Een verhuurder die winkelruimte wil inlijven bij de eigen woning, kan zich met succes beroepen op dringend eigen gebruik. Dat blijkt uit een tussenvonnis van de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland (zittingsplaats Haarlem) van 15 juli 2026 (ECLI:NL:RBNHO:2026:8778). De huurder van een lunchroom moet, als de verhuurders hun vordering handhaven, eind 2026 vertrekken.
Wat speelde er?
De verhuurders, die in de uitspraak anoniem blijven, kochten in 2019 een pand met een bovenwoning en een bedrijfsruimte op de begane grond. In die bedrijfsruimte, een 290-bedrijfsruimte, exploiteert de huurder sinds 2017 een lunchroom. De verhuurders zegden de huur in maart 2025 per deurwaardersexploot op tegen 31 december 2026, het einde van de tweede huurtermijn van vijf jaar. Volgens hen is de bovenwoning te klein geworden voor hun gezin en willen zij de benedenverdieping bij de woning trekken. De huurder stemde niet in met de opzegging.
Het oordeel
De kantonrechter vond het dringend eigen gebruik voldoende aannemelijk. Er lagen concrete bouwplannen klaar en een aanvraag voor een omgevingsvergunning was al voorbereid; wonen op de begane grond past binnen de bestemming. Het verweer van de huurder dat de ruimte uiteindelijk verhuurd zou worden, of dat het gezin al ruim genoeg woont, werd verworpen. Omdat de opzegging tegen het einde van de tweede termijn plaatsvond, was er geen ruimte voor een belangenafweging. De rechter wil de einddatum vaststellen op 31 december 2026.
Andere vorderingen van de verhuurders strandden wel. Een claim van ruim € 6.000 aan achterstallige indexatie werd afgewezen, omdat het huurcontract zelf een specifieke CPI-reeks noemde en de huurder daarop mocht vertrouwen; afwijkende algemene bepalingen deden daar niet aan af. Ook de contractuele boetes en een onvoldoende onderbouwde herstelfactuur werden afgewezen.
Verhuisvergoeding
De huurder vroeg een tegemoetkoming van ruim € 177.000, grotendeels voor een mogelijke bedrijfsovername. Volgens de kantonrechter gaat het bij deze regeling om een bijdrage in de kosten van het betrekken van nieuwe bedrijfsruimte, niet om volledige schadeloosstelling. Voorlopig acht de rechter circa € 21.800 redelijk, voorwaardelijk aan een daadwerkelijke verplaatsing van de lunchroom.
Betekenis voor de praktijk
De uitspraak laat zien dat dringend eigen gebruik niet alleen bedrijfsmatig hoeft te zijn: ook een woonbehoefte kan volstaan, mits de plannen concreet en controleerbaar zijn. Tegelijk onderstreept de zaak dat indexatieclausules in het contract zelf leidend zijn boven algemene bepalingen.
Hoe nu verder?
De verhuurders mochten zich via een akte uitlaten over de verhuisvergoeding. Pas daarna beslist de kantonrechter definitief en stelt hij een termijn vast waarbinnen de verhuurders hun beëindigingsvordering nog kunnen intrekken als de vergoeding hen te hoog uitvalt.
Huurcontract via indeplaatsstelling
De huurovereenkomst zelf dateert van 1 januari 2016 en werd gesloten tussen de vorige verhuurder en een vorige huurder. De huidige exploitant van de lunchroom nam het contract in juli 2017 over via een indeplaatsstelling. De overeenkomst kende twee termijnen van vijf jaar, tot eind 2021 en eind 2026, met daarna verlenging met telkens vijf jaar, tenzij een van beide partijen met een opzegtermijn van minimaal een jaar opzegt. De verhuurders zijn sinds januari 2019 eigenaar. Volgens de opzegging past wonen binnen de gemengde bestemming die op het pand rust.
Bron: Rechtbank Noord-Holland, ECLI:NL:RBNHO:2026:8778 · Extra bron: Omgevingsweb
