De Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt is het jaar gestart met een volume van ongeveer € 3,3 miljard, 3,3% meer dan in het eerste kwartaal van 2025. Volgens Savills verhult dat nette cijfer een markt die steeds verder uit elkaar groeit: woningen en zorgvastgoed trekken het grootste deel van het kapitaal aan, terwijl gebruikers zich in vrijwel elk segment op de beste gebouwen richten en verouderde voorraad achterblijft. Voor beleggers en huurders betekent dat vooral één ding: selectiviteit loont.

Wonen en zorg goed voor ruim tweederde van het volume

De groei in het eerste kwartaal kwam volgens het adviesbureau vooral uit twee sectoren. In woningen werd circa € 1,5 miljard belegd, een stijging van ruim 40% ten opzichte van een jaar eerder. Zorgvastgoed noteerde een volume van ongeveer € 746 miljoen. Samen vertegenwoordigen deze twee categorieën bijna 68% van het totale kwartaalvolume. Kantoren en logistiek bleven met elk ruim € 360 miljoen een stuk kleiner, al lieten ook die segmenten een plus zien van respectievelijk circa 15% en 18%. CBRE kwam met een eigen telling eerder al tot de conclusie dat het eerste kwartaal van 2026 het sterkste ooit was; de verschillen tussen beide bureaus komen voort uit afwijkende definities en tellingen.

Een deel van de activiteit is volgens Savills te verklaren door transacties die eind 2025 bewust werden doorgeschoven. Per 1 januari 2026 daalde de overdrachtsbelasting voor beleggingen in bestaande huurwoningen van 10,4% naar 8%. Kopers en verkopers wachtten die verlaging af, waardoor een aantal deals pas in het nieuwe jaar werd afgerond. Ook enkele grote transacties gaven het kwartaal kleur. Savills noemt onder meer Eleven Square in Amsterdam, goed voor ongeveer € 317 miljoen, en Tree House in Rotterdam, waarmee circa € 200 miljoen gemoeid was.

Opvallend is de beperkte rol van buitenlands kapitaal. Internationale partijen namen ongeveer 15% van het volume voor hun rekening, vrijwel gelijk aan een jaar eerder. Binnenlandse beleggers bepalen daarmee in sterke mate het beeld. Savills wijst erop dat internationale beleggers de Nederlandse markt wel blijven volgen, maar dat toetreden lastiger is geworden. Wie wil instappen, heeft volgens het bureau een heldere strategie en goede lokale kennis nodig, mede door de complexe regelgeving en het fiscale klimaat.

Aanvangsrendementen stabiel, inkomen wordt belangrijker

De prime netto aanvangsrendementen bleven in het eerste kwartaal stabiel. Savills noteert voor woningen 3,30%, voor kantoren 3,95% en voor logistiek 4,75%. De Europese Centrale Bank hield de beleidsrente in deze periode op 2,0%, al tekent Savills daarbij aan dat dit kan veranderen afhankelijk van de economische ontwikkelingen.

Het bureau houdt rekening met een rente die langer hoog blijft. Dat kan de waarden onder druk zetten en de liquiditeit op de transactiemarkt afremmen. Als de rente oploopt, kunnen ook de aanvangsrendementen weer stijgen. Savills concludeert daarom dat de groei van huurinkomsten een steeds groter deel van het totaalrendement zal bepalen, terwijl waardestijging naar de achtergrond verschuift. Voor beleggers betekent dit dat de kwaliteit van de kasstroom, de looptijd van huurcontracten en de mogelijkheden om huren te laten meegroeien zwaarder gaan wegen dan de verwachting van dalende rendementen.

Bas Wilberts, head of investment bij Savills in Nederland, wijst er volgens het persbericht op dat de verschillen tussen sectoren en locaties verder oplopen. Het kapitaal concentreert zich op een beperkt aantal segmenten. Het eerste kwartaal ziet Savills niettemin als een kantelpunt: na een periode van lage activiteit keert het vertrouwen langzaam terug. Geopolitieke spanningen, onzekerheid over de rente en de complexe Nederlandse regelgeving houden beleggers wel voorzichtig.

Gebruikersmarkt: de beste gebouwen winnen

Ook aan de gebruikerskant ziet Savills een tweedeling. De totale opname van bedrijfsmatig vastgoed kwam in het eerste kwartaal uit op ongeveer 1,35 miljoen vierkante meter, circa 23% minder dan een jaar eerder. Het beeld per sector verschilt sterk. De kantorenopname steeg met ongeveer 29% naar ruim 257.000 vierkante meter. De logistieke opname daalde daarentegen met ongeveer 62% naar circa 211.000 vierkante meter. In de retail werd ruim 101.000 vierkante meter opgenomen, een daling van circa 18%.

In de kantorenmarkt zet de beweging naar kwaliteit door. Gebruikers kiezen voor hoogwaardige, energiezuinige gebouwen dicht bij grote openbaarvervoerknooppunten. De leegstand op de kantorenmarkt bedroeg volgens Savills 5,8%, rond stationslocaties 5,4%. Bij logistiek liep de leegstand op naar 6,8%, tegen 5,2% een jaar eerder. Ook in de logistiek en de retail neemt volgens het bureau de polarisatie tussen sterke en zwakke locaties toe. In winkelstraten met veel passanten bewegen de tophuren omhoog, terwijl secundaire locaties met huurdruk te maken hebben.

Tien Nguyen, market intelligence analyst bij Savills in Nederland, wijst er in de publicatie op dat het herstel ongelijk verloopt en dat de gebruikersactiviteit zich concentreert in de beste objecten. Moderne, duurzame gebouwen op goed bereikbare plekken presteren sterk; verouderde panden komen verder onder druk te staan.

Waar liggen de kansen?

Voor beleggers onderstrepen de cijfers dat de keuze van het object belangrijker wordt dan de keuze van de sector. In woningen en zorg is de vraag van kapitaal groot en concurreren beleggers om een beperkt aanbod; daar ligt het accent op prijsdiscipline. In kantoren en logistiek kan de huidige terughoudendheid juist ruimte bieden voor wie met een duidelijke visie op locatie en duurzaamheid instapt. Panden die nu nog niet aan de eisen van gebruikers voldoen, vragen om investeringen in verduurzaming of herpositionering. Dat brengt risico’s mee, maar biedt partijen die die opgave aankunnen ook een kans om waarde toe te voegen.

Voor gebruikers blijven volgens Savills flexibiliteit, duurzaamheid en kostenbeheersing centraal staan. De schaarste aan toppanden in de kantorenmarkt maakt tijdig oriënteren belangrijk, terwijl in de logistiek de oplopende leegstand huurders meer onderhandelingsruimte kan geven, vooral buiten de bekende knooppunten. Dat er in het logistieke segment nog wel grote huurtransacties plaatsvinden, liet in maart de huur van 18.000 m² in Gilze door Nooteboom Textiles zien.

Vooruitzichten voor de rest van 2026

Savills verwacht dat het herstel in de loop van 2026 doorzet, maar geleidelijk en ongelijk. De verlaagde overdrachtsbelasting op bestaande huurwoningen moet de woningbeleggingsmarkt verder ondersteunen. Tegelijk blijft de gebruikersvraag selectief. De richting van de rente, de geopolitieke ontwikkelingen en het Nederlandse beleid rond regelgeving en fiscaliteit bepalen in belangrijke mate hoe snel internationale beleggers terugkeren. Voor het tweede kwartaal valt de komende maanden dan ook vooral af te lezen of de concentratie op wonen en zorg aanhoudt, of dat het kapitaal zich weer breder over de sectoren gaat verdelen.

Bron: Savills – Strong quarter masks growing divide in Dutch real estate market · Savills Market in Minutes Nederland Q1 2026 (pdf)

Beeld: “Skyline Rotterdam” by kees torn, gelicenseerd onder CC BY-SA 2.0 (Flickr, licentie)