Woningen die specifiek voor senioren worden gebouwd, leveren beleggers nauwelijks minder rendement op dan gewone huurwoningen. Dat concludeert Achmea Real Estate in de vijfde en laatste paper uit de reeks over seniorenhuisvesting als beleggingscategorie, waarover PropertyNL op 30 oktober berichtte. In een rekenvoorbeeld blijft het verschil met een regulier wooncomplex beperkt tot ongeveer zes basispunten. De extra kosten voor aanpassingen en gemeenschappelijke ruimtes worden volgens de vastgoedbelegger grotendeels terugverdiend door een hogere huur, minder leegstand en een lagere verhuisgraad.

Het rekenvoorbeeld: 6,40 tegen 6,34 procent

Seniorenhuisvesting geldt in de markt vaak als maatschappelijk gewenst, maar financieel lastig. De onderzoekers van Achmea Real Estate zetten daar een modelberekening tegenover. Zij vergelijken twee fictieve nieuwbouwcomplexen van elk 150 appartementen over een periode van twintig jaar. Het reguliere complex haalt in die som een ongefinancierd rendement (IRR) van circa 6,40 procent. Het seniorenconcept komt uit op 6,34 procent.

Dat kleine verschil ontstaat ondanks een reeks extra lasten aan de kant van het seniorenconcept. In het model wordt per woning € 10.000 extra geïnvesteerd om bewoners langer zelfstandig te laten wonen. Daarnaast worden twee verhuurbare appartementen opgeofferd voor een ontmoetingsruimte en ondersteunende voorzieningen. Ook de exploitatie kost geld: de bruto conceptkosten bedragen ongeveer € 41 per woning per maand. Bewoners dragen daarvan gemiddeld € 27 bij, zodat voor de eigenaar een last van zo’n € 14 per woning per maand overblijft.

Daar staan inkomsten en besparingen tegenover. Het model rekent met een huurpremie van € 50 per maand ten opzichte van een vergelijkbare reguliere woning. Daarnaast gaat Achmea Real Estate uit van structureel lagere huurderving en van een mutatiegraad van 7 procent per jaar, tegen 12 procent bij reguliere huurwoningen. Senioren verhuizen minder vaak, waardoor er minder kosten zijn voor leegstand, opknappen en opnieuw verhuren.

Schaal maakt het verschil

Volgens de paper heeft de omvang van een project grote invloed op het rendement. Bij een complex van ongeveer honderd woningen zakt het rendementsverschil met reguliere huur verder, tot circa vier basispunten. Bij complexen van vijftig woningen loopt het juist op tot ongeveer veertien basispunten. De verklaring is eenvoudig: de vaste kosten van gemeenschappelijke voorzieningen en dienstverlening moeten dan over minder woningen worden verdeeld.

Naast schaal noemt Achmea Real Estate vijf factoren die het uiteindelijke rendement bepalen: het huurniveau dat haalbaar is, de hoogte van de extra investeringen, de bezettingsgraad, het gekozen exploitatiemodel en de eindwaarde van het vastgoed. Researchmanager Joost de Baaij ziet seniorenhuisvesting daarmee als een interessante aanvulling op reguliere woningportefeuilles. Volgens het rapport maken een groeiende doelgroep, een langere woonduur en een brede verhuurbaarheid de categorie aantrekkelijk voor de lange termijn. Tegelijk benadrukt de belegger dat huurprijzen, dienstverlening en exploitatie zorgvuldig onderbouwd moeten worden om de businesscase sluitend te krijgen.

Achmea zelf actief in de markt

Achmea Real Estate onderbouwt met de paperreeks een strategie die het zelf al in praktijk brengt. In september kocht de belegger namens het Achmea Dutch Health Care Property Fund 110 huurwoningen en 724 m² maatschappelijke ruimte in het nieuwbouwproject Nieuw Oden in Rotterdam-Hoogvliet. Het gaat om de lage toren van het project, met 86 levensloopbestendige appartementen en 24 startersstudio’s, een gezamenlijke woonkamer en ruimte voor eerstelijnszorg in de plint. Dat project sluit aan bij het concept dat de paper doorrekent: zelfstandig wonen, gecombineerd met ontmoeting en voorzieningen dichtbij.

De opgave is groot. Gemeenten stellen regionaal afgestemde woonzorgvisies op, en in lokale prestatieafspraken leggen gemeenten en woningcorporaties vast hoeveel geschikte woningen voor ouderen nodig zijn. Het Rijk heeft tot en met 2030 in totaal € 420 miljoen gereserveerd om de bouw van ouderenhuisvesting financieel te ondersteunen, zo meldt branchevereniging Aedes. De bestaande stimuleringsregelingen worden hervormd; naar verwachting wordt in het vierde kwartaal van 2026 duidelijk hoe de nieuwe regelingen eruitzien.

Wat betekent dit voor beleggers?

Voor institutionele beleggers is de belangrijkste boodschap dat seniorenhuisvesting geen rendementsoffer hoeft te betekenen, mits de schaal en de exploitatie kloppen. Het verschil van enkele basispunten valt binnen de marge die beleggers bij elk nieuwbouwproject al moeten inschatten. Daar komt bij dat een lagere mutatiegraad en minder leegstand de kasstroom stabieler maken, een eigenschap die voor pensioenfondsen en verzekeraars met langlopende verplichtingen zwaar weegt. Eerder onderzoek naar de toewijzing van sociale huurwoningen wees ook al op kansen voor kleine woningen en seniorenhuisvesting.

Er zijn wel kanttekeningen. Het rekenvoorbeeld is fictief en rust op aannames, zoals een huurpremie van € 50 per maand en een flink lagere verhuisgraad. Of senioren die premie in de praktijk willen en kunnen betalen, verschilt per locatie en per doelgroep. Ook de verdeling van de conceptkosten tussen bewoner en eigenaar is gevoelig: een kleinere bijdrage van bewoners drukt direct op het rendement. En bij kleinere projecten, die op inbreidingslocaties vaak de enige optie zijn, loopt het rendementsverschil sneller op.

Voor ontwikkelaars en gemeenten biedt de berekening een onderhandelingsbasis. Wie een seniorenconcept wil laten bouwen, kan met deze cijfers laten zien dat de extra investering niet per se tot een onrendabele top leidt. De paper geeft daarmee ook richting aan de opzet van projecten: grotere complexen pakken in het model gunstiger uit, omdat de vaste kosten van voorzieningen dan over meer woningen worden verdeeld.

Wat volgt

Met deze vijfde publicatie sluit Achmea Real Estate de reeks af. Voor de markt wordt het nu interessant of andere institutionele partijen de categorie in vergelijkbare modellen gaan doorrekenen, en hoe de nieuwe rijksregelingen voor ouderenhuisvesting uitpakken die naar verwachting nog dit kwartaal duidelijk worden.

Bron: PropertyNL – Seniorenhuisvesting kost beleggers nauwelijks rendement · Extra bronnen: Aedes – Veelgestelde vragen over ouderenhuisvesting · PropertyNL – Achmea koopt 110 zorgwoningen in Hoogvliet van Sustay