Sociëteit Vastgoed heeft op 8 september 2026 de eerste Executive Boardroom Wonen gehouden, een besloten bijeenkomst voor bestuurders en beslissers uit de woningmarkt bij advocatenkantoor act legal aan het Museumplein in Amsterdam. Onder de titel Van woningcrisis naar investeringsagenda stond de vraag centraal wat er wél kan in Nederlands vastgoed. De belangrijkste conclusie volgens de organisator: Nederland heeft geen gebrek aan ideeën over de woningmarkt, maar aan beweging. Een vervolgsessie staat gepland voor januari 2027.
Bestuurders rond één tafel
Aan tafel zaten volgens het verslag bestuurders, beleggers, ontwikkelaars, financiers, juristen en strategen. Een deelnemersaantal noemt de organisatie niet. De middag werd gemodereerd door Ron van Bloois en Claudia van Haeften, oprichter van Sociëteit Vastgoed. Claudia van Meurs-Janssens trad namens act legal op als gastvrouw en inhoudelijk deskundige. Een keynote moest het gesprek openbreken en verwees daarbij naar het werk van MIT-onderzoeker Otto Scharmer en diens pleidooi om van een ego-systeem naar een eco-systeem te gaan. In de voorbereiding werkte een werkgroep mee, waaruit onder meer het inzicht kwam dat rendement in de woningmarkt te smal wordt gedefinieerd.
Sociëteit Vastgoed is een netwerk van, volgens eigen opgave, meer dan 650 beslissers in de vastgoedsector. Onder de noemer Executive Boardroom organiseert het kleinschalige, besloten sessies voor bestuurders; de editie over wonen was de eerste in haar soort.
Het verslag, dat Van Haeften op 9 september publiceerde, benadrukt dat het doel van de bijeenkomst niet een nieuwe marktanalyse was. De bedoeling was om van diagnose naar richting te gaan, van losse ideeën naar een gedeelde agenda en van individuele leiders naar een coalitie.
Lange termijn tegenover vierjaarscycli
Een terugkerend thema was de spanning tussen de tijdshorizon van vastgoed en die van de politiek. Woningen gaan vijftig tot honderd jaar mee, terwijl beleid vaak in kabinetsperiodes van ongeveer vier jaar wordt gemaakt. Als voorbeelden van geslaagde grootschalige omslagen noemde de bijeenkomst de Woningwet van 1901, de bouwprogramma’s onder minister Bogaers en staatssecretaris Schaefer, de Vinex-wijken, en buitenlandse modellen als Wenen, Singapore, het Britse build-to-rent en het grondmodel van Kopenhagen. Volgens het verslag delen die voorbeelden een patroon: heldere doelen, regie over grond, georganiseerd kapitaal en continuïteit over politieke periodes heen.
Daarnaast werd het probleem zelf opnieuw tegen het licht gehouden. Het woningtekort wordt doorgaans vertaald in de opdracht om meer te bouwen. De deelnemers bepleitten een bredere blik, waarin ook betaalbaarheid, demografie, doorstroming, grond, kapitaal, kwaliteit, sociale samenhang, gezondheid en duurzaamheid meetellen. Ook het woonoppervlak kwam aan de orde: het aantal vierkante meters per huishouden is volgens het verslag gegroeid terwijl huishoudens kleiner werden. Splitsen, optoppen, woningdelen, hospitaverhuur, transformatie en nieuwe woonvormen voor ouderen werden genoemd als manieren om de bestaande voorraad beter te benutten.
Breder rendement en de investeringsagenda
Voor beleggers was vooral de discussie over rendement relevant. Het verslag stelt dat vastgoed financieel moet renderen, omdat kapitaal anders niet in beweging komt, maar dat rendement breder kan worden opgevat: ook maatschappelijk rendement, leefbaarheid, gezondheid, duurzaamheid en doorstroming zouden moeten meewegen. Seniorenhuisvesting diende als voorbeeld. Als een oudere verhuist naar een passende woning, komt een gezinswoning vrij, kan een gezin doorstromen en krijgt een starter een kans. Het verslag vat dit samen als één nieuwe woning die drie verhuisbewegingen oplevert, en vraagt waarom dat effect zo weinig wordt meegerekend.
Als concrete startpunten voor een investeringsagenda noemde de tafel de bestaande voorraad, senior living, publiek-private samenwerking en nieuwe kapitaalstructuren. Ook werd gesproken over modellen waarin betaalbaarheid via het huishoudinkomen wordt ondersteund in plaats van via regulering van de hele voorraad; volgens het verslag vraagt dat nog nader onderzoek. Verder verwees de bijeenkomst naar het boek Abundance van de Amerikaanse auteurs Ezra Klein en Derek Thompson, dat stelt dat schaarste deels het gevolg is van procedures en instituties die bouwen vertragen. Regels en kwaliteitseisen hebben een functie, maar opgeteld kunnen ze projecten onrendabel maken.
Volgens het verslag wordt het debat over de woningmarkt bovendien beheerst door vaste tegenstellingen: overheid tegenover markt, belegger tegenover huurder, rendement tegenover maatschappelijke waarde en ontwikkelaar tegenover beleidsmaker. Zolang dat verhaal niet verandert, verandert ook de strategie niet, zo was de redenering. De deelnemers pleitten daarom voor een verschuiving van tegenover elkaar naar met elkaar, met meer transparantie over belangen en een duidelijke afspraak over wat rendement moet betekenen. Wonen werd in dat licht omschreven als tegelijk kapitaalgoed, thuis, sociale infrastructuur en basis voor economische deelname, en daarmee als een vraagstuk dat verder reikt dan één beleggingscategorie.
De discussie vindt plaats tegen de achtergrond van een woningmarkt waarin beleggers en ontwikkelaars al langer wijzen op hoge bouwkosten, lange procedures en strengere huurregulering als remmende factoren voor nieuwe investeringen.
Wat er nu volgt
De volgende Executive Boardroom Wonen staat gepland voor januari 2027 en is bedoeld voor directieleden en beslissingsbevoegde bestuurders. De opbrengsten van de sessies moeten volgens Sociëteit Vastgoed terechtkomen in publicaties, gesprekken met beleidsmakers en de dialoog binnen de sector. De organisatie wil daarmee toewerken van momentum naar commitment, vervolgens naar concrete stappen en waar nodig naar juridische verankering.
