Contract uit 2019 met jaarlijkse indexatie

Buzzzcocks huurt sinds 2019 de bedrijfsruimte in Rotterdam voor € 2.650 per maand. Volgens de huurovereenkomst wordt de huur jaarlijks geïndexeerd, voor het eerst per 1 juli 2020, volgens de algemene bepalingen. In haar antwoord betwistte de huurder aanvankelijk dat indexatie was afgesproken en zei zij het contract niet te kennen, maar op de zitting van november 2025 bevestigde de vertegenwoordiger van de huurder dat hij de overeenkomst in 2019 had getekend. Daarmee stond vast dat de verhuurder in beginsel recht had op indexatie. De verhuurder maakte daar pas in een brief van 19 november 2024 voor het eerst aanspraak op, met terugwerkende kracht. In februari 2025 bleek de eerste berekening niet te kloppen en werd de vordering bijgesteld tot € 16.243,88 over juli 2020 tot en met februari 2025. Daarnaast vroeg de verhuurder een nieuwe maandhuur van € 3.233,12.

Waarom stilzitten niet genoeg is

De kantonrechter stelt voorop dat enkel stilzitten onvoldoende is voor rechtsverwerking: er moeten bijkomende omstandigheden zijn waardoor de huurder erop mocht vertrouwen dat de verhuurder zijn recht niet meer zou uitoefenen. Die omstandigheid vond de rechter in de eerdere procedure tussen dezelfde partijen. Daarin bracht de verhuurder de indexatie niet ter sprake, en in het vonnis van 21 oktober 2022 werd vastgesteld dat er geen huurachterstand (meer) was. Op de zitting verklaarde de verhuurder bovendien dat zij aanvankelijk bewust had afgezien van indexeren. Voor de periode tot 1 juli 2023, de eerste indexatiedatum na dat vonnis, kan de verhuurder daarom niets meer vorderen. Daarna was er alleen nog sprake van stilzitten. Een beroep van de huurder op de redelijkheid en billijkheid slaagde evenmin.

De rechter rekende vervolgens met de indexatiepercentages die de verhuurder had genoemd en die de huurder na overlegging van de algemene bepalingen navolgbaar vond: 4,4% per 1 juli 2023 en 3,1% per 1 juli 2024. Zo komt de huur uit op € 2.852,36 per maand en de achterstand tot en met februari 2025 op € 3.018,08.

Boete, incassokosten en proceskosten

De contractuele boeterente van 1% per maand, met een minimum van € 300, werd gematigd tot de wettelijke handelsrente vanaf de dagvaarding van 4 april 2025. Volgens de rechter is zo’n boete bedoeld als prikkel tot nakoming, terwijl de oorspronkelijke huur steeds was betaald en partijen al een principieel geschil hadden toen de achterstand voor het eerst juist was berekend. De gevorderde € 1.134,30 aan incassokosten werd afgewezen: drie brieven, waarvan alleen de laatste een correcte berekening bevatte, rechtvaardigen geen vergoeding. Omdat slechts een klein deel van de vordering werd toegewezen, draagt ieder de eigen proceskosten. Een poging om na de eerste zitting een schikking te treffen strandde; volgens de rechter was er over de ingangsdatum van de nieuwe huur geen overeenstemming bereikt. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Voor verhuurders is de les dat indexatie het best elk jaar tijdig wordt doorgevoerd, en dat een lopende procedure het moment is om ook dat recht expliciet te benoemen.