Wie een verhuurd bedrijfspand koopt, moet rekening houden met verrassingen. Maar een akte van indeplaatsstelling die pas na de levering opduikt en de nieuwe eigenaar een jaar huurvrij oplegt, hoeft niet altijd te worden geaccepteerd. Dat oordeelt het Gerechtshof Den Haag op 20 augustus 2024 (ECLI:NL:GHDHA:2024:1430).
Onverwachte nieuwe huurder
Twee particuliere beleggers kochten eind 2020 een restaurantruimte aan het Charloisse Hoofd in Rotterdam, verhuurd aan Laila Rotterdam B.V. De levering volgde in mei 2021. De huurder had de exploitatie toen al gestaakt. Na aanmaningen over onbetaalde huur meldde de huurder eind juni 2021 dat vanaf 1 juli een andere vennootschap, Laila de Maas B.V., huurder zou zijn op grond van een akte uit april 2020. Die akte, getekend door de vorige eigenaren, gaf de opvolger onder meer twaalf maanden huurvrij. De nieuwe eigenaren kenden het document niet.
Onaanvaardbaar
Net als de kantonrechter vindt het hof dat de nieuwe eigenaren niet aan de akte gebonden zijn. Het hof somt een reeks onduidelijkheden op: de akte voorzag al in april 2020 in een jaar huurvrij vanwege corona, terwijl de omvang van de crisis toen nog onbekend was; bij een kennismaking in mei 2021 werd met geen woord over een opvolger gerept; en de vennootschap die huurder zou worden, was twee dagen voor het inroepen van de optie opgericht met € 100 kapitaal, zonder bekende bankrekening. De bestuurder bleef voor verhuurders en rechters onbereikbaar. Daar kwam bij dat de oorspronkelijke huurder volgens niet-betwiste overheidsgegevens ruim € 629.000 aan NOW- en TVL-steun had ontvangen, terwijl er nooit huur aan de nieuwe eigenaren was betaald. Een beroep op de akte is daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
Alsnog ontbinding
De kantonrechter had ontbinding nog afgewezen om de huurder een laatste kans te geven. Het hof doet dat over. Sindsdien is geen enkele betaling ontvangen, ook de uitvoerbaar verklaarde veroordeling tot betaling van bijna € 60.000 aan achterstand is genegeerd en de huurder schoot jarenlang tekort in de exploitatieplicht. Het hof ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt beide Laila-vennootschappen in de proceskosten.
Les voor kopers
Het arrest laat zien dat rechters bij dubieuze afspraken tussen een vorige eigenaar en huurder bereid zijn de redelijkheid en billijkheid in te zetten. Voor kopers van verhuurd vastgoed blijft het advies onverminderd: vraag vóór de levering verklaringen van verkoper en huurder over alle lopende afspraken, kortingen en opties. Met het arrest is de zaak in hoger beroep afgerond; de eerdere ontruiming in kort geding was al uitgesproken.
