De particuliere verhuurder gaat in 2027 waarschijnlijk fors meer box 3-belasting betalen. De Tweede Kamer verwierp op 6 oktober een motie die het kabinet vroeg af te zien van de verhoging van het forfaitaire rendement op ‘overige bezittingen’, waaronder verhuurd vastgoed. In een hoofdelijke stemming haalde de motie 71 stemmen, tegen 74. Daarmee blijft het kabinetsplan overeind om dat forfait van 6 procent in 2026 te laten stijgen naar 7,87 procent in 2027. Vastgoed Belang becijfert dat de box 3-heffing voor particuliere verhuurders daardoor met ruim 31 procent oploopt.

De verhoging is geen doel op zich, maar een dekkingspost. Het minderheidskabinet-Jetten wil de overstap naar een belasting op werkelijk behaalde vermogenswinst versnellen en betaalt dat deels met een zwaardere heffing op vastgoed en andere bezittingen die geen spaargeld of effecten zijn. Voor wie woningen of bedrijfsruimte privé verhuurt, valt de rekening daarmee eerder dan de beloofde hervorming.

Wat het kabinet voorstelt

De basis ligt in een Kamerbrief van 29 september 2026 over ‘voorstellen op box 3, koopkracht werkenden en sociale zekerheid’ (Kamerstuk 37020, nr. 62), ondertekend door minister-president Rob Jetten (D66), minister van Financiën Eelco Heinen (VVD) en staatssecretaris van Financiën Eelco Eerenberg (D66). Het kabinet, dat in de Tweede Kamer geen meerderheid heeft, deed de voorstellen mede naar aanleiding van de inbreng van oppositiepartijen tijdens de Algemene Politieke Beschouwingen.

Kern van de box 3-paragraaf: het kabinet kiest naar eigen zeggen voor de snelste weg naar vermogenswinstbelasting. Op het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3, dat al bij de Eerste Kamer ligt, komt een novelle, een wijzigingswet die het voorstel aanpast. Daarmee gaat per 2028 de vermogenswinstbelasting gelden voor alle financiële instrumenten, zoals aandelen, obligaties en opties. Volgens het kabinet valt dan zo’n 90 procent van het box 3-vermogen met waardeontwikkeling onder een belasting op gerealiseerde winst. In 2030 volgt de volledige overstap voor de resterende bezittingen. De brief noemt als aanleiding onder meer de moties-Eerdmans/Bikker en -Vermeer en voorstellen van JA21, BBB en 50PLUS.

Vastgoed zat in het oorspronkelijke wetsvoorstel al in het regime van vermogenswinstbelasting: waardestijging wordt pas belast bij verkoop, huurinkomsten in het jaar waarin ze binnenkomen. Dat schrijven belastingadviseurs Eddo Hageman en Cindy van de Luijtgaarden-Braat van Deloitte in een analyse van 5 oktober. Omdat winst onder dat systeem pas bij realisatie wordt belast, rekent het kabinet in de eerste jaren op minder opbrengst dan onder het eerder overwogen systeem van belasting op vermogensaanwas.

Hoe de rekening wordt verdeeld

Die lagere opbrengst moet worden gedekt. Tabel 1 van de Kamerbrief zet de bedragen op een rij (EMU-saldo, in miljoenen euro). De versnelde vermogenswinstbelasting kost 3.018 miljoen in 2028, 3.108 miljoen in 2029, 2.399 miljoen in 2030 en 1.960 miljoen in 2031. Daartegenover staan:

• in box 2 een afbouw van ‘excessief lenen’ bij de eigen bv: de grens gaat vanaf 2027 in vijf stappen van 80.000 euro omlaag tot 100.000 euro, leningen voor de eigen woning uitgezonderd;
• in box 2 een tijdelijke verlaging van het tarief in de tweede schijf met 1,8 procentpunt naar 29,2 procent, vier jaar lang vanaf 2027, wat ondernemers moet verleiden winst uit hun bv te halen en volgens het kabinet per saldo opbrengst geeft;
• in box 3 een verlaging van het heffingsvrij vermogen in 2027 terug naar het niveau van 2020: 30.846 euro per persoon, tegen 59.357 euro in 2026;
• in box 3 een heffingsvrij resultaat van 1.000 euro vanaf 2028, in plaats van de eerder voorziene 1.800 euro;
• en tot slot een verhoging van het forfait voor overige bezittingen met 1,5 procentpunt in 2027. De brief noemt daarbij uitdrukkelijk huurinkomsten en voordelen uit eigen gebruik van onroerende zaken.

Die laatste maatregel levert volgens de tabel 473 miljoen euro op in 2027 en 203 miljoen in 2028. Over de hele periode 2026 tot en met 2031 verbetert het pakket het EMU-saldo per saldo met 136 miljoen euro; structureel gaat het om 454 miljoen euro.

De forfaitverhoging komt bovenop de reguliere jaarlijkse bijstelling. Volgens PwC en Deloitte zou het forfait voor overige bezittingen in 2027 zonder ingreep 6,37 procent zijn geworden; met de extra 1,5 procentpunt wordt dat 7,87 procent. In 2026 is het 6,00 procent. De indieners van de verworpen motie schreven dat het forfait daarmee met bijna een kwart stijgt; dat klopt ten opzichte van de reguliere stand van 6,37 procent (plus 23,5 procent). Ten opzichte van 2026 is de stijging 31 procent.

Rekenvoorbeeld: wat betekent 7,87 procent?

Een eigen rekenvoorbeeld maakt het effect zichtbaar. Uitgangspunten: een particulier zonder fiscale partner bezit alleen verhuurd vastgoed, heeft geen schulden en geen spaargeld, en het box 3-tarief blijft in 2027 gelijk aan de 36 procent van 2026. Verhuurde woningen worden in box 3 niet tegen de volle WOZ-waarde gewaardeerd maar tegen de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio; de bedragen hieronder zijn die fiscale waarde.

Zonder rekening te houden met het heffingsvrij vermogen is het effect lineair. Op 100.000 euro fiscale waarde levert 6 procent forfait een belastbaar rendement van 6.000 euro op, en bij 36 procent dus 2.160 euro belasting. Bij 7,87 procent is dat 7.870 euro rendement en 2.833 euro belasting: 673 euro meer, een stijging van 31,2 procent. Op 1 miljoen euro fiscale waarde loopt de heffing op van 21.600 naar 28.332 euro, een verschil van 6.732 euro. Dat is hetzelfde percentage dat Vastgoed Belang noemt.

Telt het lagere heffingsvrij vermogen mee, dan wordt de stijging groter, vooral bij kleinere vermogens. Box 3 werkt sinds 2023 zo dat het forfaitaire rendement over alle bezittingen wordt verdeeld naar verhouding van de grondslag boven het heffingsvrij vermogen. Bij 500.000 euro aan verhuurd vastgoed komt de heffing in dit rekenvoorbeeld uit op ongeveer 9.518 euro in 2026 en ongeveer 13.292 euro in 2027: bijna 3.800 euro meer, een stijging van bijna 40 procent. Bij 300.000 euro gaat het van circa 5.198 naar circa 7.626 euro (plus 47 procent), bij 1 miljoen euro van circa 20.318 naar circa 27.458 euro (plus 35 procent). Het gaat om een vereenvoudiging: schulden, een fiscale partner, ander vermogen en een eventuele wijziging van het tarief veranderen de uitkomst, en wie een lager werkelijk rendement aannemelijk kan maken, kan via de tegenbewijsregeling op dat rendement worden belast.

Een stemming van drie zetels

De Kamer had de kans de verhoging te schrappen. Tijdens de Algemene Financiële Beschouwingen op 1 oktober dienden André Flach (SGP), Michiel Hoogeveen (JA21) en Pieter Grinwis (ChristenUnie) een motie in die constateert dat het kabinet het heffingsvrij vermogen bijna halveert en het forfait voor overige bezittingen met bijna een kwart verhoogt. De indieners vonden dat zo kort voor het nieuwe belastingjaar een onverantwoorde verzwaring, die kleine spaarders en beleggers raakt en veel nieuwe belastingplichtigen oplevert. Zij vroegen de regering beide lastenverzwaringen te herzien, ter dekking in elk geval te kijken naar een lager box 2-tarief of een langere schijf in box 2, en vóór het Belastingplan met een alternatief te komen. Het kabinet liet het oordeel over de motie aan de Kamer.

Bij de hoofdelijke stemming op 6 oktober stemden volgens de stemmingsgegevens van de Tweede Kamer 71 Kamerleden voor en 74 tegen; vijf leden namen niet deel. Voor stemden de fracties van VVD (22), CDA (18), JA21 (9), SGP (3), BBB (3), 50PLUS (2), het lid Keijzer en de aanwezige leden van FVD, Groep Markuszower en ChristenUnie. Tegen stemden D66 (26), PRO (20), PVV (19), DENK (3), PvdD (3), Volt en de aanwezige leden van de SP. Opvallend is dat twee van de drie coalitiepartijen, VVD en CDA, voor de motie stemden en daarmee tegen een onderdeel van een kabinetsvoorstel; D66 stemde tegen.

Andere moties over box 3 haalden wel een meerderheid. Een motie van VVD-Kamerlid Van Eijk c.s. die vraagt de verlaging van het heffingsvrij resultaat te herzien en als dekking in elk geval naar een lager box 2-tarief te kijken, werd aangenomen met 98 tegen 52 stemmen. Een motie van Grinwis c.s. om het heffingsvrij rendement in box 3 te verhogen ten opzichte van de kabinetsbrief kreeg 87 stemmen voor en 63 tegen. Een motie van Hoogeveen om meevallers uit de hersteloperatie box 3 te laten opwegen tegen de incidentele derving werd verworpen (33 voor, 117 tegen). De aangenomen moties richten zich op de positie van spaarders en kleine beleggers; geen ervan vraagt expliciet om het forfait voor overige bezittingen ongemoeid te laten.

Branche: niet nodig voor de begroting

De vastgoedsector had vlak voor de stemming nog aan de bel getrokken. Vastgoed Belang, IVBN, Aedes, NEPROM, NVM, SPPV en WoningbouwersNL stuurden de Kamer een gezamenlijke brief, meldde PropertyNL op 6 oktober. Zij vroegen de verhoging achterwege te laten en herhaalden het standpunt van de WoonAlliantie dat de forfaitaire rendementen niet omhoog moeten zolang de Wet werkelijk rendement nog niet is ingevoerd. Volgens de organisaties zijn particuliere verhuurders onmisbaar voor de woningbouwopgave en komen velen van hen bij een hogere box 3-druk in de problemen, met gevolgen voor de woningmarkt. De dekking van de hervorming zou volgens hen niet ten koste mogen gaan van het investeringsklimaat.

Vastgoed Belang had eerder, op 30 september in PropertyNL, al uitgerekend dat de box 3-belasting voor particuliere verhuurders in 2027 met 31,2 procent stijgt. De vereniging wees erop dat het totale pakket volgens de tabel in de Kamerbrief structureel 454 miljoen euro meer oplevert dan nodig is om de derving te compenseren, en concludeerde dat de forfaitverhoging dus niet nodig is om de hervorming budgettair neutraal te maken. Voorzitter Niek Verra verwelkomde dat er overeenstemming is over belasting op werkelijk rendement, maar vond het onaanvaardbaar dat vastgoed opdraait voor de reparatie van de belasting op aandelen. Volgens hem raakt de doelstelling van 100.000 nieuwe woningen per jaar, die hij al onrealistisch vond, daarmee nog verder uit zicht.

Vastgoed Belang wijst daarnaast op een tweede, minder zichtbaar risico: de leegwaarderatio. Die ratio verlaagt de WOZ-waarde van verhuurde woningen voor box 3, omdat een verhuurde woning minder waard is dan een leeg opgeleverde. In de Prinsjesdagstukken wordt een actualisering genoemd. Omdat de huidige ratio’s volgens Vastgoed Belang algemeen als te hoog worden beschouwd, zou een actualisering ze verlagen. De vereniging verwacht dat dit doorwerkt in de Wet werkelijk rendement: een lagere fiscale beginwaarde betekent bij latere verkoop een grotere belaste vermogenswinst.

Ook buiten de vastgoedsector klonk kritiek, vooral op de positie van kleine beleggers. Vermogensplanner Peter Beets van ABN Amro MeesPierson waarschuwde in De Telegraaf, geciteerd door PropertyNL, dat kleine beleggers eerder belasting gaan betalen en de rekening van de reparatie krijgen. Belastingadviseur Cor Overduin noemde de aanpak richting kleine beleggers in hetzelfde stuk weinig fraai, omdat beginnende beleggers worden ontmoedigd terwijl het beleid juist beleggen boven sparen wil aanmoedigen. Een woordvoerder van het ministerie van Financiën bevestigde tegenover PropertyNL dat cryptobezit en fysiek goud in 2028 en 2029 onder een vermogensaanwassystematiek vallen.

Stimuleren of ontmoedigen?

Voor vastgoed laat dit dossier twee kanten zien, en de balans is per groep verschillend.

Wat ontmoedigt. Voor de particuliere verhuurder is het voorstel een directe lastenverzwaring in 2027, het laatste jaar waarin vastgoed nog onder het forfaitaire stelsel valt. De verhoging treft alle ‘overige bezittingen’: verhuurde woningen, maar ook particulier gehouden bedrijfsruimte, tweede woningen en vakantiehuizen, inclusief het voordeel van eigen gebruik. Het lagere heffingsvrij vermogen vergroot het effect, vooral bij kleinere portefeuilles. Bovendien blijft vastgoed fiscaal anders behandeld dan effecten: aandelen en obligaties krijgen vanaf 2028 een belasting op gerealiseerde winst, terwijl de verhuurder in 2027 eerst een hoger fictief rendement betaalt. Een mogelijke verlaging van de leegwaarderatio zou daar later nog bij kunnen komen.

Wat stimuleert. Tegelijk zet hetzelfde kabinet elders in op het aantrekken van beleggers in huurwoningen. Op Prinsjesdag stelde het voor de overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen per 2027 te verlagen van 8 naar 7 procent. En de overstap naar vermogenswinstbelasting zelf, waar de branche om vroeg, betekent dat de waardeontwikkeling van vastgoed vanaf 2028 pas bij verkoop wordt belast in plaats van jaarlijks fictief. Voor ondernemers met een eigen bv geeft het tijdelijk lagere box 2-tarief ruimte om vermogen uit de vennootschap te halen.

De balans. Op korte termijn, in 2027, overheerst voor de particuliere verhuurder het ontmoedigende effect: hogere box 3-druk, nauwelijks gecompenseerd door de ovb-verlaging, die alleen bij aankoop speelt. Op langere termijn hangt het oordeel af van de definitieve vormgeving van de vermogenswinstbelasting, inclusief het heffingsvrij resultaat en de leegwaarderatio.

Gevolgen per doelgroep

• Particuliere verhuurders en bezitters van tweede woningen. Zij vallen in box 3 en krijgen in 2027 te maken met het hogere forfait en het lagere heffingsvrij vermogen. Volgens Vastgoed Belang kan dat de verkoop van huurwoningen versnellen; de vereniging spreekt van een verkoopgolf die verder wordt aangejaagd. Hoe groot dat effect wordt, is niet becijferd. Dat de uitponding al gaande is, bleek eerder uit transacties zoals de verkoop van Eindhovense huurwoningen in delen door Lone Star.
• Institutionele beleggers en vastgoedfondsen. Box 3 is een heffing voor particulieren. Beleggers die via een vennootschap, pensioenfonds of fiscale beleggingsinstelling beleggen, worden door de forfaitverhoging niet rechtstreeks geraakt. Zij hebben wel belang bij het bredere investeringsklimaat waarover de brancheorganisaties zich zorgen maken.
• Huurders. Als particuliere verhuurders verkopen, verdwijnt een deel van het huuraanbod naar de koopmarkt. Het kabinet heeft geen effect op het huuraanbod gekwantificeerd; de waarschuwing komt van de brancheorganisaties.
• Dga’s. Voor directeur-grootaandeelhouders ligt er een tijdelijk voordeel in het lagere box 2-tarief van 29,2 procent, maar ook een strengere grens voor lenen bij de eigen bv, die in stappen naar 100.000 euro gaat.
• Corporaties, ontwikkelaars en gemeenten. Zij vallen niet onder box 3. Ontwikkelaars en corporaties hebben indirect belang bij particuliere verhuurders als afnemers en als aanbieders van middenhuur; niet voor niets ondertekenden Aedes, NEPROM en WoningbouwersNL de brief.
• Kleine spaarders en beleggers. Het lagere heffingsvrij vermogen trekt mensen box 3 in die er nu buiten vallen. Juist op dit punt kreeg het kabinet in de Kamer de meeste kritiek, en daar zijn ook moties aangenomen.

Een strak wetgevingstijdpad

De route via een novelle legt druk op het parlement. Volgens de Kamerbrief moet de novelle vóór 31 december 2026 door de Eerste Kamer zijn aangenomen. Het kabinet vraagt de Raad van State om spoedadvies en vraagt de Tweede Kamer de novelle tegelijk met het Belastingplan 2027 plenair te behandelen. De ministerraad stelde de novelle op 2 oktober vast, aldus Deloitte. Het kabinet waarschuwt zelf voor uitvoeringsrisico’s: banken kunnen in elk geval in het eerste jaar geen gegevens aanleveren voor de vooraf ingevulde aangifte, wat een groot beroep doet op belastingplichtigen en de Belastingdienst.

Het oorspronkelijke wetsvoorstel heeft al een lange weg achter de rug. De Tweede Kamer nam de Wet werkelijk rendement box 3 (36.748) op 12 februari 2026 aan, met steun van onder meer VVD, CDA, D66, GroenLinks-PvdA, SP, Volt en PvdD. De Eerste Kamer behandelde het voorstel plenair op 30 juni 2026; een eindstemming in de senaat heeft nog niet plaatsgevonden. Op 5 oktober sprak de senaatscommissie voor Financiën met Heinen en Eerenberg over de voortgang. Op Prinsjesdag had Heinen volgens PwC nog laten weten dat de novelle er voorlopig niet zou komen, omdat het kabinet het niet eens werd over de dekking; twee weken later lag die er wel.

Tijdens de Algemene Financiële Beschouwingen richtte de kritiek zich vooral op de lagere vrijstelling voor kleine spaarders. PwC schreef op 2 oktober dat ook een langjarig overzicht met een groot dekkingsgat vanaf 2032 in de Kamer op kritiek stuitte, omdat de rekening zo naar volgende kabinetten zou schuiven.

Wat volgt

• Nieuwe voorstellen van Heinen. Volgens PwC zegde de minister toe uiterlijk 12 oktober te komen met voorstellen om kleine spaarders te ontzien; hoe die worden gedekt, was nog onduidelijk. De aangenomen moties-Van Eijk en -Grinwis wijzen in de richting van een hoger heffingsvrij resultaat en dekking via box 2. Of daarbij ook naar het forfait voor overige bezittingen wordt gekeken, is niet bekend.
• Raad van State. Het spoedadvies over de novelle volgt; daarna kan de Tweede Kamer de novelle samen met het Belastingplan 2027 behandelen. De plenaire behandeling van het Belastingplan staat volgens de KNB voor half november gepland.
• Eerste Kamer. Die moet vóór de jaarwisseling instemmen met de novelle. De forfaitverhoging voor 2027 hoort bij het pakket van fiscale maatregelen voor dat jaar.
• Leegwaarderatio. Wanneer en hoe de aangekondigde actualisering wordt uitgewerkt, is nog niet bekend. Voor verhuurders bepaalt die ratio zowel de box 3-grondslag in 2027 als, volgens Vastgoed Belang, de fiscale beginwaarde onder de vermogenswinstbelasting.

Voor particuliere verhuurders is het verstandig de gevolgen voor 2027 nu door te rekenen, inclusief het lagere heffingsvrij vermogen, en daarbij de mogelijkheid van de tegenbewijsregeling mee te nemen. De definitieve bedragen staan pas vast als het parlement zich over het hele pakket heeft uitgesproken. Meer analyses over de politieke besluitvorming rond vastgoed staan in de rubriek Vastgoedpolitiek.

Bron: Tweede Kamer – Motie Flach c.s. (37020-IX-29), stemming 6 oktober 2026

Extra bronnen: Kamerbrief Voorstellen op box 3, koopkracht werkenden en sociale zekerheid (37020, nr. 62) · Tweede Kamer – Stemmingsuitslagen moties Algemene Financiële Beschouwingen · PropertyNL – Particuliere verhuurder draait op voor versnelling box 3 · PropertyNL – Oproep brancheorganisaties · PwC – Toch novelle voor box 3 · Deloitte – Kamerbrief toekomst box 3 · SRA – Box 3-percentages 2026