In Portugal waren koopwoningen in het tweede kwartaal van 2026 16,5 procent duurder dan een jaar eerder. In Nederland was dat 4,3 procent: ongeveer een kwart daarvan, en ook iets onder het EU-gemiddelde van 4,7 procent. Dat blijkt uit cijfers die het CBS op 5 oktober publiceerde, samen met het Kadaster en Eurostat. Na jaren van dubbelcijferige prijsstijgingen staat de Nederlandse woningmarkt daarmee in de Europese middenmoot. Ondertussen daalde de verkoop van nieuwbouwwoningen voor het vierde kwartaal op rij.

Wat zeggen de cijfers

Van de 26 EU-landen met cijfers (Griekenland ontbreekt) staat Nederland op de twintigste plaats. Dat is een telling van de redactie. Negentien landen hadden een hogere prijsstijging, zes een lagere. In drie landen daalden de prijzen.

Land	Prijsontwikkeling koopwoningen, 2e kw. 2026 t.o.v. jaar eerder
Portugal	+16,5%
Bulgarije	+15,5%
Litouwen	+14,3%
Spanje	+12,1%
Europese Unie	+4,7%
Nederland	+4,3%
België	+2,1%
Duitsland	+0,6%
Frankrijk	−0,8%
Luxemburg	−2,2%
Finland	−2,7%

Ook buiten de top laten veel landen een hogere stijging zien dan Nederland. Slowakije (13,6 procent), Kroatië (12,7 procent), Roemenië (12,1 procent), Letland (11,4 procent) en Hongarije (10,2 procent) zitten allemaal boven de 10 procent. Dichter bij huis kwamen Denemarken uit op 9,4 procent, Ierland op 6,0 procent, Oostenrijk op 5,1 procent en Zweden op 4,8 procent. Italië (4,0 procent) bleef net onder Nederland.

In Nederland werden in het tweede kwartaal 64.600 woningen verkocht, voor in totaal € 31,8 miljard. Volgens een berekening van de redactie komt dat neer op gemiddeld ongeveer € 492.000 per woning. Bijna 59.000 daarvan waren bestaande koopwoningen, 2,7 procent meer dan een jaar eerder. Dat is een duidelijke afkoeling: in het eerste kwartaal was de groei nog 8,7 procent.

Bij nieuwbouw daalde de verkoop met 11,2 procent tot 5.700 woningen. Nieuwbouw was daarmee goed voor nog geen 9 procent van alle verkopen. De gemiddelde nieuwbouwwoning kostte € 514.000, 4,7 procent meer dan een jaar eerder. Een bestaande koopwoning kostte gemiddeld € 492.000 (plus 4,2 procent). Het prijsverschil tussen nieuwbouw en bestaand is daarmee ongeveer 4,5 procent.

Hoe snel het beeld is gekanteld, blijkt uit de vergelijking met een jaar eerder. In het tweede kwartaal van 2025 stegen de prijzen van bestaande koopwoningen nog met 9,7 procent en het aantal verkopen met 19,8 procent. Nu is dat 4,2 en 2,7 procent.

Waarom daalt de groei

De afkoeling was al eerder zichtbaar. Volgens de Monitor Koopwoningmarkt, die door TU Delft wordt beheerd en waarvoor Peter Boelhouwer het aanspreekpunt is, stonden er in het tweede kwartaal bijna 85.800 woningen te koop. Dat was 12 procent meer dan een jaar eerder. Het aantal hypotheekaanvragen daalde in dat kwartaal met 10 procent ten opzichte van het eerste kwartaal. Na correctie voor inflatie zijn de woningprijzen volgens de monitor sinds eind 2025 ongeveer stabiel. De maandcijfers van het CBS laten zien dat de afvlakking doorzet: in augustus lagen de prijzen van bestaande koopwoningen nog 3,3 procent hoger dan een jaar eerder.

Bij nieuwbouw speelt vooral de kostenkant. Volgens dezelfde monitor stegen de bouwkosten exclusief grond in 2024 en 2025 met ongeveer 8 procent per jaar, en liep de kapitaalrente in zes kwartalen met ongeveer 60 basispunten op. Ontwikkelaars moeten die kosten doorberekenen in hogere prijzen, terwijl het aantal hypotheekaanvragen daalt. Dat drukt de verkoop van nieuwbouw.

Het CBS-bericht gaat niet in op de oorzaken van de verschillen tussen landen. Portugal had wel voor het tweede kwartaal op rij de grootste prijsstijging van de EU. In Finland dalen de prijzen al sinds eind 2022.

Wat betekent dit voor beleggers en ontwikkelaars

Voor ontwikkelaars is de dalende nieuwbouwverkoop het belangrijkste signaal. Minder voorverkoop betekent dat projecten later of niet starten, want banken vragen meestal een minimaal percentage verkochte woningen voordat ze de bouw financieren. Dat staat in schril contrast met de bijna-verdubbeling van de vergunde bouwsom voor woningen in het tweede kwartaal. Er is veel vergund, maar de verkoop blijft achter.

Voor woningbeleggers is een koopmarkt met minder prijsdruk een kans. Wie uitpondt, moet rekening houden met een tragere verkoop. Tegelijk stegen de huren dit jaar met 4,4 procent harder dan de koopprijzen. Dat maakt het directe rendement relatief aantrekkelijker. Daarnaast verlaagt het kabinet in het Belastingplan 2027 de overdrachtsbelasting voor beleggingswoningen.

Voor internationale beleggers blijft Nederland in Europees perspectief een markt met gemiddelde prijsgroei. België (+2,1 procent) en Duitsland (+0,6 procent) laten nog minder groei zien. In Spanje en Portugal stijgen de prijzen juist met dubbele cijfers.

Om in de gaten te houden

• Nieuwbouwverkoop in het derde kwartaal: een vijfde daling op rij zou de druk op de woningbouwproductie van 2027 en 2028 verder vergroten.
• Aanbod: het aantal te koop staande woningen steeg met 12 procent. Groeit het aanbod verder, dan kan dat de prijzen verder drukken.
• Rente: de kapitaalmarktrente bepaalt zowel de leencapaciteit van kopers als de financieringskosten van ontwikkelaars.
• Europese vergelijking: het CBS publiceert elk kwartaal de Eurostat-cijfers. Blijft Nederland onder het EU-gemiddelde, dan kan dat wijzen op een blijvende afkoeling.

Meer cijferverhalen staan in de rubriek Vastgoed in cijfers.

Bron: CBS – Minder nieuwbouwwoningen verkocht in tweede kwartaal, meer bestaande woningen · Extra bronnen: Monitor Koopwoningmarkt, persbericht augustus 2026; CBS – Prijsstijging koopwoningen vlakt in augustus verder af