Op papier stijgen de huizenprijzen nog altijd. Volgens de prijsindex bestaande koopwoningen van CBS en Kadaster, die op 22 oktober verscheen, lag het prijsniveau in september 2,9 procent boven dat van september 2025. In augustus was dat nog 3,3 procent en in januari 5,4 procent. Ten opzichte van augustus daalde de index met 0,4 procent. Ook in augustus was er al een kleine daling ten opzichte van juli, van 0,1 procent.
Wie de inflatie meeneemt, ziet een ander beeld. De consumentenprijzen lagen in september volgens het CBS 3,4 procent hoger dan een jaar eerder. Een prijsstijging van 2,9 procent tegenover een inflatie van 3,4 procent betekent dat de reële waarde van een gemiddelde bestaande koopwoning in een jaar met ongeveer 0,5 procent is gedaald. Dat is een berekening van de redactie: 1,029 gedeeld door 1,034, min 1, geeft afgerond -0,5 procent.
Eerste reële daling sinds januari 2024
De redactie legde de maandcijfers van de prijsindex naast de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. De laatste keer dat koopwoningen minder hard in prijs stegen dan het algemene prijspeil, was in januari 2024. Woningen waren toen 1,8 procent duurder dan een jaar eerder, bij een inflatie van 3,2 procent. Daarna volgden tweeënhalf jaar waarin de huizenprijzen de inflatie ruim versloegen. Rond de jaarwisseling 2024/2025 lag de reële prijsstijging op jaarbasis bijna 8 procent. Sindsdien is die voorsprong maand na maand kleiner geworden. In augustus 2026 was het verschil verdwenen: prijzen en inflatie stegen allebei 3,3 procent. In september sloeg de balans om.
| Maand | Prijs bestaande koopwoning t.o.v. jaar eerder | Inflatie (CPI) | Reële prijsontwikkeling (berekening redactie) |
|---|---|---|---|
| Januari 2024 | +1,8% | 3,2% | -1,4% |
| September 2025 | +7,0% | 3,2% | +3,7% |
| Januari 2026 | +5,4% | 2,4% | +2,9% |
| Maart 2026 | +5,0% | 2,7% | +2,2% |
| Mei 2026 | +4,4% | 3,5% | +0,9% |
| Juli 2026 | +3,9% | 3,2% | +0,7% |
| Augustus 2026 | +3,3% | 3,3% | 0,0% |
| September 2026 | +2,9% | 3,4% | -0,5% |
Reëel ruim 2,5 procent onder januari
Er is nog een manier om naar de cijfers te kijken: deel de prijsindex door de consumentenprijsindex. Dat reële prijsniveau bereikte volgens de berekening van de redactie in januari 2026 zijn hoogste punt. In september lag het ongeveer 2,6 procent lager. Nominaal staat de prijsindex in september juist hoger dan in januari: 156,0 tegen 153,3. Het verschil komt geheel voor rekening van de inflatie, die dit jaar vanaf het voorjaar opliep.
Ook de vergelijking met de vorige piek verandert. In juli 2022 bereikte de prijsindex het hoogste punt vóór de prijsdaling van 2022 en 2023. Nominaal zijn bestaande koopwoningen nu ruim 17 procent duurder dan toen. De consumentenprijzen stegen in dezelfde periode met ruim 15,5 procent. Reëel ligt een koopwoning daarmee maar ruim 1,5 procent boven het niveau van juli 2022, zo blijkt uit de berekening van de redactie. Die conclusie sluit aan bij de stelling van beleggingsadviseur Harry Geels (Auréus), die in BNR’s Vastgoed gezocht betoogde dat de waardestijging van koopwoningen na inflatie, rente en woonlasten grotendeels verdampt.
Minder verkopen in september
Ook het aantal transacties koelt af. Het Kadaster registreerde in september 20.383 verkochte bestaande woningen, ruim 7 procent minder dan in september 2025, toen het er 21.934 waren. Over de eerste negen maanden van 2026 staat de teller op 176.411 woningen, bijna 3 procent meer dan een jaar eerder. De gemiddelde verkoopprijs kwam in september uit op € 504.658. Dat bedrag is, anders dan de prijsindex, niet gecorrigeerd voor verschillen in de kwaliteit van de verkochte woningen.
Een rekenvoorbeeld van de redactie maakt het verschil tussen nominaal en reëel concreet. Neem een woning die in september 2025 € 489.072 waard was, de toenmalige gemiddelde verkoopprijs. Volgens de prijsindex is die woning nu ongeveer € 503.300 waard. Om dezelfde koopkracht te vertegenwoordigen als een jaar geleden, had ze ongeveer € 505.700 moeten opbrengen. Het gat is circa € 2.400.
Rente en energie op de achtergrond
De afkoeling valt samen met een hogere rente. NVM Business schreef op 15 oktober in zijn kwartaalrapport over commercieel vastgoed dat de Europese Centrale Bank de depositorente in juni en september in twee stappen verhoogde van 2 naar 2,5 procent. De kapitaalmarktrente liep volgens dat rapport op tot ongeveer 3,7 procent, het hoogste niveau sinds 2011. Ook CBRE wees eerder deze maand op een hogere financieringsrente die de waardegroei van vastgoed afremt. De inflatie zelf werd in september volgens het CBS vooral opgedreven door motorbrandstoffen, die 27,2 procent duurder waren dan een jaar eerder.
Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?
Voor woningbeleggers die verhuurde woningen bij leegkomst verkopen, het zogeheten uitponden, is de prijs van een bestaande koopwoning de exitwaarde. Nominaal stijgt die exitwaarde nog licht, maar reëel niet meer. Een belegger die zijn rendement in koopkracht meet, haalt op dit moment uit waardestijging van de woning niets. Het directe rendement uit huur wordt daardoor relatief belangrijker. In juli stegen de huren al harder dan de prijzen van koopwoningen: 4,4 tegen 3,9 procent.
Voor kopers is het effect tweeledig. Een koopwoning wordt reëel iets goedkoper, maar tegelijk is de rente gestegen. Of de betaalbaarheid daadwerkelijk verbetert, hangt daardoor vooral af van de hypotheekrente en van de ontwikkeling van de inkomens. Voor verkopers die nu een woning van de hand doen, geldt het omgekeerde: de verkoopopbrengst ligt nominaal hoger dan een jaar geleden, maar is in koopkracht iets minder waard.
Om in de gaten te houden
- De volgende maandcijfers van CBS en Kadaster over oktober: zet de maandelijkse prijsdaling van augustus en september door?
- De snelle raming van de inflatie over oktober door het CBS, begin november. Bij een inflatie boven de prijsstijging blijft de reële ontwikkeling negatief.
- De rentebesluiten van de ECB en de kapitaalmarktrente, die via de hypotheekrente doorwerken in de leencapaciteit van kopers.
- Het aantal transacties. Na de daling van ruim 7 procent in september wordt duidelijk of de verkoop over heel 2026 boven het niveau van 2025 blijft.
Eerder bekeek Vastgoedkoerier hoe de Nederlandse woningprijs zich verhoudt tot de rest van de EU. Meer cijferverhalen staan in de rubriek Vastgoed in cijfers.
Bron: CBS/Kadaster – Bestaande koopwoningen; verkoopprijzen prijsindex 2020=100 (22 oktober 2026); CBS – Inflatie stijgt naar 3,4 procent in september (13 oktober 2026); NVM Business – Ontwikkelingen commercieel vastgoed 3e kwartaal 2026. Berekeningen: redactie Vastgoedkoerier.
