• Podcast: Vastgoed gezocht (BNR Nieuwsradio)
• Aflevering: De mythe van de gratis overwaarde op je woning
• Datum: maandag 12 oktober 2026
• Duur: circa 28 minuten
• Presentatie: Maarten Bouwhuis en Maarten de Gruyter
• Gast: Harry Geels, Senior Investment Advisor bij Auréus
• Beluister de aflevering: Omny/BNR · Apple Podcasts

Samenvatting op basis van de afleveringsomschrijving van de makers.

Is de waardesprong van een koopwoning sinds 2015 een onverdiende meevaller of vooral een rekenkundige illusie? In BNR’s Vastgoed gezocht zet Harry Geels van vermogensbeheerder Auréus vraagtekens bij het beeld van de huiseigenaar die zonder moeite rijk is geworden. Het tweede deel van het gesprek gaat over de politieke vraag of de winst op woningen belast zou moeten worden.

Wat de aflevering behandelt

Volgens de omschrijving van BNR vertrekt het gesprek vanuit een eenvoudige vergelijking: wie in 2015 een gemiddelde woning kocht voor ongeveer 222.000 euro, ziet daar nu bijna een half miljoen tegenover staan. Geels liet huiseigenaren optellen wat zij sinds de aankoop aan hun woning hebben uitgegeven: hypotheekrente, gemeentelijke lasten, onderhoud en verbouwingen. Wie die kosten meeneemt en daarna corrigeert voor inflatie, houdt volgens hem weinig tot niets over. In één doorgerekende casus resteerde zelfs een verlies van ruim 9.500 euro. De makers vatten zijn stelling samen als een verwarring tussen geldillusie en echte rijkdom, waarbij inflatie de grootste kostenpost van een woning zou zijn.

De presentatoren geven nadrukkelijk tegengas. Een huurder betaalt immers ook elke maand voor een dak boven zijn hoofd en krijgt daar niets voor terug. En omdat de meeste kopers met een hypotheek als hefboom werken, levert een kleine eigen inbreng al snel een groot rendement op. Die twee argumenten maken het sommetje van Geels volgens de omschrijving discutabel.

Het tweede deel gaat over Den Haag, waar stemmen opgaan om overwinst op woningen te belasten. De makers wijzen erop dat beleggers met een tweede woning straks te maken krijgen met een belasting op werkelijk rendement, en leggen de vraag op tafel waarom dat niet ook voor de eigenaar-bewoner zou gelden. Geels licht toe waar hij de valkuilen ziet. In het nieuwsblok bespreken de presentatoren de dalende verkoop van nieuwbouwwoningen, de vertraging van bouwprojecten en de financiële grenzen waar buitenlandse beleggers en woningcorporaties tegenaan lopen.

Context: de rekensom achter de stelling

Geels publiceerde zijn berekening eerder in een persoonlijke column in vakblad Financial Investigator, waar hij adjunct-hoofdredacteur is. Daarin rekende hij met hypotheekrente, lokale heffingen, een onderhoudspost van 1.000 euro per jaar en een inflatie van 2 procent per jaar. Aflossingen, verzekeringen en eigen klussen liet hij buiten beschouwing. De uitkomsten zijn gebaseerd op een beperkt aantal huiseigenaren die hij zelf benaderde, en Geels erkent in die column dat veel aannames discutabel zijn en dat er ook groepen zijn die wel flink reëel hebben verdiend. Het verlies van ruim 9.500 euro betrof een woning in Amsterdam.

De officiële cijfers geven een iets ander vertrekpunt dan de omschrijving. Volgens het CBS lag de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning in 2015 op 230.194 euro en in 2025 op 479.527 euro. In augustus 2026 kwam het gemiddelde volgens CBS en Kadaster uit op 503.523 euro, voor de tweede maand op rij boven een half miljoen. Een rekenvoorbeeld van de redactie: de consumentenprijsindex van het CBS steeg tussen 2015 en 2025 met 34,6 procent. Omgerekend naar euro’s van 2025 kostte de gemiddelde woning van 2015 dus ruim 309.700 euro. De reële waardestijging tot 2025 komt daarmee uit op ongeveer 55 procent, tegen 108 procent nominaal. Inflatie haalt dus een flink deel van de papieren winst weg, maar niet alles. Of er na rente, lasten en onderhoud nog iets overblijft, hangt sterk af van de financiering, de aankoopprijs en wat een eigenaar anders aan huur had betaald.

Context: belasting op woningwinst

De eigen woning valt in box 1 en een verkoopwinst daarop is in Nederland onbelast. Voor vastgoed in box 3 ligt dat anders. Het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 werd in februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen en zou in 2028 ingaan. Onroerende zaken vallen daarin onder een vermogenswinstbelasting: de waardestijging wordt pas belast bij verkoop, terwijl huurinkomsten of een forfaitaire bijtelling voor niet-verhuurde tweede woningen jaarlijks worden belast. In de Eerste Kamer leek in juni geen meerderheid te bestaan. De stemming is uitgesteld en het kabinet kondigde een novelle aan, waardoor de behandeling naar verwachting pas in 2027 verder kan. Ondertussen gaat het box 3-forfait voor verhuurd vastgoed in 2027 omhoog. Een belasting op de verkoopwinst van de eigen woning staat niet in het wetsvoorstel. Dat pleidooi klonk wel in de aflevering van een week eerder, waarin econoom Jona van Loenen pleitte voor hogere erfbelasting en een belasting op woningwinst.

Ook het nieuwsblok sluit aan bij officiële cijfers. Volgens het CBS werden in het eerste kwartaal van 2026 5.126 nieuwbouwwoningen verkocht, 19,1 procent minder dan een jaar eerder en de derde daling op rij. In het tweede kwartaal volgde de vierde, zoals ook bleek uit de Europese vergelijking van woningprijzen. De NVM telde in dat kwartaal ongeveer 6.100 verkochte nieuwbouwwoningen, 7 procent minder dan een jaar eerder, met de grootste daling bij appartementen (min 9 procent).

Waarom luisteren?

Het debat over overwaarde raakt direct aan het fiscale klimaat voor vastgoed. Erfbelasting, box 3 en de behandeling van de eigen woning hangen met elkaar samen. Wie belegt in woningen of beleid volgt, krijgt in deze aflevering twee tegengestelde lezingen van dezelfde prijsstijging naast elkaar: rijkdom op papier tegenover reëel rendement na kosten.

De aflevering past in een reeks waarin Vastgoed gezocht de fiscaliteit van wonen centraal zet. Luisteraars doen er goed aan de uitgangspunten van elke berekening kritisch te bekijken. Het rekenvoorbeeld van Geels is een opiniestuk op basis van een kleine steekproef, en het programma profileert zich zelf als marktgericht en opiniërend.

Wat volgt

De toekomst van de box 3-hervorming hangt af van de novelle en de stemming in de Eerste Kamer. Intussen blijft de vraag of de waardestijging van eigen woningen zwaarder belast moet worden onderwerp van politiek debat, onder meer rond de erfbelasting.

Meer samenvattingen van vastgoedpodcasts staan in de rubriek Podcast.

Bron: BNR Vastgoed gezocht – De mythe van de gratis overwaarde op je woning · Financial Investigator: Harry Geels – The Homeownership Windfall: Myth or Reality? · CBS: Bestaande koopwoningen; gemiddelde verkoopprijzen · Hypotheker: CBS/Kadaster-cijfers augustus 2026 · CBS: Weer minder nieuwbouwwoningen verkocht · NVM: Analyse nieuwbouw 2e kwartaal 2026 · SRA: Wet werkelijk rendement box 3 (voorlopig) nog niet aangenomen

Beeld: “DANCING HOUSES” door Herbaloid (Flickr), Public Domain Mark 1.0