Wie in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag of Utrecht een nieuwe eengezinswoning koopt, krijgt daar een steeds grotere kavel bij. Dat blijkt uit De bouwagenda, een analyse die het Kadaster op 29 oktober publiceerde van de woningen die nu vergund of in aanbouw zijn. De kavels van eengezinskoopwoningen in de vier grote steden zijn inmiddels ongeveer 190 m², tegen 158 m² bij de woningen uit de afgelopen vijf jaar en 136 m² in de periode daarvoor. Daarmee wijken de grote steden af van de rest van de nieuwbouw, die juist compacter en vaker gestapeld wordt.

Opzet van het onderzoek

Het onderzoek is uitgevoerd door Kadaster-onderzoekers Hans Wisman en Lars Brugman. Zij vergeleken bijna 720.000 woningen die de afgelopen tien jaar zijn gebouwd met ongeveer 220.000 woningen die tot en met april 2026 vergund of in aanbouw waren, op basis van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Voor de koopsector gebruikten zij ruim 180.000 nieuwbouwtransacties uit de Basisregistratie Kadaster, waarvan ruim 50.000 van woningen die nog in aanbouw zijn. Het Kadaster tekent daarbij aan dat ongeveer 5 procent van de vergunde woningen administratief uitvalt en dat niet te zien is wanneer de bouw daadwerkelijk begint.

De aanleiding is de woningbouwopgave. Het kabinet wil tot 2030 jaarlijks 100.000 woningen toevoegen, en het Kadaster wil laten zien wat voor woningen dat worden, waar en voor wie. Het actieplan van het kabinet om de woningbouw te versnellen draait om dat aantal; de Kadaster-analyse kijkt naar de samenstelling van wat er gebouwd wordt.

Woningbouw concentreert zich in de G4

De woningen in ontwikkeling liggen voor een groot deel in de Randstad en Noord-Brabant, in Brabant vooral rond Eindhoven, Tilburg, Breda en ‘s-Hertogenbosch. Opvallend is de verschuiving naar de vier grootste gemeenten. Van de woningen die de afgelopen vijf jaar zijn opgeleverd, stond ongeveer 18 procent in de G4; van de huidige ontwikkelportefeuille is dat 27 procent. Het aandeel van de G40 blijft ongeveer gelijk, dat van de overige gemeenten daalt.

Driekwart wordt een appartement

De nieuwbouw wordt duidelijk vaker gestapeld. Van alle woningen in ontwikkeling, huur en koop samen, is driekwart een appartement. Bij de woningen uit de afgelopen vijf jaar was dat 54 procent, vijf tot tien jaar geleden 41 procent. In de koopsector is de verschuiving kleiner, maar wel zichtbaar: 58 procent van de verkochte woningen in aanbouw is grondgebonden, tegen 74 procent in de afgelopen vijf jaar en ongeveer 83 procent daarvoor.

Dat sluit volgens het Kadaster niet goed aan bij de woonwensen. Uit het WoonOnderzoek Nederland 2024 blijkt dat 51 procent van de woningzoekenden een eengezinswoning wil. Bij zoekers naar een koopwoning is dat zelfs 70 procent, terwijl huurders vaker een appartement zoeken (68 procent). Vooral in de koopsector worden dus relatief veel appartementen ontwikkeld. De verkoop van appartementen in aanbouw is sterk geconcentreerd in het noordelijke deel van de Randstad: in Haarlem, Amsterdam en Alkmaar gaat het om respectievelijk 97, 93 en 90 procent van de verkopen.

Compacter bouwen, behalve in de grote steden

Ook de woningen zelf worden kleiner. Het aandeel appartementen van meer dan 90 m² zakt van 22 naar 13 procent, terwijl het aandeel kleine appartementen onder de 60 m² stijgt van 38 naar 44 procent. Bij eengezinswoningen groeit het aandeel onder de 100 m² van 9 naar 22 procent, en daalt het aandeel boven de 150 m² van 43 naar 35 procent. Een doorsnee eengezinswoning meet nu ongeveer 125 m².

In de grote steden worden de complexen bovendien groter. In de G4 telt een appartementengebouw in ontwikkeling mediaan 38 woningen, tegen 23 bij recent opgeleverde complexen en 15 bij oudere. In de G40 gaat het om 16 woningen per gebouw; daarbuiten blijft het rond de zes.

De eengezinskoopwoning in de G4 is de uitzondering. Niet alleen de kavel groeit; ook het woonoppervlak neemt toe, tot mediaan ongeveer 160 m² tegen 155 m² eerder. Appartementen in de G4 worden juist kleiner: nog geen 80 m², waar dat meer dan vijf jaar geleden ongeveer 95 m² was. Buiten de grote steden blijven kavels van eengezinswoningen wel veel groter: ruim 230 m², tegen ongeveer 185 m² in de steden. Het Kadaster geeft in de analyse geen verklaring voor de groei van de kavels in de G4.

Jongere en oudere kopers in opmars

Met het aanbod verandert ook de koper. Van de verkochte woningen die nu in aanbouw zijn, is 37 procent gekocht door kopers jonger dan 35 jaar en 32 procent door 55-plussers. Dat noemt het Kadaster een trendbreuk: de groep van 35 tot 55 jaar was jarenlang de grootste, met 37 procent in de afgelopen vijf jaar en 41 procent vijf tot tien jaar geleden. Bij appartementen steeg het aandeel jonge kopers van 26 naar 39 procent. In de G4 en de G40 neemt bij appartementen het aandeel kopers onder de 35 toe; buiten de grotere steden worden ze juist relatief vaak door 55-plussers gekocht. Eengezinswoningen in de G4 gaan voor 65 procent naar huishoudens van 35 tot 55 jaar.

Nieuwbouw blijft vooral een lokale markt. Gemiddeld komt ongeveer 60 procent van de kopers uit de eigen gemeente en 20 procent uit een aangrenzende gemeente. Er zijn uitschieters: in Urk komt 91 procent uit de eigen gemeente, in Bunschoten-Spakenburg 83 procent, in Peel en Maas 82 procent en in Enschede 81 procent. In Diemen (21 procent) en Zuidplas (30 procent) komen de meeste kopers juist van elders.

Wat het betekent voor de markt

Voor ontwikkelaars en beleggers schetst de analyse een markt die in de grote steden steeds meer draait om grotere appartementencomplexen met kleinere woningen, terwijl een beperkt aantal grondgebonden koopwoningen in de G4 ruimer wordt. Tegelijk wijst het Kadaster op een spanning met de vraag: kopers zoeken vaker een eengezinswoning dan er gebouwd worden. Hoe de nieuwbouwmarkt er nu voor staat, blijkt ook uit de voorraad van 21.500 nieuwbouwwoningen die in het derde kwartaal te koop stond.

Bron: Kadaster – De woningbouw van morgen: meer appartementen, meer jonge kopers · Kadaster – rapport De bouwagenda (pdf)