De Rechtbank Oost-Brabant heeft op 30 oktober 2026 de onteigeningsbeschikking bekrachtigd die de Eindhovense gemeenteraad nam voor het laatste stuk van het logistieke bedrijventerrein GDC-Noord, het deelgebied De Schakel (ECLI:NL:RBOBR:2026:7673). De eigenaar van het enige perceel dat de gemeente niet minnelijk kon kopen, voerde onder meer aan dat de gemeente hem onteigent om een afspraak met een private afnemer na te komen, en beriep zich daarbij op het bekende arrest Koopmans/Leeuwarden van de Hoge Raad. De rechtbank gaat daar niet in mee: de noodzaak tot onteigening is volgens haar voldoende aangetoond, net als het onteigeningsbelang en de urgentie. De uitspraak laat zien hoe de bestuursrechter het onteigeningsregime van de Omgevingswet toepast op een logistieke gebiedsontwikkeling.

De zaak: één perceel tussen gemeente en logistiek

Eindhoven werkt al decennia aan GDC-Noord, een bedrijventerrein aan de noordwestkant van de stad waar vooral grootschalige logistiek is gevestigd. Volgens de gemeenteraad werd al in 1997 een eerste bestemmingsplan vastgesteld voor transport- en distributiedoeleinden, gevolgd door het bestemmingsplan “Bedrijventerrein GDC Noord” van 21 oktober 2008. De eigenaren in het gebied namen daarna, aldus de gemeente, geen initiatief om het plan samen te verwezenlijken. De gemeente heeft daarom zelf de gronden in het deelgebied De Schakel aangekocht, op één perceel na.

De planologische basis is het bestemmingsplan “III Bedrijventerrein GDC-Noord (De Schakel)”, dat de gemeenteraad op 24 januari 2023 vaststelde. Sinds de invoering van de Omgevingswet maakt dat plan van rechtswege deel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan van Eindhoven. Het plan voorziet in één grootschalig logistiek bedrijfsgebouw met bijbehorende voorzieningen, een groenstrook die ook als waterberging dient en een volledige reconstructie van de weg De Schakel. Op het perceel van de eigenaar rusten onder meer de bestemmingen bedrijf, groen met waterberging, verkeer en een archeologische dubbelbestemming. De eigenaar heeft tegen het bestemmingsplan beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State; dat beroep was ten tijde van de uitspraak nog niet behandeld. Het plan is dus wel in werking, maar nog niet onherroepelijk.

De onderhandelingen over de verkoop strandden op de prijs. De gemeente deed op 8 mei 2024 een eerste schriftelijk bod. De schadeadviseur van de eigenaar reageerde in september 2024, waarna in december 2024 een gesprek volgde en in januari 2025 een nadere toelichting op de schadebegroting. De inhoudelijke reactie van de gemeente kwam in juni 2025. Een overleg met de schadeadviseurs van beide kanten vond op 24 november 2025 plaats. Daar ging het vooral over het verschil tussen de grondwaarde volgens de residuele methode, die de adviseur van de eigenaar hanteerde, en de waarde volgens de comparatieve methode op basis van vergelijkingstransacties, die de gemeente gebruikte. In februari 2026 volgde een nieuw schriftelijk bod van de gemeente en in augustus 2026 nog een laatste aanbod, dat de eigenaar eveneens afwees.

Van ontwerp tot bekrachtiging: de procedure onder de Omgevingswet

Sinds 1 januari 2024 is onteigening in Nederland geregeld in de Omgevingswet en niet langer in de oude Onteigeningswet. Onder het oude stelsel besliste de Kroon op het onteigeningsbesluit en volgde daarna een gerechtelijke procedure bij de civiele rechter. Nu neemt het bestuursorgaan zelf een onteigeningsbeschikking, die pas in werking treedt nadat de bestuursrechter haar heeft bekrachtigd. De schadeloosstelling wordt daarna in een afzonderlijk traject vastgesteld; de gemeenteraad heeft in zijn besluit ook al opgenomen dat de rechtbank daarom zal worden verzocht.

In deze zaak verliep dat traject als volgt. De ontwerp-onteigeningsbeschikking lag met de bijbehorende stukken van 24 oktober tot en met 4 december 2025 ter inzage; de eigenaar diende een zienswijze in. Op 10 maart 2026 stelde de gemeenteraad de beschikking vast, die vanaf 19 maart 2026 ter inzage lag. De eigenaar diende op 23 april 2026 een bedenking in bij de rechtbank, en de gemeenteraad vroeg op 24 april 2026 om bekrachtiging. De zitting vond plaats op 1 oktober 2026. Uitspraak volgde op 30 oktober 2026 door een meervoudige kamer.

De rechtbank zet in haar uitspraak het toetsingskader uitvoerig uiteen. Artikel 11.5 van de Omgevingswet stelt drie voorwaarden: er moet een onteigeningsbelang zijn (het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving), de onteigening moet noodzakelijk zijn en zij moet urgent zijn. Daarnaast verricht de rechter op grond van artikel 16.107 van de wet een ambtshalve basistoets, ook als er geen bedenkingen zijn. Die toets omvat vier onderdelen: de wettelijke vormvoorschriften, het onteigeningsbelang, de noodzaak en de urgentie. De rechtbank benadrukt dat de toetsing intensief is en dat de criteria niet alleen moeten zijn vervuld op het moment van de beschikking, maar ook op het moment van de uitspraak. De bedenking van een belanghebbende vervult volgens de rechtbank een vergelijkbare rol als een beroepschrift; zij kan aanleiding geven tot een meer op het geval toegesneden toets.

Vormvoorschriften, belang en urgentie: geen problemen

Op de vormvoorschriften had de rechtbank niets aan te merken. De voorbereiding volgde de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, zoals artikel 16.33b van de Omgevingswet voorschrijft. De kennisgevingen in het gemeenteblad, de terinzagelegging van zes weken en de toezending van de ontwerpbeschikking en de definitieve beschikking aan de eigenaar waren volgens de stukken tijdig en volledig. De rechtbank merkt op dat het persoonlijke onderhandelingslogboek vanwege privacygevoelige informatie niet voor iedereen ter inzage lag, maar door belanghebbenden met legitimatie kon worden ingezien. Dat de raad de voorbereiding deels aan het college had overgelaten, kan volgens de rechtbank op grond van de Gemeentewet.

Ook het onteigeningsbelang staat vast. De beoogde ontwikkeling is mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan, dat onderdeel is van het omgevingsplan, en de functies die aan het perceel zijn toegekend sluiten aan bij de ontwikkeling van het logistieke gebouw, de waterberging en de wegreconstructie. Omdat het bestemmingsplan van rechtswege in het omgevingsplan is opgegaan, geldt volgens de rechtbank niet de aanvullende eis dat de nieuwe functie is toegelaten “onder uitsluiting van de bestaande vorm” van gebruik.

De urgentie is evenmin een struikelblok. De wet vereist dat binnen drie jaar na de eigendomsverkrijging een begin wordt gemaakt met de uitvoering. Volgens de planning die de gemeente overlegde, werden in de eerste helft van 2026 opstallen gesloopt en Japanse duizendknoop gesaneerd; ter zitting bevestigde de gemeente dat de sloop is uitgevoerd. In het eerste kwartaal van 2027 wil de gemeente de grond bouwrijp maken, in het tweede en derde kwartaal de waterberging aanleggen en in de tweede helft van 2027 De Schakel reconstrueren. De bedrijfskavel zou in het eerste kwartaal van 2028 worden uitgegeven. Omdat het perceel integraal onderdeel is van het plan, oordeelt de rechtbank dat de gemeente er op korte termijn over moet kunnen beschikken.

De kern: dreigde een “onteigeningsklem” à la Koopmans/Leeuwarden?

Het zwaartepunt van de uitspraak ligt bij de noodzaak. De eigenaar voerde drie argumenten aan.

Het eerste en principieelste argument draait om een koopoptieovereenkomst tussen de gemeente en een private partij (in de uitspraak geanonimiseerd). Die partij had in het verleden, om onteigening te voorkomen, vier perceelsgedeelten aan de gemeente verkocht voor het bestemmingsplan voor de weginfrastructuur rond Eindhoven-Noordwest, Oirschot en Best. In ruil daarvoor kreeg zij een voorwaardelijk recht van eerste koop op gronden in het gebied, waaronder (een deel van) het perceel van de eigenaar. De overeenkomst bepaalt dat deze partij zelf geen gronden van derden in het zogenoemde Entreegebied verwerft, tenzij de gemeente daar schriftelijk mee instemt. De eigenaar benaderde de directeur van die partij in september 2025, maar kreeg nul op het rekest. Volgens hem lag dat aan de afspraak met de gemeente, en dan zou de gemeente zichzelf in de positie hebben gebracht dat zij moest onteigenen.

Daarmee verwees de eigenaar naar het arrest Koopmans/Leeuwarden van de Hoge Raad van 10 augustus 1994 (ECLI:NL:HR:1994:AC1573, NJ 1996, 35). In die zaak wilde de gemeente Leeuwarden grond onteigenen om die door te leveren aan een ziekenhuis, terwijl dat ziekenhuis op grond van de afspraken met de gemeente niet rechtstreeks met de eigenaar mocht onderhandelen. De Hoge Raad oordeelde destijds dat de gemeente in zo’n geval geen beroep op de noodzaak van onteigening toekomt, omdat zij zichzelf die positie heeft bezorgd en het onteigeningsinstrument niet voor die situatie is bedoeld.

De gemeenteraad stelde daar tegenover dat de onteigening dient voor de realisatie van het hele deelgebied. De gemeente verkrijgt het volledige perceel, legt zelf de groen- en verkeersbestemmingen aan en maakt het bedrijfsgedeelte bouwrijp. Pas daarna wordt de bedrijfskavel, als de optiehouder zijn recht van eerste koop inroept, verkocht. Van directe doorlevering is dus geen sprake, en een optieovereenkomst is nog geen koopovereenkomst. Volgens de gemeente had de optiehouder bovendien om toestemming kunnen vragen om met de eigenaar te onderhandelen, wat niet is gebeurd.

De rechtbank volgt de gemeente. Zij legt de feiten naast die van Koopmans/Leeuwarden en ziet twee verschillen. In Leeuwarden zou de grond direct worden doorgeleverd; in Eindhoven maakt de gemeente de grond eerst bouwrijp. Belangrijker nog: in Leeuwarden mocht de afnemer niet met de eigenaar onderhandelen, terwijl de Eindhovense optiehouder dat wel kon, mits hij de gemeente om instemming vroeg. Gesteld noch gebleken is dat die instemming is gevraagd, laat staan geweigerd. Wat er precies in het korte telefonische contact tussen de eigenaar en de optiehouder is besproken, blijkt volgens de rechtbank weinig. De optiehouder kan bij zijn keuze om niet te onderhandelen allerlei overwegingen hebben gehad. De slotsom is dat de gemeente zichzelf met de optieovereenkomst niet in een “onteigeningsklem” heeft gebracht.

Redelijke poging tot minnelijke verwerving

Het tweede argument van de eigenaar was dat de gemeente geen redelijke poging tot minnelijke verwerving had gedaan, een harde voorwaarde uit artikel 11.7 van de Omgevingswet. De eigenaar wees op de lange reactietijden van de gemeente en vooral op het “huiswerk” uit het overleg van november 2025. Volgens hem had de gemeente toegezegd haar eigen residuele berekening te delen, wat nooit gebeurde, en bleef een inhoudelijke reactie op zijn kritiek op de gedateerde referentietransacties uit.

De rechtbank stelt op basis van het logboek vast dat de gemeente meerdere biedingen heeft gedaan. Trage reacties betekenen niet dat er inhoudelijk geen redelijke poging is gedaan. Over de waarderingsmethode is de rechtbank duidelijk: de gemeente heeft voldoende uitgelegd waarom zij de comparatieve methode gebruikte en de residuele methode in dit geval ongeschikt vond. Partijen moeten in onderhandelingen rekening houden met elkaars gerechtvaardigde belangen, maar de eigenaar kan de gemeente niet voorschrijven hoe zij tot haar bod komt. De comparatieve methode is bovendien gangbaar in de onteigeningsrechtspraak. Een evident onredelijk bod is niet gebleken. Dat partijen niet tot elkaar kwamen, betekent niet dat het overleg onvoldoende serieus was.

Bindend advies als alternatief: geen naderende overeenstemming

Het derde argument betrof een brief van de eigenaar van 3 maart 2026, een week voordat de raad de beschikking vaststelde. Daarin bood hij aan het perceel op korte termijn te verkopen en te leveren, waarbij de koopprijs achteraf via bindend advies zou worden vastgesteld als schadeloosstelling. Volgens de eigenaar was daarmee aannemelijk dat op afzienbare termijn alsnog overeenstemming zou worden bereikt, wat op grond van artikel 11.7 de noodzaak zou wegnemen. Hij wees er ook op dat aanvaarding zijn beroep tegen het bestemmingsplan zou hebben beëindigd.

De gemeente wees het voorstel af. Zij voerde aan dat partijen bij onteigening de rechter kunnen laten beslissen in plaats van gebonden te zijn aan een bindend advies, dat de rechter een lagere schadeloosstelling kan vaststellen dan het laatste bod (onder meer vanwege verrekening van een eerder ontvangen planschadetegemoetkoming en een mogelijke puntverontreiniging) en dat onteigening titelzuiverende werking heeft.

De rechtbank oordeelt dat het voorstel geen teken van naderende overeenstemming was. De eigenaar kwam de gemeente niet tegemoet, maar deed een heel ander tegenvoorstel, zonder bedrag. Juist over de prijs, een essentieel onderdeel van een koopovereenkomst, bestond geen overeenstemming. Dat de gemeente het voorstel vervolgens gemotiveerd afwees, onderstreept volgens de rechtbank dat partijen niet dicht bij elkaar zaten.

Ook het beroep op de beginselen van behoorlijk bestuur faalt. De rechtbank aanvaardt dat die beginselen naast de specifieke onteigeningscriteria gelden. De brief van 3 maart kwam echter zo kort voor het besluitvormende raadsdebat van 10 maart dat hij niet meer centraal in de besluitvorming kon staan; de eigenaar kende die planning. De gemeente reageerde op 23 maart uitvoerig. Het verwijt van misbruik van bevoegdheid, omdat de gemeente zou verdienen aan de doorverkoop, verwerpt de rechtbank: dat de gemeente een deel van het perceel na onteigening doorverkoopt, is niet in strijd met enig beginsel.

Kosten: de maatschap betaalt, de eigenaar krijgt het niet terug

Opvallend is het oordeel over de kostenvergoeding. Onder de Omgevingswet krijgt een belanghebbende die een bedenking indient altijd een vergoeding van redelijke kosten van rechtsbijstand en deskundigen, ongeacht de uitkomst (artikelen 16.111 en 16.112). De eigenaar vroeg ruim € 12.900 aan kosten van zijn schadeadviseur en ruim € 22.000 aan advocaatkosten, beide exclusief btw. Alle advocatenfacturen en een deel van de adviseursfacturen waren echter gericht aan en betaald door een maatschap, een samenwerking tussen de eigenaar en een vennootschap waarvan hij alle aandelen houdt.

De rechtbank oordeelt, in lijn met de gemeente, dat alleen kosten die de belanghebbende zelf heeft betaald voor vergoeding in aanmerking komen. Het beginsel van volledige schadeloosstelling werkt door in de kostenregeling, maar dan moet de schade wel in het vermogen van de belanghebbende vallen. Dat hij maat en indirect aandeelhouder is en het banksaldo van de maatschap zo nodig aanvult, verandert dat niet. Alleen de aan de eigenaar zelf gerichte facturen van de schadeadviseur worden vergoed, inclusief btw omdat hij als particulier die niet kan terugvragen, en na aftrek van uren die betrekking hadden op een zienswijze tegen een exploitatieplan. De gemeenteraad moet € 5.979,14 betalen. Daarnaast wordt van de raad € 597 griffierecht geheven.

Betekenis voor grondeigenaren, gemeenten en ontwikkelaars

De uitspraak bevestigt dat Koopmans/Leeuwarden ook onder de Omgevingswet een bruikbaar toetsingskader blijft, maar dat de lat om een beroep daarop te laten slagen hoog ligt. Beslissend is niet dat een gemeente afspraken heeft met een latere afnemer, maar of die afspraken de afnemer feitelijk beletten rechtstreeks met de eigenaar te onderhandelen, en of de gemeente zelf de grond eerst bewerkt of direct doorlevert. Een instemmingsvereiste is volgens deze rechtbank geen verbod.

Voor beleggers en ontwikkelaars in logistiek vastgoed is het signaal dat gemeenten met actief grondbeleid hun onteigeningsinstrument kunnen inzetten om de laatste ontbrekende kavels van een bedrijventerrein te verwerven, ook als er al een beoogde afnemer met een optierecht klaarstaat. De optieovereenkomst moet dan wel zo zijn ingericht dat de afnemer niet contractueel wordt uitgesloten van onderhandelingen met derden.

Voor grondeigenaren bevat de uitspraak vier praktische lessen. Ten eerste: wie wil aantonen dat een private afnemer door de gemeente wordt tegengehouden, moet dat concreet onderbouwen, bijvoorbeeld door te laten zien dat toestemming is gevraagd en geweigerd. Ten tweede: de keuze voor een waarderingsmethode is in de bekrachtigingsfase geen sterk wapen; de hoogte van de schadeloosstelling ligt in deze procedure niet voor en de comparatieve methode wordt als gangbaar gezien. De discussie over de waarde hoort thuis in de procedure over de schadeloosstelling. Ten derde: een last-minute voorstel voor bindend advies, zonder prijs, weegt weinig als bewijs van naderende overeenstemming. Ten vierde: wie zijn kosten vergoed wil zien, doet er goed aan facturen op eigen naam te laten zetten en zelf te betalen.

Voor gemeenten laat de uitspraak zien hoe zwaar de rechter het logboek van het minnelijk overleg laat wegen, en dat een gemotiveerde, schriftelijke uitleg van de gekozen taxatiemethode het verwijt van een onvoldoende poging tot minnelijke verwerving kan ondervangen.

Dezelfde dag: ook Brainport Industries Campus

Op dezelfde dag bekrachtigde dezelfde rechtbank, met dezelfde drie rechters maar een andere voorzitter, ook een Eindhovense onteigeningsbeschikking voor de gebiedsontwikkeling Eindhoven Noordwest Brainport Industries Campus (ECLI:NL:RBOBR:2026:7561). In die zaak werd de beschikking gedeeltelijk bekrachtigd, voor twee percelen. Beide zaken betreffen werklocaties aan de noordwestkant van Eindhoven.

Wat er nu volgt

Met de bekrachtiging treedt de onteigeningsbeschikking in werking na de voorgeschreven bekendmaking van de uitspraak. Partijen kunnen binnen zes weken na verzending van de uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Los daarvan loopt nog het beroep van de eigenaar tegen het bestemmingsplan bij diezelfde Afdeling. Over de hoogte van de schadeloosstelling, het eigenlijke twistpunt tussen gemeente en eigenaar, moet in een aparte procedure nog worden beslist. Volgens de planning van de gemeente begint het bouwrijp maken in het eerste kwartaal van 2027.

Bron: Rechtbank Oost-Brabant, ECLI:NL:RBOBR:2026:7673 · Extra bron: Rechtbank Oost-Brabant, ECLI:NL:RBOBR:2026:7561

Beeld: Foto: Nick Saltmarsh (Flickr), CC BY 2.0 – illustratief beeld van een distributiecentrum, niet het betreffende perceel