De huren zijn dit jaar harder gestegen dan de prijzen van koopwoningen. De huren lagen in juli 2026 gemiddeld 4,4 procent hoger dan een jaar eerder, meldde het CBS op 4 september. Bestaande koopwoningen waren in diezelfde maand volgens CBS en Kadaster 3,9 procent duurder dan een jaar eerder. Het verschil is een half procentpunt. Opvallend: vrijesectorhuren stegen met 4,5 procent iets harder dan de huren van woningcorporaties. Dat gebeurde voor het laatst in 2023.
Wat zeggen de cijfers
De huurstijging van 4,4 procent is de laagste sinds 2023. In 2024 gingen de huren nog met 5,4 procent omhoog, in 2025 met 4,9 procent. Toch tellen de jaren flink op. Volgens een berekening van de redactie op basis van de CBS-reeks liggen de huren nu ruim 15 procent hoger dan medio 2023 en bijna 37 procent hoger dan medio 2015.
| Segment | Huurstijging juli 2026 | 2025 | 2024 |
|---|---|---|---|
| Alle huurwoningen | 4,4% | 4,9% | 5,4% |
| Woningcorporaties | 4,4% | 5,1% | 5,6% |
| Overige verhuurders (sociale huur) | 4,1% | 4,7% | 5,7% |
| Vrije sector | 4,5% | 4,4% | 5,0% |
| Ter vergelijking: prijs bestaande koopwoningen (juli) | 3,9% | – | – |
Woningcorporaties bezitten volgens het CBS ongeveer twee derde van alle huurwoningen. Hun cijfer weegt daardoor zwaar in het gemiddelde. Hoe sterk politieke keuzes de reeks bepalen, laat 2021 zien. Toen werden de sociale huren bevroren en stegen de huren gemiddeld met slechts 0,8 procent. Bij corporaties was dat 0,3 procent. In 2023 stegen de corporatiehuren met 0,1 procent nauwelijks, terwijl de vrije sector met 4,5 procent omhoogging.
Een deel van de stijging komt van huurders die verhuizen. Krijgt een woning een nieuwe bewoner, dan mag de huur meer omhoog dan de maximale jaarlijkse verhoging. Zonder die bewonerswisselingen stegen de huren van bestaande contracten met 3,8 procent. Het effect van verhuizingen was 0,6 procentpunt, tegen 0,8 procentpunt in 2025.
Ook regionaal zijn er verschillen. Van de vier grote steden stegen de huren het meest in Rotterdam (4,7 procent) en het minst in Amsterdam (4,3 procent). Utrecht kwam uit op 4,5 en Den Haag op 4,4 procent. Bij de provincies stegen Overijssel en Noord-Brabant het hardst, met 4,6 procent. Fryslân bleef met 4,0 procent het laagst.
Voor een huurder met een kale huur van € 1.000 betekent 4,4 procent een stijging van € 44 per maand, of € 528 per jaar.
Waarom stijgt het
De huurstijging wordt grotendeels door de wet begrensd. Volgens de Rijksoverheid mocht de huur van sociale huurwoningen per 1 juli 2026 met maximaal 4,1 procent omhoog. Dat maximum is gebaseerd op de gemiddelde inflatie van de afgelopen drie jaar (3,6 procent) plus een half procentpunt. In de vrije sector geldt dit jaar een maximum van 4,4 procent: de laagste van de inflatie (3,4 procent) en de cao-loonstijging (5,1 procent), plus één procentpunt. Voor middenhuur ligt het plafond op 6,1 procent, gebaseerd op de cao-loonontwikkeling plus één procentpunt.
Dat de gemeten stijging in de vrije sector (4,5 procent) iets boven het wettelijke maximum ligt, komt dus niet doordat verhuurders de regels overschrijden. De bewonerswisselingen, waarbij de huur opnieuw wordt vastgesteld, verklaren het verschil. Bij corporaties ligt de gemiddelde stijging ook boven het sociale maximum van 4,1 procent. Dat is mogelijk omdat inkomensafhankelijke verhogingen en verhuizingen meetellen in het gemiddelde.
De koopmarkt koelt intussen af. De prijsstijging van bestaande koopwoningen vlakt volgens het CBS sinds eind 2024 vrijwel onafgebroken af, van ruim 11 procent in de zomer van 2024 tot 3,9 procent in juli. De huurstijging wordt jaarlijks per 1 juli vastgesteld op basis van inflatie en lonen uit het verleden, en reageert daardoor trager.
Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers
Voor woningbeleggers zijn de cijfers per saldo positief. De huurinkomsten groeien met ruim 4 procent, terwijl de waardestijging van koopwoningen afneemt. Op de experimentele prijsindex voor commercieel vastgoed stegen de transactieprijzen van huurwoningen wel met ruim 10 procent. Dat drukt het aanvangsrendement voor nieuwe kopers.
De huurstijging in de vrije sector zit dicht tegen het wettelijke plafond aan. Verdere groei moet daardoor vooral uit nieuwe contracten komen. Voor beleggers die afhankelijk zijn van indexatie, wordt het moeilijker om de inflatie voor te blijven als de inflatie hoger uitvalt dan het maximum. De reeks laat zien hoe gevoelig de woningbeleggingsmarkt is voor regelgeving, nadat de markt in 2024 nog met 59 procent groeide.
Voor huurders valt de stijging lager uit dan in de twee voorgaande jaren. Ter vergelijking: de cao-lonen stegen volgens de Rijksoverheid tussen december 2024 en december 2025 met 5,1 procent. Hoe de woonlasten zich tot het inkomen verhouden, meldt het CBS in dit bericht niet.
Om in de gaten te houden
- Middenhuur: met een maximum van 6,1 procent kan dit segment volgend jaar het hardst stijgen. Het CBS onderscheidt middenhuur in deze cijfers niet apart.
- Inflatie en lonen: de maxima voor 2027 worden weer bepaald door de inflatie- en loonontwikkeling over 2026.
- Bewonerswisselingen: het effect daalde van 0,8 naar 0,6 procentpunt. Een verdere daling kan wijzen op minder verhuizingen of kleinere huursprongen bij een nieuwe huurder.
- Koopprijzen: blijft de prijsstijging van koopwoningen afvlakken, dan houden huren hun voorsprong vast.
Meer cijferverhalen staan in de rubriek Vastgoed in cijfers.
Bron: CBS – Woninghuur stijgt gemiddeld met 4,4 procent · Extra bronnen: CBS – Koopwoningen in juli bijna 4 procent duurder; Rijksoverheid – Maximale huurverhoging 2026
