Eind september stonden bij NVM-makelaars circa 21.500 nieuwbouwwoningen te koop. Dat is ongeveer 17 procent meer dan een jaar eerder en volgens de makelaarsvereniging het hoogste niveau sinds eind 2015. De verkoop hield geen gelijke tred: in het derde kwartaal gingen circa 6.000 nieuwbouwwoningen van de hand, tegen 6.400 een jaar eerder. Zet je die twee getallen naast elkaar, dan is het nieuwbouwaanbod bij het huidige verkooptempo goed voor bijna elf maanden verkoop. Bij bestaande koopwoningen is dat nog geen drie maanden. Dat blijkt uit de kwartaalcijfers die NVM op 8 oktober 2026 publiceerde, aangevuld met een berekening van de redactie.
Wat zeggen de cijfers
Voor bestaande woningen publiceert NVM een krapte-indicator: de verhouding tussen aanbod en verkopen. Onder de 5 spreekt de vereniging van een krappe markt. In het derde kwartaal kwam de indicator uit op 2,8, tegen 2,3 een jaar eerder. De redactie rekende dat na: 39.000 woningen in aanbod, gedeeld door het gemiddelde aantal verkopen per maand in het kwartaal (41.700 gedeeld door 3 is 13.900), geeft 2,8. Dat is precies de waarde die NVM noemt.
NVM noemt in het bericht geen krapte-indicator voor nieuwbouw. Met dezelfde rekenmethode komt de redactie uit op 10,8: 21.500 woningen in aanbod, gedeeld door 2.000 verkopen per maand. Een jaar eerder lag dat getal rond 8,6. Dat is afgeleid uit de 6.400 verkopen van toen en een aanbod van circa 18.400 woningen, teruggerekend uit de groei van ongeveer 17 procent. Nieuwbouw wordt grotendeels op tekening verkocht, waardoor een ruimer aanbod daar normaler is dan in de bestaande bouw. De vergelijking zegt dus vooral iets over de richting: de voorraad loopt op terwijl de verkoop afneemt.
| NVM, derde kwartaal 2026 | Nieuwbouw | Bestaande bouw |
|---|---|---|
| Aanbod (te koop, eind kwartaal) | ca. 21.500 (ca. +17%) | 39.000 (+24%) |
| Verkocht in het kwartaal | ca. 6.000 (jaar eerder 6.400) | ca. 41.700 (ongeveer gelijk) |
| In verkoop genomen | ca. 8.200 (ca. 1.000 meer) | ca. 48.500 (+5%) |
| Prijs | mediaan € 504.000 (gelijk aan 2e kwartaal) | gemiddeld € 503.000 (+1,8%) |
| Prijs per m² | ca. € 5.320 (+4,8%) | – |
| Aandeel appartementen in aanbod | 63% | – |
| Maanden aanbod bij huidig verkooptempo* | 10,8 | 2,8 |
Ook de instroom laat zien waar het knelt. In het derde kwartaal namen NVM-makelaars circa 8.200 nieuwbouwwoningen in verkoop, ongeveer 1.000 meer dan een jaar eerder. Dat zijn er volgens een berekening van de redactie circa 2.200 meer dan er in hetzelfde kwartaal werden verkocht. Van het totale nieuwbouwaanbod bestaat 63 procent uit appartementen, wat neerkomt op ongeveer 13.500 woningen.
Zelfde prijs, minder vierkante meters
De mediane verkoopprijs van een nieuwbouwwoning bleef met € 504.000 gelijk aan die van het tweede kwartaal. De prijs per vierkante meter steeg wel, met 4,8 procent op jaarbasis tot circa € 5.320. NVM noemt dat krimpflatie: de koper krijgt voor dezelfde prijs minder oppervlak. Een rekenvoorbeeld van de redactie maakt dat concreet. Voor € 504.000 koop je tegen de huidige gemiddelde vierkantemeterprijs circa 95 m². Tegen de prijs van een jaar eerder (circa € 5.076 per m²) was dat ruim 99 m², dus ongeveer 4,5 m² meer.
De bedragen voor nieuwbouw (€ 504.000) en bestaande bouw (€ 503.000) liggen dicht bij elkaar, maar zijn niet één op één te vergelijken. NVM geeft voor nieuwbouw de mediaan en voor bestaande bouw het gemiddelde. Het CBS, dat op 5 oktober cijfers over het tweede kwartaal publiceerde, kwam met een gemiddelde verkoopwaarde van € 514.000 voor een nieuwbouwwoning en € 492.000 voor een bestaande koopwoning. Volgens het CBS daalde de verkoop van nieuwbouwwoningen in dat kwartaal met 11,2 procent tot 5.700, voor het vierde kwartaal op rij. Vastgoedkoerier schreef daar eerder over in de Europese vergelijking van woningprijzen.
Waarom de nieuwbouw blijft liggen
NVM ziet meerdere oorzaken. De verhouding tussen prijs en product, lange bouwtijden en bouwprocedures en hoge overbruggingskosten maken de stap naar een nieuwbouwwoning lastig. Ook onzekerheid over wat de huidige woning gaat opbrengen speelt mee. Doordat er meer bestaande woningen te koop staan, kiest de consument volgens NVM eerder voor bestaande bouw.
Daarnaast wijst de vereniging op het productaanbod. Veel nieuwbouwprojecten bieden gelijksoortige kleine appartementen. Dat vergroot de onderlinge concurrentie tussen projecten, maar heeft volgens NVM niet geleid tot lagere prijzen of grotere woningen. Het huidige en toekomstige aanbod van nieuwbouwappartementen ligt volgens NVM boven de behoefte, terwijl er te weinig nieuwbouwwoningen met een tuin worden aangeboden. Ook in de bestaande bouw kwam de groei van het aanbod vooral van appartementen, mede doordat voormalige huurwoningen te koop werden gezet.
Lana Goutsmits-Gerssen, voorzitter van de vakgroep NVM Wonen, pleit ervoor dat gemeenten en ontwikkelaars makelaars vroeg bij nieuwbouwplannen betrekken. Ook vraagt zij gemeenten om zelfbewonings- en anti-speculatieclausules te heroverwegen als die starters onnodig vastzetten in een woning die niet meer past.
Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers
Voor ontwikkelaars is een oplopende voorraad onverkochte woningen een rem op nieuwe projecten. Een bouwstart hangt doorgaans af van voldoende voorverkoop, en elke maand extra verkooptijd schuift die start op. Het contrast met de vergunningen is groot: in het tweede kwartaal verdubbelde de bouwsom van vergunde woningen bijna. Er is dus veel vergund, maar de verkoop van wat al in de markt staat loopt terug.
Voor beleggers die complete nieuwbouwprojecten afnemen, wordt het aanbod om uit te kiezen groter. Volgens CBRE kochten institutionele beleggers in het eerste halfjaar van 2026 samen 4.391 nieuwbouwwoningen. Voor particuliere kopers betekent de ruimere markt meer keuze, al blijft de prijs per vierkante meter stijgen. De kwaliteit van het product weegt daarbij zwaarder: volgens NVM bieden veel projecten hetzelfde type klein appartement.
Om in de gaten te houden
- Verkoop in het vierde kwartaal: volgens NVM ligt de nieuwbouwverkoop al vier kwartalen op rij lager dan een jaar eerder. Een vijfde kwartaal zou de druk op de productie verder vergroten.
- Prijs per m²: blijft de vierkantemeterprijs stijgen terwijl het aanbod groeit, of gaan ontwikkelaars hun prijzen aanpassen?
- Productmix: verschuiven nieuwe plannen van kleine appartementen naar grondgebonden woningen, zoals NVM bepleit?
- Gemeentelijk beleid: passen gemeenten zelfbewonings- en anti-speculatieclausules aan?
Meer cijferverhalen staan in de rubriek Vastgoed in cijfers.
Bron: NVM – Meer keuze voor kopers, woningverkopen blijven op peil · Extra bronnen: CBS – Minder nieuwbouwwoningen verkocht in tweede kwartaal; CBRE – Beleggingsvolume groeit met 36% in eerste helft 2026; Vastgoed Actueel
