Opzegging al in 2022

De zaak liep al geruime tijd. De verhuurder, een stichting, zegde de huurovereenkomst van de snackbar in Rotterdam Noord op 18 juli 2022 op. Zij wil de fundering van het pand herstellen, de ruimte renoveren en die daarna als woning verhuren. De huurder stemde niet in met de beëindiging, waarna de stichting de kantonrechter vroeg een einddatum vast te stellen. In een tussenvonnis van 4 oktober 2024 droeg de rechter de stichting op te bewijzen dat de ombouw tot woning het rendement en de waarde van de ruimte aanzienlijk verhoogt. Een commanditaire vennootschap die ook als eiser optrad, bleek geen verhuurder te zijn; de vorderingen van en tegen die partij zijn afgewezen.

De rekensom van de kantonrechter

De huidige huur bedraagt € 1.013 per maand, ruim € 12.000 per jaar. De stichting rekende met een woninghuur van € 2.750 per maand, op basis van vergelijkbare huurwoningen in Rotterdam Noord en een verhuuradvies. De kantonrechter woog drie inschattingen tegen elkaar af, waaronder die van een getuige die de huurder had meegebracht, en ging uit van € 2.500 per maand, ofwel € 30.000 per jaar.

Aan de kostenkant telde de rechter funderingsherstel, renovatie van het interieur en, alleen bij de woning, de aanleg van een kelderbak van circa € 66.000. De kosten van het funderingsherstel, ongeveer € 119.000, zijn voor een derde aan de winkelruimte toegerekend, omdat het herstel het hele pand met drie woonlagen ten goede komt. Uiteindelijk acht de kantonrechter een rendementsverbetering van ongeveer € 8.500 per jaar aannemelijk, een stijging van het mogelijke verkoopresultaat met € 34.500 en een hoger bruto-aanvangsrendement: van 6,21 naar 8,03 procent. Dat noemt de rechter een aanzienlijke verbetering, wat een dringende noodzaak oplevert in de zin van artikel 7:296 lid 1 onder b BW.

Waarom de huurder verloor

De huurder stelde dat de verhuurder hetzelfde doel kon bereiken met een hogere huur, eventueel via een huurprijsprocedure. Zij noemde echter geen concreet bedrag of voorwaarden, en dat was volgens de rechter onvoldoende. Ook haar tegeneisen strandden: een beroep op een afspraak met de vorige verhuurder dat niet kon worden opgezegd, een coronahuurkorting over 2020 tot 2022 en een vergoeding van € 330.000 voor verhuis- en inrichtingskosten. Uit niets bleek dat zij de snackbar elders wilde voortzetten. De termijn tot eind februari 2027 geeft de huurder bijna zes maanden om te vertrekken; een langere termijn vond de rechter niet nodig, omdat de opzegging al ruim vier jaar geleden plaatsvond. De huurder moet de proceskosten van ongeveer € 2.475 betalen.