetaald. Het station werd rond 1996 daadwerkelijk verplaatst en vergroot, en de verhuurder exploiteerde het aanvankelijk zelf. Contractueel moest de brandstof bij Tamoil worden ingekocht.

Dat liep niet goed af. Het lukte de verhuurder niet om in de jaren daarna de lening met rente af te lossen en de geleverde brandstof volledig te betalen. Tamoil nam daarop de exploitatie over. Zo heeft het hof de feiten vastgesteld; volgens de verhuurder gaat achter de betalingsproblemen van destijds een uitgebreidere voorgeschiedenis schuil, die in deze procedure verder buiten beschouwing bleef. Op 4 maart 2005 sloten partijen een vaststellingsovereenkomst. De opeisbare vordering van Tamoil bedroeg op dat moment € 366.518,26. Die schuld zou worden afgelost via een huurconstructie: de verhuurder gaf Tamoil voor tien jaar, vanaf 1 januari 2005, huurgenot van de locatie, en de huurbetalingsverplichting werd verrekend met de terugbetalingsverplichting. In de overeenkomst stond ook dat de verhuurder moest blijven proberen een deel van het perceel, het stuk met de pompen, tank, luifel en het vulpunt, in eigendom over te dragen aan Tamoil. Daarvoor was medewerking van de toenmalige bank nodig. Die overdracht is er nooit gekomen.

Per 1 januari 2015 was de schuld afgelost. Eind 2014 legden partijen hun verdere relatie vast in een schriftelijke huurovereenkomst, opgesteld door Tamoil. Daarin staat dat de verhuurder eigenaar is van het tankstation, en dat daartoe in ieder geval de ondergrondse installatie, de luifel, de vloeistofdichte vloer en de bovengrondse installatie behoren. De betaalpaal (een zogenoemde outdoor payment terminal) en het prijzenbord zijn volgens het contract eigendom van Tamoil. Het gehuurde was bestemd voor gebruik als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen. De huur liep vijf jaar, van 1 januari 2015 tot en met 31 december 2019, met een verlenging van vijf jaar tenzij tijdig was opgezegd. Over de toepasselijkheid van het wettelijke regime voor bedrijfsruimte (afdeling 7.4.6 BW) zeiden de vaststellingsovereenkomst en de huurovereenkomst niets.

De opzegging en het geschil

Bij aangetekende brief van 11 september 2023 zegde de verhuurder de huur op tegen 31 december 2024 en zegde zij ook de ontruiming aan. In een e-mail van een maand later lichtte zij toe dat de huurprijs naar haar mening aanzienlijk te laag was, dat gesprekken daarover geen resultaat hadden opgeleverd en dat zij marktconform wilde verhuren. Ook wilde zij haar terrein op meer manieren kunnen exploiteren, onder meer om ruimte te maken voor aanvullende activiteiten en investeringen. Dat betekende volgens haar advocaat niet dat de verhuurder van meet af aan van Tamoil af wilde. Tamoil kreeg eerst de gelegenheid de huurrelatie voort te zetten: partijen spraken over een nieuwe huurovereenkomst en de voorwaarden voor verdere exploitatie, maar werden het niet eens, met name niet over de huurprijs die Tamoil bood, mede gelet op de aanbiedingen van andere marktpartijen. Pas daarna ging de verhuurder met andere partijen verder. Ook het hof stelde vast dat de verhuurder Tamoil een kans op een nieuwe huurperiode had geboden (zie hieronder). Tamoil liet in november 2023 weten niet in te stemmen met de opzegging.

Daarmee lag de vraag op tafel welk huurregime gold. Volgens de verhuurder vielen de afspraken onder het algemene huurrecht, of hooguit onder artikel 7:230a BW, dat bij overige bedrijfsruimte alleen tijdelijke ontruimingsbescherming biedt. Volgens Tamoil ging het om middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. In dat regime kan de verhuurder alleen opzeggen op een van de wettelijke gronden, en die moet hij in de opzeggingsbrief noemen. De brief van september 2023 noemde geen grond. Als Tamoil gelijk had, was de opzegging dus nietig.

De verhuurder vroeg de kantonrechter om een verklaring voor recht dat de huur per 31 december 2024 zou eindigen, subsidiair dat de huur onder het 230a-regime rechtsgeldig was opgezegd, en om veroordeling van Tamoil tot ontruiming vóór 1 januari 2025.

De kantonrechter koos voor bescherming

De kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, zittingsplaats Leeuwarden, wees die vorderingen op 26 november 2024 af (ECLI:NL:RBNNE:2024:4522). De kantonrechter nam weliswaar de Valkenburg-beschikking van de Hoge Raad uit 2014 als vertrekpunt, maar zag ruimte om het begrip gebouwde onroerende zaak in artikel 7:290 BW iets ruimer in te vullen dan bij artikel 7:230a BW. De redenering: het 290-regime wil detailhandelaren beschermen tegen opzegging, en dat beschermingsniveau rechtvaardigt een minder strenge eis. Een bemand tankstation valt volgens de kantonrechter op grond van vaste rechtspraak altijd onder 7:290 BW.

Volgens de kantonrechter was het tankstation bestemd voor kleinhandel: de brandstof werd grotendeels aan particulieren verkocht en het station was openbaar toegankelijk. De betaalpaal gold als voor het publiek toegankelijk verkooppunt. Omdat het station duurzaam met de grond was verenigd en er voor de aanleg een bouwvergunning nodig was geweest, kon het naar het oordeel van de kantonrechter ook als gebouwde onroerende zaak worden aangemerkt. De opzegging zonder grond was daarmee nietig.

Tussendoor: de Hoge Raad over onbemande stations

De verhuurder ging in hoger beroep. Na de mondelinge behandeling op 2 december 2025 hield het hof de zaak aan, omdat de Hoge Raad nog twee arresten over dezelfde vraag moest wijzen. Die kwamen op 10 april 2026 (ECLI:NL:HR:2026:552 en ECLI:NL:HR:2026:553), in zaken tussen tankstationexploitant EG Retail (Netherlands) B.V. en een verhuurder. De Hoge Raad oordeelde daarin dat de uitleg uit de Valkenburg- of Landingsbaan-beschikking (HR 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899) ook geldt voor de vraag of het gehuurde een gebouwde onroerende zaak is in de zin van artikel 7:290 lid 2, onder a, BW. Een lagere drempel voor winkelruimte komt er dus niet.

Die maatstaf luidt, kort gezegd, dat een zaak in elk geval een gebouwde onroerende zaak is als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Een gebouw is een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt, met een verwijzing naar artikel 1 van de Woningwet. Ook iets wat daar niet helemaal aan voldoet, kan onder omstandigheden als gebouwd gelden, maar een enkele verharding of bewerking van de grond is in de regel niet genoeg. Voor het onbemande station in de EG Retail-zaak concludeerde de Hoge Raad dat een gehuurde zaak met pompen, een ondergrondse installatie met tanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel, zonder verkoopruimte, in beginsel geen gebouwde onroerende zaak is. Dat geldt voor zowel artikel 7:230a als artikel 7:290 BW.

Na de arresten lieten beide partijen zich bij akte van 12 mei 2026 uit over de gevolgen voor hun zaak. Tamoil had in hoger beroep ook gevraagd om prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen.

Het oordeel van het hof: geen gebouwde onroerende zaak

Het hof stelt voorop dat voor de kwalificatie bepalend is wat in de huurovereenkomst over het gehuurde is afgesproken en wat partijen, mede gelet op de inrichting, voor ogen stond. Omdat niet was gebleken dat het station onder de vaststellingsovereenkomst van 2005 wezenlijk anders was ingericht dan bij het sluiten van de huurovereenkomst eind 2014, ging het hof uit van wat partijen in die laatste overeenkomst uitvoeriger hadden vastgelegd. Alleen de betaalpaal behandelde het hof apart.

Vervolgens legt het hof het station naast de maatstaf van de Hoge Raad. Het gehuurde omvat de ondergrondse installatie, de luifel, de vloeistofdichte vloer, de bovengrondse installatie en de pompen. Volgens het hof wijkt die bebouwing onvoldoende af van wat de Hoge Raad in april beschreef om het station toch als gebouwde onroerende zaak aan te merken. Het hof heeft daarbij, net als in de zaken die bij de Hoge Raad lagen, ook gekeken naar de omvang van de constructie, waaronder de luifel en de fundering daarvan, de aanlegkosten en de bouw- en milieuvergunningen die destijds nodig waren. Ook op die punten verschilt dit station niet van het station waarover de Hoge Raad oordeelde. De argumenten waarop de kantonrechter in 2024 zijn oordeel baseerde, zoals de duurzame vereniging met de grond en de vergunningplicht, wegen na het arrest van de Hoge Raad dus niet meer zwaar genoeg.

Technische ruimte en betaalpaal redden Tamoil niet

Tamoil probeerde het verschil met de EG Retail-zaak te zoeken in twee details. Het eerste was een technische ruimte. Volgens Tamoil omvatte het gehuurde ook een deel van het bedrijfsgebouw van de verhuurder achter het tankstation. Die ruimte deed vroeger dienst als shop en als ruimte voor de technische installatie, en herbergt nu nog steeds de installatie die het hele station aanstuurt. Tamoil noemde het zelfs het hart van het tankstation. Daarmee zou zij een gedeelte van een gebouw huren.

Het hof volgde dat niet. Noch de vaststellingsovereenkomst noch de huurovereenkomst vermeldt dat een technische ruimte tot het gehuurde behoort. Tamoil stelde tijdens de zitting nog dat de huurovereenkomst medegebruik van die ruimte regelt, maar kon niet aanwijzen waar dat staat. De huur van een bovengrondse technische installatie is volgens het hof iets anders dan de huur van een technische, gebouwde ruimte. De verhuurder had onweersproken verklaard dat zij Tamoil alleen toegang geeft tot haar meterkast en technische ruimte, waar ook installaties van de verhuurder zelf staan, voor onderhoud en storingsherstel. Die feitelijke situatie maakt van de huur nog geen huur van een station met een inpandige technische ruimte.

Het tweede argument was de betaalpaal. Tamoil stelde dat de betaalpaal door natrekking eigendom van de grondeigenaar was geworden en dus tot het gehuurde behoorde, of anders feitelijk was teruggehuurd. Dan zou er een verkooppunt in de zin van artikel 7:290 lid 2, onder a, BW aanwezig zijn. Het hof wees erop dat Tamoil eerder in de procedure, in de conclusie van antwoord, zelf had gesteld dat de betaalpaal en het prijzenbord haar eigendom zijn, conform de considerans van de huurovereenkomst. De tegenovergestelde stelling onderbouwde zij niet. Tamoil betwistte ook niet dat de verhuurder haar eigen betaalpaal vóór het sluiten van de huurovereenkomst had verwijderd en dat Tamoil zelf een nieuwe paal met eigen software had geplaatst. Dat wijst er volgens het hof op dat van een duurzame vereniging met de grond in de zin van artikel 3:3 BW, in samenhang met artikel 5:20 lid 1, onder e, BW, geen sprake is. Hoe de paal bestanddeel van de grond zou zijn geworden (artikel 3:4 BW), was het hof volstrekt onduidelijk. En omdat de huurovereenkomst uitdrukkelijk bepaalt dat de paal van Tamoil is, hoorde hij niet bij het gehuurde.

Het hof voegt daar een principiële opmerking aan toe. De vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak gaat vooraf aan de vraag of het om 230a- of 290-bedrijfsruimte gaat. Of het bedrijf van de huurder plaatsgebonden is, speelt bij die eerste vraag geen rol. Omdat het gehuurde geen gebouwde onroerende zaak is, kwam het hof aan plaatsgebondenheid niet toe. Prejudiciële vragen waren evenmin nodig, omdat de antwoorden niet nodig zijn om de zaak te beslissen.

Algemeen huurrecht: huur voor bepaalde tijd eindigt vanzelf

Valt het gehuurde buiten 7:290 en 7:230a BW, dan gelden alleen de algemene huurbepalingen van artikel 7:201 tot en met 7:231 BW. Dan wordt de uitleg van het contract beslissend. De verhuurder stelde dat het om een huur voor bepaalde tijd ging, zodat opzegging niet nodig was. Tamoil meende dat de stilzwijgende verlenging betekende dat wel moest worden opgezegd.

Het hof past de gangbare uitlegmaatstaf toe, met verwijzing naar het Haviltex-arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1981:AG4158): het gaat om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, mede gelet op de maatschappelijke kring waartoe zij behoren en de rechtskennis die van hen kan worden verwacht. Op basis van de tekst van artikel 3 van de huurovereenkomst, met de titel Huurperiode, komt het hof tot een huur voor bepaalde tijd: vijf jaar tot een als zodanig benoemde einddatum van 31 december 2019, met één verlenging van vijf jaar tot en met 31 december 2024. Ook die verlenging is weer een bepaalde tijd. Het hof weegt daarbij mee dat Tamoil volgens het hof een grote speler op de markt van tankstations is, ervaring heeft met huurovereenkomsten en het contract zelf heeft opgesteld. Wilde zij dat ook na de verlengde periode opzegging nodig was, dan had zij dat duidelijk moeten vastleggen. Dat zij dat niet deed, komt voor haar risico.

Op grond van artikel 7:228 lid 1 BW eindigt een huur voor bepaalde tijd zonder opzegging wanneer de tijd is verstreken. De huur eindigde dus op 31 december 2024. Voor zover een gemotiveerde, aangetekende opzegging met een termijn van ten minste een jaar toch vereist was, had de verhuurder daar volgens het hof voldoende aan voldaan met de brief van september 2023 en de toelichtende e-mail van oktober 2023.

Tamoils beroep op de redelijkheid en billijkheid, omdat zonder aanbod van schadevergoeding was opgezegd, faalde eveneens. Een opzegging was niet eens nodig. Bovendien regelt artikel 13 van de huurovereenkomst de financiële afwikkeling: de verhuurder neemt de investeringen van de huurder tegen boekwaarde over, met een lineaire afschrijving over vijftien jaar. Daarnaast had de verhuurder met Tamoil onderhandeld over voortzetting. Tijdens de zitting bleek dat de verhuurder zich in die gesprekken niet serieus genomen voelde en daarna met derden in gesprek ging. Dat zij uiteindelijk koos voor het betere bod van een derde, kan haar volgens het hof niet worden verweten. Een claim van Tamoil op verhuis- en inrichtingskosten op grond van artikel 7:297 BW van € 526.000 plus p.m. was niet gevorderd en zou ook niet kunnen slagen, omdat die bepaling hier niet van toepassing is.

Ontruiming en uitvoerbaarheid bij voorraad

Omdat de gevorderde ontruimingsdatum van 1 januari 2025 al was verstreken, stelde het hof de ontruimingsdatum op 31 december 2026. Een gebruiksvergoeding voor de periode na het einde van de huur was niet gevorderd; het hof gaf partijen in overweging daarover samen een regeling te treffen zonder nieuwe procedure.

Tamoil verzette zich tegen uitvoerbaarheid bij voorraad. Zij zou haar onderneming op deze locatie moeten staken en een verplaatsing in de buurt achtte zij onder de huidige regelgeving zeer onwaarschijnlijk. Bij een eventuele vernietiging in cassatie zou zij bovendien niet kunnen terugkeren, omdat de verhuurder nieuwe plannen heeft. Het hof vond die redenen niet zwaarwegend genoeg. De verhuurder had Tamoil een kans geboden op een nieuwe huurperiode, maar de opvattingen over huurprijs en exploitatie, onder meer over wasboxen en ict-voorzieningen, liepen uiteen. Tamoil moest er al sinds medio september 2023 rekening mee houden dat zij zou moeten vertrekken, en de verhuurder moet tot eind 2026 wachten voordat zij over haar terrein kan beschikken. Ook zekerheidsstelling achtte het hof niet nodig.

Tamoil werd veroordeeld in de proceskosten van beide instanties en moet de proceskosten die de verhuurder na het vonnis in eerste aanleg had betaald, met wettelijke rente terugbetalen. Het arrest werd gewezen door mrs. J.E. Wichers, H. de Hek en W.A. Zondag.

Betekenis voor verhuurders, exploitanten en beleggers

De uitspraak is het sluitstuk van een discussie die al jaren liep. Ook voordat de twee zaken bij de Hoge Raad belandden, werd in eerste aanleg en hoger beroep in meerdere procedures geprocedeerd over dezelfde principiële vraag: is een onbemand tankstation zonder verkoopruimte een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:290 of 7:230a BW? Verschillende procedures, waaronder deze zaak tegen Tamoil, werden aangehouden in afwachting van de arresten van 10 april 2026, en in andere lopende zaken spelen de gevolgen ervan nog. De betekenis van de arresten is dan ook niet zozeer dat zij snel doorwerken, maar vooral dat er duidelijkheid is gekomen over een vraagstuk waarover jarenlang werd geprocedeerd. De ruimere benadering die sommige kantonrechters, waaronder die in Leeuwarden, hadden gekozen voor onbemande stations, is daarmee in hoger beroep niet langer houdbaar gebleken. Voor eigenaren van terreinen met een onbemand station betekent dit dat een huurcontract voor bepaalde tijd in principe gewoon afloopt. Dat geeft ruimte voor herontwikkeling of voor een nieuwe exploitant tegen een marktconforme huur, precies wat de verhuurder in deze zaak beoogde.

Voor tankstationexploitanten is de les tweeledig. Ten eerste: wie huurbescherming wil, moet die contractueel regelen. Partijen kunnen afdeling 7.4.6 BW ook van toepassing verklaren als het gehuurde er strikt genomen niet onder valt, zoals de Hoge Raad in april nog eens bevestigde. In de vaststellings- en huurovereenkomst die Tamoil zelf opstelde, was dat niet gebeurd. Ten tweede: wie een technische ruimte of een shop wil laten meetellen, moet die uitdrukkelijk tot het gehuurde rekenen. Een feitelijk toegangsrecht voor onderhoud is niet genoeg, en een eigen betaalpaal die de huurder zelf plaatst en in eigendom houdt, maakt het gehuurde evenmin tot verkoopruimte.

Het arrest bevat daarnaast een waarschuwing over contractredactie. Het hof legde de verlengingsclausule uit in het nadeel van de partij die het contract had opgesteld en als professionele marktpartij geacht werd te weten wat zij afsprak. Ook de proceshouding telt: Tamoil kon de eigen eerdere stelling over het eigendom van de betaalpaal niet zomaar inruilen voor de omgekeerde stelling.

Praktische aandachtspunten

• Beschrijf het gehuurde precies. Leg vast welke opstallen, installaties, ruimtes en voorzieningen tot het gehuurde behoren, en wie eigenaar is van luifel, pompen, tanks, betaalautomaat en prijsbord.
• Ken de grenzen van een contractuele regimekeuze. Partijen kunnen de huurder contractueel méér bescherming geven dan de wet doet, bijvoorbeeld door bij een gehuurde dat onder het algemene huurrecht of artikel 7:230a BW valt, een bescherming af te spreken die vergelijkbaar is met die van artikel 7:290 BW. De wettelijke kwalificatie van het gehuurde verandert daardoor niet. Het omgekeerde kan niet zomaar. Voldoet het gehuurde aan de wettelijke vereisten van artikel 7:290 BW, dan kan een clausule die bescherming niet ten nadele van de huurder uitsluiten of beperken: de regeling is semidwingend (artikel 7:291 BW). Een afwijkend beding is alleen geldig als de rechter het op gezamenlijk verzoek van partijen goedkeurt. Die toetst of het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, of dat de maatschappelijke positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder zodanig is dat hij de wettelijke bescherming redelijkerwijs niet nodig heeft. Bij grote, professionele tankstationexploitanten kan dat laatste een rol spelen.
• Formuleer looptijd en verlenging helder. Maak duidelijk of na een verlengde periode opnieuw stilzwijgend wordt verlengd en of opzegging nodig is. Onduidelijkheid kan in het nadeel van de opsteller worden uitgelegd.
• Regel de financiële afwikkeling. Een overnameregeling voor investeringen tegen boekwaarde, zoals hier in artikel 13, weegt mee bij de vraag of beëindiging redelijk is.
• Toets lopende contracten na april 2026. Verhuurders en exploitanten van onbemande stations zonder shop of omsloten ruimte doen er goed aan hun positie opnieuw te laten beoordelen, ook op eventueel afgesproken aanvullende huurbescherming, en tijdig over verlenging te onderhandelen.

Hoe nu verder

Het arrest is uitvoerbaar bij voorraad, ook als een van partijen cassatie instelt. Tamoil moet het station dus uiterlijk op 31 december 2026 hebben ontruimd, tenzij partijen iets anders afspreken. Of Tamoil cassatie instelt, blijkt niet uit de gepubliceerde uitspraak. Gezien de heldere lijn van de Hoge Raad van april lijkt de ruimte daarvoor beperkt. Open blijft hoe rechters zullen oordelen in gevallen waarin een technische ruimte of shop wél uitdrukkelijk tot het gehuurde behoort; daarover hoefde het hof zich nu niet uit te spreken.

Bron: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2026:6394 · Extra bronnen: Rechtbank Noord-Nederland, ECLI:NL:RBNNE:2024:4522 · Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2026:552 · Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2014:899

Beeld (illustratie, niet het tankstation uit deze zaak): “Circle K Reeuwijk, A12” door YosemiteYamper, CC BY-SA 4.0 (licentie) via Wikimedia Commons