Te gunstig afgegeven energielabels hebben de waarde van Nederlandse woningen met maximaal € 570 mln opgedreven. Dat blijkt uit een analyse van vastgoeddatabedrijf Brainbay, onderdeel van makelaarsvereniging NVM, waarover Het Financieele Dagblad maandag 12 oktober berichtte. Brainbay telt tot 55.000 zogeheten grenslabels: labels die net boven een labelgrens uitkomen en daarmee een klasse beter scoren dan bij een iets andere invoer. Voor kopers, beleggers en financiers onderstreept het onderzoek dat een energielabel op papier niet altijd overeenkomt met de werkelijke prestatie van een woning.
Hoe een grenslabel ontstaat
De labelklasse van een woning wordt bepaald door het berekende energiegebruik gedeeld door de gebruiksoppervlakte. Adviseurs die het label opstellen, mogen gegevens als het vloeroppervlak binnen toegestane foutmarges invoeren. Een minieme aanpassing kan dan het verschil maken tussen twee klassen. Het FD geeft als voorbeeld een uitkomst van 159,99 tegenover 160, waardoor een woning van B naar A gaat.
Brainbay identificeerde grenslabels door de opvallende pieken in de data net boven de labelgrenzen op te tellen, in de koopsector en in de vrije huursector. Bij woningcorporaties ontbreken zulke pieken. Het FD verklaart dat uit het ontbreken van een winstprikkel: corporaties hebben minder belang bij een gunstiger label dan particuliere verkopers en verhuurders. De waarde-impact berekende Brainbay met het eigen woningwaarderingsmodel, dat is getraind op miljoenen woningtransacties. De uitkomst van € 570 mln is daarmee een bovengrens. Met de voorzichtiger methode die het FD vorig jaar hanteerde in een eigen onderzoek komt Brainbay uit op 23.000 grenslabels en € 234 mln aan opgedreven waarde.
Het aandeel grenslabels lag in 2023 op 3,6%, steeg naar 4,4% in 2024 en 4,5% in 2025, en daalde tot en met september dit jaar naar 3,8%. In absolute aantallen per maand ligt het niveau nog wel boven dat van 2024.
Waarom het label geld waard is
Het energielabel heeft de afgelopen jaren een steeds directere financiële betekenis gekregen. Bij koopwoningen bepaalt het label mee hoeveel hypotheek een koper kan krijgen en tegen welke rente: veel geldverstrekkers bieden een rentekorting voor woningen met een gunstig label. In de huursector telt het label mee in het woningwaarderingsstelsel, dat sinds de Wet betaalbare huur ook voor het middensegment de maximale huur bepaalt. Een beter label levert meer punten op en kan daarmee het verschil maken tussen een gereguleerde en een vrije huurprijs.
Het FD legt die koppeling expliciet: hogere labels maken hogere huren en lagere hypotheekrentes mogelijk, waardoor er een financiële prikkel ontstaat om de labelgrens net te halen. Volgens woningmarkteconoom Matthijs Korevaar van de Erasmus School of Economics past het verschijnsel in een breder patroon van clustering op de woningmarkt, vergelijkbaar met de vele woningen die precies op de vraagprijs worden getaxeerd. Meer transparantie is in zijn ogen het antwoord. Dirk Brounen, hoogleraar wonen in Maastricht, spreekt van kostbare ruis in de waardering van woningen.
Sector en ministerie scherpen regels aan
De branche heeft al maatregelen genomen. In mei zijn de toegestane foutmarges verkleind en sinds juni gelden strengere regels. Labeladviseurs die opvallend gunstig rekenen, kunnen een zogenoemde gele vlag krijgen; bij twee vlaggen volgt schorsing. Volgens het FD is er nog geen enkele vlag uitgedeeld. Adviseurs volgen dit jaar bovendien een bijscholing. Hugo Breuers, bestuurder van brancheorganisatie Fedec, benadrukt dat een grenslabel niet automatisch onjuist is, maar dat aantoonbare fouten moeten worden hersteld.
Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting verwacht dat de strengere regels het aantal grenslabels zullen terugdringen. Het ministerie geeft aan dat meer tijd nodig is om het effect van de maatregelen te beoordelen.
Wat dit betekent voor beleggers en financiers
Voor woningbeleggers raakt het onderzoek aan twee kanten van de businesscase. Aan de opbrengstkant kan een label dat bij een herkeuring een klasse lager uitvalt, betekenen dat een woning minder WWS-punten krijgt en de huur moet worden verlaagd. Bij de aankoop van woningportefeuilles ligt het daarom voor de hand om labels bij de due diligence kritisch te toetsen, zeker als veel woningen net boven een grens scoren. Wie woningen met een grenslabel uitpondt of verhuurt, loopt bovendien het risico dat kopers of huurders het label later betwisten.
Aan de financieringskant hanteren banken het label als indicator voor het klimaat- en verduurzamingsrisico in hun portefeuilles. Een systematische overwaardering van labels betekent dat de werkelijke verduurzamingsopgave groter is dan de cijfers suggereren. Voor beleggers die rapporteren over duurzaamheid, bijvoorbeeld via GRESB of onder de Europese SFDR-regels, geldt hetzelfde: de labelverdeling van een portefeuille is pas betrouwbaar als de onderliggende berekeningen dat ook zijn.
Tegelijk biedt de situatie kansen. Woningen die eerlijk net onder een labelgrens scoren, kunnen met een relatief kleine verduurzamingsingreep een klasse stijgen. Dat levert in het WWS punten op en verhoogt de waarde. Voor beleggers met een actieve verduurzamingsstrategie blijft het dus de moeite waard om juist die woningen in kaart te brengen, mits de labelverbetering op een werkelijke maatregel berust.
Hoe het verder gaat
Het ministerie van Volkshuisvesting wil eerst zien wat de aangescherpte regels opleveren. De ontwikkeling van het aandeel grenslabels in de komende maanden moet uitwijzen of de verkleinde foutmarges en het vlaggensysteem effect hebben. Voor kopers en beleggers blijft het in de tussentijd zaak om bij woningen die net boven een labelgrens scoren extra kritisch naar de onderliggende berekening te kijken.
