Op EXPO REAL 2026 in München stond voor de Nederlandse delegatie één vraag centraal: hoe krijg je internationaal kapitaal weer richting de Nederlandse woningmarkt? Woonminister Elanor Boekholt-O’Sullivan reisde naar de Messe München om beleggers te overtuigen, terwijl marktpartijen op de beursvloer wezen op regelgeving, netcongestie en hoge bouwkosten als rem op investeringen. Tegelijk moest Nederland concurreren met een nieuwe kapitaalvrager: Europese infrastructuur.

Minister zoekt pensioengeld voor woningbouw

De vastgoedbeurs, die van 5 tot en met 7 oktober plaatsvindt, verwachtte volgens PropertyNL zo’n 40.000 deelnemers over drie dagen. Nederland was met een omvangrijke delegatie aanwezig onder de vlag van Holland Metropole, waarin volgens het vakblad 39 publieke en private partners samenwerkten.

Op de openingsdag nam Boekholt-O’Sullivan deel aan een sessie over de vraag hoe internationaal pensioenkapitaal kan worden ingezet voor woningbouw in Europa. Het was haar eerste EXPO REAL als minister: de D66-bewindsvrouw is sinds 23 februari 2026 minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in het kabinet-Jetten. Daarvoor maakte zij carrière bij Defensie, waar zij onder meer luitenant-generaal bij de luchtmacht was.

Volgens Vastgoedmarkt had de minister in München een duidelijke boodschap voor buitenlandse beleggers. Zij koppelde de bereidheid om verder te praten over fiscale verlichting aan de reactie van de markt op de recente verlaging van de overdrachtsbelasting. Als internationaal kapitaal daadwerkelijk aanslaat op die maatregel, zou er fiscaal wellicht meer mogelijk zijn, zo vatte het vakblad haar standpunt samen. Beleggers moeten met andere woorden eerst laten zien dat zij investeren, waarna de minister in Den Haag argumenten heeft om verder te gaan.

De verlaging waar zij op doelde, is per 1 januari 2026 ingegaan. Het tarief voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen, waaronder huurwoningen van beleggers, daalde toen van 10,4 naar 8 procent, zo meldde onder meer het SRA bij de definitieve aanvaarding van de maatregel. Voor commercieel vastgoed bleef het tarief van 10,4 procent ongewijzigd.

Geld genoeg, maar het vindt zijn weg niet

Dat het niet aan beschikbaar kapitaal ligt, was een terugkerend thema. PropertyNL vatte de stemming op de tweede beursdag samen met de constatering dat er voldoende geld is om in Nederlands vastgoed te investeren, maar dat dat geld steeds moeilijker zijn bestemming vindt. Marktpartijen noemden daarbij een reeks obstakels: netcongestie die vooral de logistieke sector raakt, beperkte beschikbaarheid van bedrijfsgrond en strenge bestemmingsregels, een stapeling van landelijke en lokale regelgeving, hoge bouw- en grondkosten en gemeentelijke eisen rond betaalbaarheid van woningen.

Al op de eerste dag klonk vergelijkbare kritiek. Een marktpartij hield tegenover PropertyNL vol dat de combinatie van de Middenhuurwet, de Wet regie en fiscale regels buitenlandse beleggers afschrikt. Met de Wet betaalbare huur, in de markt bekend als Middenhuurwet, werd in 2024 huurregulering voor het middensegment ingevoerd. De Wet versterking regie volkshuisvesting geeft het Rijk en gemeenten meer sturing op wat en voor wie er gebouwd wordt.

Op de tweede dag bezocht de minister ook de stand van Holland Metropole. Daar sprak zij met de deelnemers over de vraag hoe Nederland internationale beleggers kan vasthouden. Tegenwicht bood onderzoek van Finance Ideas dat op de beurs aandacht kreeg. Daaruit blijkt dat de rendementen op Nederlandse woningbeleggingen niet ongunstig afsteken bij die in andere Europese landen en in de Verenigde Staten. Wel tekende PropertyNL aan dat historische rendementen geen garantie bieden dat nieuwe projecten financieel rond te krijgen zijn.

Infrastructuur als nieuwe concurrent om kapitaal

De strijd om kapitaal breidt zich bovendien uit. EXPO REAL introduceerde dit jaar InfrastructureNow, een apart platform voor investeerbare infrastructuur zoals energienetten, datacenters en vastgoed met een defensiefunctie. Volgens cijfers die op de beurs werden gepresenteerd, is wereldwijd tot 2040 ongeveer 94 biljoen dollar aan investeringen in infrastructuur nodig.

Dr. Marc Schürch van Swiss Life Asset Managers schetste een somber beeld van de positie van Europa. Volgens hem dreigt het continent in de energietransitie economisch achterop te raken, met name ten opzichte van China. Het geld en de projecten zijn er volgens Schürch wel, maar wat ontbreekt is politieke zekerheid. Hij illustreerde de achterstand met de opgestelde capaciteit: China beschikt over ongeveer 3.000 gigawatt, Europa over circa 1.100 gigawatt. Ook de groeiende vraag van datacenters kwam aan bod. Die verbruiken wereldwijd nu zo’n 415 terawattuur aan elektriciteit, een hoeveelheid die tegen 2030 mogelijk verdubbelt. Schürch concludeerde dat het Europese zoeken naar consensus, hoe democratisch ook, economisch een handicap wordt als investeringen daardoor jarenlang blijven liggen.

Voor Nederlandse vastgoedpartijen is die boodschap relevant. Pensioenfondsen en andere institutionele beleggers die vroeger vanzelfsprekend in woningen investeerden, kunnen hun geld ook kwijt in infrastructuur, waar overheden actief om private financiering vragen. Netcongestie, die de Nederlandse logistieke markt al remt, raakt bovendien precies aan die infrastructuurvraag.

Context: een beurs die blijft groeien

EXPO REAL geldt als de grootste vastgoedbeurs van Europa en als graadmeter voor de stemming op de beleggingsmarkt in het najaar. Vorig jaar trok de beurs volgens de organisator 42.000 deelnemers uit 70 landen en 1.742 exposanten uit 34 landen. De officiële eindcijfers van de editie 2026 waren bij het schrijven van dit verslag nog niet gepubliceerd.

Voor Nederland is de beurs al jaren een belangrijk podium om gemeenten, regio’s en projecten bij internationale partijen onder de aandacht te brengen. Dat de minister persoonlijk aanschoof en de stand bezocht, onderstreept hoezeer het kabinet buitenlands kapitaal nodig acht om de woningbouwopgave te halen.

Wat volgt

Na München verschuift de aandacht naar Den Haag. De vraag is of de minister met haar oproep aan beleggers genoeg munitie verzamelt voor verdere fiscale maatregelen, en of de door marktpartijen genoemde knelpunten in regelgeving en netcapaciteit worden aangepakt. De eindcijfers van EXPO REAL 2026 worden na afloop van de beurs door de organisatie bekendgemaakt.

Lees ook: EXPO REAL 2026 opent in München: geopolitiek en infrastructuur domineren programma

Bron: PropertyNL – Dag 2 Expo Real: Geld genoeg, maar waar kan het nog heen?

Extra bronnen: PropertyNL – Expo Real dag 1: Europa heeft meer dan één crisis te financieren, Vastgoedmarkt – Boekholt spreekt op Expo met internationaal kapitaal, SRA – Hoge tarief overdrachtsbelasting definitief omlaag, Parlement.com – E.F. Boekholt-O’Sullivan, EXPO REAL – Facts & Figures

Beeld: “Asian Business Conference” door MDGovpics, CC BY 2.0 (licentie)