De inflatie in Nederland is in september opgelopen tot 3,4 procent, tegen 3,3 procent in augustus. Dat meldde het CBS op 13 oktober, waarmee de snelle raming van begin oktober werd bevestigd. Voor beleggers en gebruikers van commercieel vastgoed is dit cijfer meer dan macro-economische achtergrond. Bij huurcontracten die de gangbare ROZ-indexeringssystematiek volgen, bepaalt de septemberindex de jaarlijkse huurverhoging per 1 januari. Die komt daarmee ook rond de 3,4 procent uit.
Brandstof en energie stuwen de prijzen
De stijging komt vooral door motorbrandstoffen. Die waren in september 27,2 procent duurder dan een jaar eerder, tegen 23,4 procent in augustus. Diesel kostte gemiddeld bijna 2,50 euro per liter, benzine ruim 2,44 euro. Voedingsmiddelen en alcoholvrije dranken drukten de inflatie juist: die werden 1,7 procent goedkoper dan een jaar eerder. De grootste bijdragen aan de inflatie kwamen van de categorieën wonen, water en energie (1,03 procentpunt) en vervoer (1,02 procentpunt).
Op maandbasis stegen de consumentenprijzen in september met 0,1 procent. De consumentenprijsindex (CPI, 2025=100) kwam uit op 104,43, tegen 100,97 in september 2025. Het verloop over het jaar laat een duidelijke opwaartse lijn zien: in januari en februari lag de inflatie nog op 2,4 procent. Na een piek van 3,5 procent in mei en een tijdelijke terugval in juni loopt het cijfer sinds juli weer op.
De Europees geharmoniseerde inflatie (HICP) kwam in Nederland uit op 3,0 procent, tegen 3,8 procent in de eurozone. De energiecomponent steeg in Nederland met 14,0 procent, in de eurozone met 18,8 procent. Diensten werden in Nederland 3,8 procent duurder, tegen 3,2 procent in de eurozone. Juist die dienstenprijzen zijn voor vastgoed relevant, omdat ze doorwerken in servicekosten, onderhoud en beheer.
Rekenvoorbeeld: indexatie per 1 januari 2027
In de ROZ-modellen voor kantoorruimte en voor winkel- en bedrijfsruimte wordt de huur jaarlijks aangepast aan de CPI-reeks voor alle huishoudens. Daarbij wordt het indexcijfer van de vierde kalendermaand vóór de aanpassingsmaand vergeleken met dat van twaalf maanden eerder. Voor contracten met 1 januari als indexeringsdatum gaat het dus om september. Op basis van de CBS-cijfers gaat het om 104,43 tegenover 100,97: volgens onze berekening een verhoging van afgerond 3,4 procent. Een huurder van een kantoor met een jaarhuur van 500.000 euro betaalt dan vanaf 1 januari ongeveer 17.000 euro per jaar meer.
Niet elk contract volgt dit model. Er zijn huurovereenkomsten met een vaste jaarlijkse verhoging, een ander peilmoment, een opslag bovenop de CPI of juist een plafond (cap) of bodem (floor). Bij grote verhuringen worden zulke afspraken steeds vaker apart onderhandeld. Hoe de nieuwe inflatiecijfers precies doorwerken, hangt dus af van de individuele huurovereenkomst. De richting is wel duidelijk: voor contracten die de ROZ-systematiek volgen, komt de januari-indexatie in 2027 boven de 3 procent uit.
Kansen en risico’s voor beleggers
Voor beleggers is geïndexeerde huur een belangrijke bescherming van het reële rendement. Een inflatie van 3,4 procent die vrijwel een-op-een in de huur wordt doorberekend, ondersteunt de nominale huurinkomsten. Dat geldt vooral voor portefeuilles met veel contracten die op 1 januari worden geïndexeerd. Beleggers met een cap in hun contracten, of met huren die al boven de markthuur liggen, profiteren minder. Zij kunnen bij contractverlenging bovendien te maken krijgen met huurders die heronderhandelen.
Tegelijk is het beeld niet eenzijdig positief. Hogere energieprijzen en duurdere diensten werken door in exploitatiekosten, voor zover die niet via servicekosten worden doorbelast. Een eurozone-inflatie ruim boven de doelstelling van 2 procent van de Europese Centrale Bank vergroot bovendien de kans dat de rente langer hoog blijft of verder stijgt. Dat drukt op de waardering van vastgoed via hogere aanvangsrendementen en maakt herfinanciering duurder. Voor beleggers die met vreemd vermogen werken, kan het rente-effect het indexatievoordeel dus tenietdoen.
Kansen en risico’s voor gebruikers
Voor huurders is de boodschap minder gunstig. Een indexatie van rond de 3,4 procent komt bovenop hogere energie- en vervoerskosten. Vooral in de retail en in arbeidsintensieve sectoren met krappe marges kan dat de betaalbaarheid van huisvesting onder druk zetten. Gebruikers met een contract dat binnenkort afloopt, hebben een sterkere onderhandelingspositie dan gebruikers die nog jaren vastzitten. Zij kunnen bij verlenging of herhuisvesting proberen een cap op de indexatie of een vaste staffel af te spreken. Ook duurzaamheid wordt een sterker argument: een energiezuiniger pand dempt het effect van stijgende energieprijzen op de totale huisvestingskosten.
Corporate gebruikers die hun huisvestingsbudget voor 2027 vaststellen, doen er goed aan de indexatieclausules in hun contracten na te lopen. Met de septembercijfers ligt voor de meeste januari-indexaties het percentage vast. Bij contracten met een later indexeringsmoment hangt het percentage af van de inflatie in de komende maanden.
Wat volgt
Het CBS publiceert in de loop van november de inflatiecijfers over oktober. Die bepalen de indexatie voor contracten met februari als aanpassingsmaand. De ontwikkeling van de brandstof- en energieprijzen is daarbij de belangrijkste factor om te volgen. Voor de rente kijkt de markt naar de eerstvolgende rentebesluiten van de ECB.
