Pontegadea, de investeringsmaatschappij van Zara-oprichter Amancio Ortega, heeft het distributiecentrum van Primark in Roosendaal gekocht. Verkoper is Blackstone. Volgens persbureau Bloomberg gaat er ongeveer € 100 mln (circa $ 110 mln) in de transactie om. Het logistieke complex aan de Brabantse kant van de Belgische grens heeft een oppervlakte van ongeveer 87.000 m² en is voor tien jaar verhuurd aan de Ierse modeketen.

De aankoop is opvallend, omdat de oprichter van het Spaanse Inditex – moederbedrijf van onder meer Zara, Massimo Dutti en Pull&Bear – daarmee de verhuurder wordt van een van de directe concurrenten van zijn eigen modeconcern. Bloomberg meldde de deal op 12 januari 2024; het nieuws werd eerder naar buiten gebracht door het Britse vakblad React News.

Een kolos aan de A58

Het distributiecentrum in Roosendaal is een van de grootste logistieke gebouwen in West-Brabant. Primark nam het complex in 2017 in gebruik. Logistiek dienstverlener DSV verzorgt de operatie voor de modeketen. Volgens berichtgeving uit die tijd van vakmedium STAT Times ging het bij de start om circa 65.000 m² en werden vanuit Roosendaal vooral winkels in Frankrijk en Italië bevoorraad, met zowel dozen als hangende kleding. In het eerste jaar leverde de vestiging volgens die bron ongeveer tweehonderd voltijdsbanen op. De oppervlakte van circa 87.000 m² die Bloomberg nu noemt, wijst erop dat het complex in de tussenliggende jaren is gegroeid.

Destijds was Primark zelf eigenaar van het gebouw. Later is het vastgoed via een eerdere transactie bij Blackstone terechtgekomen, de Amerikaanse vermogensbeheerder die in Europa een van de grootste eigenaren van logistiek vastgoed is. Met de verkoop aan Pontegadea draagt Blackstone een groot, langjarig verhuurd object over aan een partij die bekendstaat om zijn voorkeur voor stabiele, langlopende huurinkomsten.

Ortega bouwt logistieke portefeuille uit

De transactie past in een bredere strategie van Pontegadea. Het familiekantoor van Ortega belegde de afgelopen jaren fors in logistiek vastgoed, naast zijn bekende portefeuille van winkelpanden en kantoren op toplocaties in onder meer Madrid, Londen en New York. Bloomberg wijst erop dat Pontegadea in 2022 voor ongeveer $ 1 mrd aan distributiecentra in de Verenigde Staten kocht, in de staten Californië, Texas en Pennsylvania. Via die logistieke centra is het familiekantoor onder meer verhuurder aan Walmart en Amazon.

Ook in Nederland was Pontegadea al eerder actief. In juni 2023 kocht het volgens berichtgeving van SupplyChainBrain een logistiek complex van ongeveer 103.000 m² in Venlo voor circa € 105 mln, verhuurd aan het Deense transportbedrijf DSV. Met Roosendaal heeft de Spaanse belegger daarmee binnen ruim een half jaar twee grote Nederlandse distributiecentra verworven, beide in de logistieke corridor tussen de Randstad, België en Duitsland.

Daarnaast verbreedt Ortega zijn beleggingen naar andere sectoren. Volgens Bloomberg kocht Pontegadea eind november 2023 een portefeuille duurzame-energieprojecten van het Spaanse energiebedrijf Repsol, en heeft het familiekantoor ook belangen in telecom- en energie-infrastructuur.

Wat de deal zegt over de logistieke beleggingsmarkt

De transactie komt op een moment dat de Nederlandse beleggingsmarkt voor logistiek vastgoed in een lastige fase zit. Door de sterk gestegen rente werden in 2023 aanzienlijk minder grote logistieke objecten verhandeld dan in de recordjaren daarvoor, en kopers en verkopers hadden moeite elkaar op prijs te vinden. Grote transacties van € 100 mln of meer zijn in dat klimaat schaars.

Juist partijen met veel eigen vermogen en een lange beleggingshorizon, zoals familiekantoren, kunnen in zo’n markt het verschil maken. Zij zijn minder afhankelijk van bankfinanciering en kunnen zich richten op objecten met een sterke huurder en een lange looptijd van het huurcontract. Het distributiecentrum in Roosendaal voldoet aan dat profiel: één grote, internationale huurder, een huurovereenkomst van tien jaar en een operatie die is ingericht op de bevoorrading van een omvangrijk winkelnetwerk in meerdere Europese landen.

Over de beweegredenen van Blackstone is niets bekendgemaakt. De omvang van het complex en de langjarige huurovereenkomst maken het in elk geval tot een product dat vooral aantrekkelijk is voor beleggers die zekerheid zoeken boven rendement op korte termijn.

West-Brabant als logistieke hotspot

Roosendaal ligt aan de A58 en A17, nabij de Belgische grens en tussen de havens van Rotterdam en Antwerpen. De regio West-Brabant heeft zich de afgelopen jaren ontwikkeld tot een van de belangrijkste logistieke clusters van Nederland, met grote distributiecentra van onder meer retailers en logistiek dienstverleners. Voor een retailer als Primark, die vanuit Roosendaal winkels in Zuid-Europa bedient, is de nabijheid van beide zeehavens en de snelle verbinding met het Belgische en Franse wegennet een belangrijk voordeel.

Die gunstige ligging maakt logistiek vastgoed in de regio ook gewild bij beleggers. Tegelijkertijd staat de verdere groei van logistieke bedrijvigheid in Brabant onder druk door netcongestie, ruimtegebrek en een kritischere houding van provincie en gemeenten tegenover grootschalige distributiecentra, ook wel aangeduid als verdozing. Bestaande, goed verhuurde complexen op goed bereikbare locaties winnen daardoor aan schaarste en daarmee aan waarde.

Hoe nu verder

Voor de gebruikers van het distributiecentrum verandert er door de eigendomsoverdracht in de praktijk niets: Primark blijft huurder op basis van het lopende tienjarige contract en DSV blijft de logistieke operatie uitvoeren. Voor Pontegadea is Roosendaal een nieuwe bouwsteen in een snel groeiende Europese logistieke portefeuille. Gezien het tempo waarmee het familiekantoor de afgelopen jaren aankopen deed, ligt het voor de hand dat Ortega ook in 2024 actief blijft op de markt voor logistiek vastgoed in Nederland en daarbuiten.

Bron: Bloomberg via BNN Bloomberg

Bron: STAT Times

Bron: SupplyChainBrain