Het verschil tussen 290-bedrijfsruimte en zogenoemde 230a-ruimte is voor huurders cruciaal: alleen de eerste categorie geniet volledige huurbescherming. In een arrest van 2 september 2025 (ECLI:NL:GHDHA:2025:1854) oordeelt het Gerechtshof Den Haag dat een als stalling en showroom voor auto’s verhuurde ruimte onder het lichtere 230a-regime valt.
Achttien jaar huur, dan opzegging
Een autohandelaar huurde sinds december 2002 een bedrijfsruimte op de begane grond van een pand in Rotterdam. De nieuwe eigenaren, sinds eind 2017, wilden de huur flink verhogen. Toen de huurder weigerde, zegden zij de overeenkomst op tegen 30 november 2020 en boden een nieuw contract aan, uitdrukkelijk als 230a-ruimte. De huurder stelde dat de opzegging nietig was, omdat het om 290-bedrijfsruimte zou gaan. De kantonrechter oordeelde in kort geding en later in een bodemprocedure anders; het pand werd ontruimd. Eind 2024 is het verkocht en inmiddels getransformeerd tot woonruimte.
Contract is leidend
Voor 290-bedrijfsruimte moet de ruimte krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor onder meer een kleinhandelsbedrijf, met een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering. Het hof stelt vast dat het contract in de kop vermeldde dat het ging om kantoor- en andere bedrijfsruimte, uitdrukkelijk niet om bedrijfsruimte in de zin van het toenmalige winkelhuurartikel. De bestemming luidde ‘stalling/showroom ruimte voor automobielen’, met een verbod op reparatie en opslag van milieubelastende stoffen. Een stalling valt onder 230a; een zuivere bezichtigingsruimte ook. Termen als autohandel of verkoop kwamen nergens in het contract voor.
Inrichting en gebruik niet doorslaggevend
Een kantoortje achterin, open deuren en bezoek op afspraak maken van een showroom nog geen verkoopruimte, aldus het hof. Ook een brief van de vorige verhuurder uit 2013, waarin stond dat de huurder auto’s mocht verkopen om de huur makkelijker te kunnen betalen, leidt niet tot een bestemmingswijziging naar 290-bedrijfsruimte. De ruimte werd niet in overwegende mate voor verkoop gebruikt.
Gevolgen
Het hof bekrachtigt het vonnis: de opzegging tegen 30 november 2020 en de ontruiming waren rechtsgeldig. De huurder heeft bovendien dwangsommen verbeurd omdat hij niet tijdig aan het kortgedingvonnis voldeed, en zijn vorderingen tot schadevergoeding en terugkeer in het pand worden afgewezen. De uitspraak onderstreept dat de bestemmingsomschrijving in het huurcontract bij twijfel over het huurregime zwaar weegt, zeker voor autobedrijven en showrooms.
