Rechtbank Rotterdam (kanton), tussenvonnis 4 september 2026 – ECLI:NL:RBROT:2026:10941
Woningcorporatie Hef Wonen vorderde een huurachterstand voor een vrijesectorwoning. De kantonrechter acht het huurprijswijzigingsbeding in het contract uit 2016 oneerlijk en wijkt daarbij bewust af van Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2026:872).
Toen het contract werd gesloten, bestond er nog geen wettelijk maximum voor verhogingen in de vrije sector (dat kwam pas in mei 2021), en het beding stond een onbeperkt percentage toe. Dat de verhuurder een toegelaten instelling is die met de huurdersraad overlegt, vindt de rechter onvoldoende waarborg. Het beding vervalt, de aanvangshuur blijft gelden en Hef Wonen moet de achterstand herberekenen. Voor verhuurders met oudere contracten blijft het rechtsbeeld daarmee verdeeld.
De zaak in het kort
Hef Wonen eiste betaling van de achterstand met rente en kosten, en daarnaast ontbinding van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst werd op 14 april 2016 ondertekend. Volgens het beding kon de verhuurder de huur jaarlijks verhogen “met een door verhuurder nader te bepalen percentage”. Juist die open formulering gaf de doorslag: de huurder kon bij het tekenen niet voorzien met welke bedragen de huur in de toekomst zou stijgen.
Waarom de rechter afwijkt van het hof
De kantonrechter stelt voorop dat de oneerlijkheid van een beding wordt beoordeeld naar de situatie op het moment dat de overeenkomst werd gesloten, in lijn met rechtspraak van het Europese Hof van Justitie. Het Haagse hof had gewicht toegekend aan de wettelijke begrenzing van huurverhogingen in de vrije sector, maar die geldt pas sinds 1 mei 2021 en speelde in 2016 dus geen rol. Dat de huur wettelijk slechts eens per jaar mag worden verhoogd, begrenst volgens de rechter niet de hoogte van de verhoging.
Ook de status van Hef Wonen als toegelaten instelling maakt volgens de kantonrechter geen verschil. Voor de huurder is het onvoorspelbaar hoe de huur zich ontwikkelt, ongeacht wie de verhuurder is. Bovendien behoort het verhuren van vrijesectorwoningen niet tot de kerntaak van een corporatie, die zich volgens de Woningwet op de sociale sector richt. Het overleg met de huurdersraad biedt evenmin een waarborg: de verhuurder hoeft de huurdersorganisatie alleen over het huurbeleid te informeren en kan een advies naast zich neerleggen.
Ook incassokosten onder vuur
De kantonrechter is daarnaast voorlopig van oordeel dat het beding over buitengerechtelijke incassokosten oneerlijk is; in dat geval worden die kosten afgewezen. Hef Wonen mag zich daarover nog uitlaten en moet per periode opgeven welke huur zij in rekening heeft gebracht, uitgesplitst naar kale huur en servicekosten. De zaak stond op 29 september 2026 opnieuw op de rol; alle overige beslissingen zijn aangehouden.
Wat betekent dit voor de markt
Voor beleggers en corporaties met vrijesectorcontracten van vóór mei 2021 zonder maximumpercentage blijft het risico op terugbetaling van huurverhogingen reëel. Zolang de Hoge Raad geen knoop doorhakt, kan de uitkomst afhangen van het gerecht waar een zaak dient.
Bron: Rechtspraak.nl
