Door het wegvallen van internationale beleggers loopt de Nederlandse woningmarkt jaarlijks ongeveer 4.200 nieuwe huurwoningen mis. Dat blijkt uit een analyse van vastgoedadviseur Capital Value. Waar buitenlandse partijen tussen 2018 en 2022 gemiddeld zo’n 4.700 nieuwbouwhuurwoningen per jaar financierden, is dat sinds 2023 teruggevallen tot ongeveer 500. Volgens Capital Value is het kapitaal niet verdwenen, maar uitgeweken naar huurmarkten in het buitenland.

Van ruim een derde naar vrijwel nul

In de jaren 2018 tot en met 2022 werden volgens Capital Value jaarlijks gemiddeld ongeveer 13.200 nieuwbouwhuurwoningen door beleggers aangekocht. Ruim 35% daarvan, circa 4.700 woningen per jaar, kwam voor rekening van internationale beleggers. Dat aandeel is in korte tijd vrijwel verdampt. In 2023 kochten beleggers in totaal minder dan 6.000 nieuwbouwhuurwoningen. In 2024 namen Nederlandse beleggers ongeveer 8.900 nieuwe huurwoningen af, terwijl internationale partijen nagenoeg afwezig bleven.

Het gat van ongeveer 4.200 woningen per jaar is fors in het licht van de woningbouwopgave. Het kabinet streeft tot 2030 naar ongeveer 100.000 nieuwe woningen per jaar, waarvan circa 20.000 middenhuurwoningen. Juist in dat middensegment speelden institutionele en internationale beleggers traditioneel een grote rol als afnemer van nieuwbouwprojecten. Hoe groot de omslag is, blijkt uit een eenvoudige rekensom: het jaarlijkse aantal door buitenlandse partijen gefinancierde nieuwbouwhuurwoningen is met ongeveer 90% gedaald. Het weggevallen volume komt neer op ruim een vijfde van de jaarlijkse doelstelling voor middenhuur.

Oorzaken: macro-economie en beleid

Capital Value wijst op twee oorzaken. De oorlog in Oekraïne leidde tot hogere inflatie en rente, wat de daling in 2023 deels verklaart. Belangrijker voor de lange termijn is volgens de adviseur dat het Nederlandse beleggingsklimaat sinds 2020 voor internationale beleggers fors minder aantrekkelijk is geworden. De concurrentiepositie van Nederland ten opzichte van andere Europese markten is daardoor verzwakt.

Dat de belangstelling voor huurwoningen als beleggingscategorie niet is verdwenen, blijkt volgens Capital Value uit een enquête onder internationale beleggers. Meer dan vier op de vijf ondervraagde partijen investeren nog altijd in huurwoningen, alleen niet meer in Nederland. Het gaat dus niet om een gebrek aan interesse in de sector, maar om een keuze voor andere landen.

Voorzichtige tekenen van herstel

Er zijn volgens de analyse wel signalen dat buitenlandse beleggers terugkeren. Heimstaden verwierf 65 nieuwe middenhuurwoningen in het Siegers Project in het Amsterdamse Kauwgomballenkwartier, ontwikkeld door SBI Development. De belegger verwacht later in 2026 nog meer en grotere nieuwbouwaankopen te doen. Ook andere internationale partijen bieden weer mee op nieuwbouwprojecten, vaak via forward purchases, waarbij een belegger een project al vóór de bouw aankoopt.

Daarnaast zijn internationale kopers steeds actiever in de bestaande woningvoorraad. Capital Value merkt op dat dit in de afgelopen vijftien jaar steeds voorafging aan een toename van buitenlandse investeringen in nieuwbouw. Die beweging zou op termijn kunnen doorwerken in de nieuwbouwproductie.

Drie maatregelen

Arjan Peerboom, ceo van Capital Value, pleit voor drie maatregelen om internationale investeringen terug te brengen naar het niveau van vóór 2023. Hij wil een gelijke fiscale behandeling van Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen, afschaffing van de renteaftrekbeperking en een verlaging van de overdrachtsbelasting naar 6%. Volgens Peerboom zijn prikkels dringend nodig. Capital Value stelt dat Nederlandse pensioenfondsen en woningcorporaties de nieuwbouwopgave niet alleen kunnen dragen.

De oproep sluit aan bij een eerder standpunt van Capital Value over de overdrachtsbelasting. Sinds 1 januari 2026 geldt voor beleggingen in bestaande woningen een tarief van 8%, tegen 10,4% daarvoor. Capital Value heeft eerder al betoogd dat een verdere verlaging nodig is om nieuwbouw en het aanbod van huurwoningen te stimuleren.

Kansen voor beleggers en ontwikkelaars

Voor binnenlandse beleggers betekent de afwezigheid van internationaal kapitaal minder concurrentie bij de aankoop van nieuwbouwprojecten, wat kan doorwerken in prijzen en voorwaarden. Tegelijk lopen ontwikkelaars tegen een smallere afzetmarkt aan: als een belangrijke groep afnemers wegvalt, worden projecten moeilijker voorverkocht en dus moeilijker gefinancierd. Dat vertraagt de start van de bouw.

Voor internationale beleggers die wel overwegen terug te keren, kan het moment interessant zijn. Wie nu instapt, opereert in een markt met een structureel woningtekort en een beperkt aantal concurrerende kopers. De voorbeelden van forward purchases laten zien dat er projecten beschikbaar zijn voor partijen die bereid zijn risico te nemen. Daar staat tegenover dat de regelgeving rond huurprijzen en de fiscale behandeling de rendementen drukken en onzekerheid blijven geven.

Voor gemeenten en ontwikkelaars ligt er de vraag hoe projecten zo kunnen worden ingericht dat ze voor zowel binnenlandse als internationale beleggers financierbaar zijn. Het middensegment, waarin de rijksdoelstelling van 20.000 woningen per jaar ligt, is daarbij het meest kwetsbaar.

Wat volgt

Of het tij keert, hangt volgens Capital Value in belangrijke mate af van het fiscale beleid. De ontwikkelingen in het bestaande bezit en de eerste nieuwbouwaankopen door partijen als Heimstaden bieden aanknopingspunten, maar zonder aanvullende prikkels verwacht de adviseur geen terugkeer naar het investeringsniveau van vóór 2023. De komende kwartaalcijfers over de woningbeleggingsmarkt moeten uitwijzen of de signalen van herstel zich vertalen in meer nieuwbouwaankopen door internationale partijen.

Lees ook: Capital Value: woningbeleggingen stabiel op € 2,8 miljard in eerste halfjaar 2025, nieuwbouw blijft achter en Savills: sterk eerste kwartaal maskeert groeiende tweedeling op Nederlandse vastgoedmarkt.

Bron: Capital Value – Dutch housing market misses out on approx. 4,200 new rental homes annually