Rechtbank Amsterdam (kanton), 15 september 2026 – ECLI:NL:RBAMS:2026:9344
De Huurcommissie had de huur van een voormalige vrijesectorwoning gehalveerd, van ruim € 1.700 naar ruim € 840 per maand, met een beroep op het overgangsrecht van de Wet betaalbare huur. Bij gebrek aan een geldig label werd de energieprestatie op het bouwjaar gewaardeerd.
De kantonrechter ziet dat anders: een label dat ná de peildatum is geregistreerd telt wél mee, mits de woning feitelijk niet is veranderd. De rechter volgt daarmee de lijn van de Hoge Raad uit 2023 en niet de memorie van toelichting. Met label C komt de woning op 157 punten, boven de huurtoeslaggrens. De huurder is niet-ontvankelijk en moet het verschil terugbetalen.
De feiten
De woning werd met ingang van 1 augustus 2023 verhuurd voor een aanvangshuur van € 1.597 per maand; na indexatie bedroeg de huur laatstelijk € 1.707,24. Voor de woning stond sinds 2017 alleen een vereenvoudigd energielabel D geregistreerd. In juni 2025 deed de huurder een voorstel tot huurverlaging per 1 september 2025, waarop de verhuurder niet reageerde.
De voorzitter van de Huurcommissie waardeerde de woning op 134 punten. Omdat een vereenvoudigd label niet geldig is voor het woningwaarderingsstelsel, werd teruggevallen op het bouwjaar van het gebouw, 1939, wat 15 minpunten voor de energieprestatie opleverde. De maximaal redelijke huur werd vastgesteld op € 840,35. Op 27 november 2025, na het verzet van de verhuurder, werd energielabel C geregistreerd. De Huurcommissie verklaarde het verzet desondanks ongegrond, omdat dat label ruim na de aanvang van de huur was geregistreerd.
Hoge Raad boven toelichting
Het overgangsrecht van de Wet betaalbare huur maakt huurverlaging op grond van artikel 7:254 BW per 1 juli 2025 mogelijk voor bestaande, voorheen geliberaliseerde huurovereenkomsten, maar alleen als de maximaal redelijke huurprijs onder de huurtoeslaggrens ligt. Daarom draaide alles om het energielabel.
De kantonrechter verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005). Daarin is beslist dat de energieprestatie ook na de peildatum mag worden vastgesteld, zolang de feitelijke toestand van de woning niet is veranderd. Hoewel dat arrest ging over de toetsing van de aanvangshuur, ligt het volgens de rechter voor de hand dat het ook geldt voor huurverlagingsprocedures; de gemachtigde van de huurder was het daar ter zitting mee eens. Dat de Nota van toelichting bij het besluit over de Wet betaalbare huur spreekt van een geldig vastgesteld label, maakt dat niet anders: de nota gaat niet in op het arrest en vermeldt niet dat daarvan zou worden afgeweken. De rechter merkt bovendien op dat de Huurcommissie haar beleid op dit punt inmiddels zelf heeft aangepast.
Uitkomst en gemeentelijke handhaving
De kantonrechter verklaart voor recht dat label C geldt en dat de woning 157 punten heeft. De huurder moet het verschil tussen de verlaagde en de contractuele huur vanaf 1 november 2025 terugbetalen, met wettelijke rente, en wordt veroordeeld in de proceskosten. De gevraagde verklaring dat de woning in de vrije sector valt, wijst de rechter af wegens onvoldoende belang. De huurder heeft de woning inmiddels verlaten en de verhuurder heeft haar verkocht.
Opvallend is de rol van de gemeente Amsterdam. Na een melding van de huurder legde de gemeente in mei 2026 een last onder dwangsom en een bestuurlijke boete op wegens het vragen van een te hoge huur onder de Wet goed verhuurderschap. De verhuurder gaf aan dat zijn belang bij de procedure mede in die handhaving lag. Voor verhuurders onderstreept de zaak het belang van een tijdig geregistreerd, volwaardig energielabel.
Bron: Rechtspraak.nl
