De Nederlandse beleggingsmarkt voor commercieel vastgoed is voorzichtig uit het dal gekropen. In het eerste kwartaal van 2024 werd bijna € 2 miljard in Nederlands vastgoed belegd, 43 procent meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Dat blijkt uit kwartaalcijfers die CBRE op 11 april 2024 publiceerde. Het herstel is echter smal: logistiek en bedrijfsruimte zijn goed voor bijna de helft van het volume, terwijl kantoren en woningen historisch lage aantallen laten zien. Ten opzichte van het langjarig gemiddelde blijft het volume 47 procent achter.

Logistiek als veilige haven

De grootste trekker van het kwartaal was het segment logistiek en bedrijfsruimte. Beleggers staken er ruim € 950 miljoen in, bijna de helft van het totale kwartaalvolume. Volgens CBRE is de aantrekkingskracht goed te verklaren: de leegstand in logistiek vastgoed is laag, er komt weinig nieuw aanbod bij en de huren lopen op. Die combinatie maakt het segment in de ogen van veel beleggers tot een relatief stabiele haven in een markt die nog volop zoekt naar nieuwe prijsniveaus.

Opvallend is dat de aanvangsrendementen voor hoogwaardig logistiek vastgoed inmiddels onder die van topkantoren liggen. Dat is een omkering ten opzichte van het verleden, toen kantoren op de beste locaties als het veiligste deel van de markt golden. Ook kleinschalige bedrijfsruimte, in vaktermen light industrial, groeit volgens CBRE sterk in de belangstelling van beleggers.

Kantoren en woningen blijven achter

Bij kantoren is het beeld somber. In het eerste kwartaal ging er ongeveer € 230 miljoen in kantoorvastgoed om. Dat is bijna 68 procent minder dan het langjarig gemiddelde voor een eerste kwartaal, dat boven de € 700 miljoen ligt. Ook in de woningbeleggingsmarkt bleef de activiteit laag. Opvallend is vooral de geringe rol van nieuwbouw: slechts 16 procent van het residentiële kwartaalvolume betrof nieuwbouwwoningen, terwijl dat aandeel tussen 2015 en 2022 gemiddeld 57 procent bedroeg.

CBRE wijt de lage volumes in beide segmenten vooral aan het gat tussen de prijsverwachtingen van kopers en verkopers. Verkopers houden vast aan waarderingen uit de periode van lage rente, terwijl kopers rekening houden met hogere financieringslasten. Daarnaast drukt onzekerheid over regelgeving op de belangstelling. Op de woningmarkt weegt volgens CBRE de onzekerheid over aangekondigde en mogelijke nieuwe regelgeving op de belangstelling van zowel binnenlandse als buitenlandse beleggers.

Toch ziet CBRE ook bij kantoren een lichtpunt. Er is inmiddels meer prijstransparantie ontstaan, wat de liquiditeit in dit segment ten goede kan komen. Wanneer kopers en verkopers weer met dezelfde referentiepunten rekenen, kan het aantal transacties aantrekken.

Retail stabiliseert

Een van de verrassingen van het kwartaal was de winkelmarkt. Er werd ongeveer € 270 miljoen in retailvastgoed belegd, bijna een derde van het totale retailvolume over heel 2023. Winkelpanden in de belangrijkste winkelstraten, high street retail, namen daarvan € 121 miljoen voor hun rekening, ofwel 44 procent.

Volgens CBRE lijken de aanvangsrendementen in de winkelmarkt te stabiliseren na een lange periode van afwaarderingen. Vooral panden met stabiele huurders op goede locaties zijn gewild, met name bij Nederlandse beleggers. Voor een segment dat jarenlang als probleemkind gold, is dat een opmerkelijke ommekeer.

Herstel vooral in tweede helft verwacht

Volgens CBRE groeit het vertrouwen van beleggers langzaam, maar remmen de hoge rente op financieringen en het uitblijven van overeenstemming over prijzen de transactiemarkt nog af. Beleggers zoeken eerst naar positieve signalen, zoals de macro-economische ontwikkeling en een oplopend aantal transacties, voordat zij zich aan nieuwe aankopen binden.

CBRE verwacht voor de rest van het jaar een voorzichtig herstel. Een mogelijke renteverlaging door de ECB kan daarbij als katalysator dienen. Erik Langens, Executive Director Capital Markets bij CBRE, verwacht dat het beleggingsjaar 2024 vooral in de tweede helft op stoom komt. Zodra de financieringslasten dalen en de prijsvorming verder uitkristalliseert, zouden ook beleggers die nu nog afwachten weer actief kunnen worden.

Kansen voor beleggers

Voor beleggers met eigen vermogen biedt de huidige markt een aantal duidelijke aanknopingspunten. In logistiek en bedrijfsruimte is de concurrentie het grootst, maar de fundamentals zijn sterk: krapte, stijgende huren en lage leegstand. Wie hier instapt, betaalt relatief scherpe rendementen, maar koopt wel een stabiele kasstroom. Het snelgroeiende light-industrialsegment biedt kansen voor partijen die kleinschaliger willen beleggen of een spreiding over meerdere huurders zoeken.

De kantorenmarkt is voor de anticyclische belegger interessanter geworden. Met volumes ver onder het gemiddelde en een prijscorrectie die steeds zichtbaarder wordt, ontstaan instapmomenten voor wie bereid is te investeren in verduurzaming en herpositionering. Ook winkelvastgoed op toplocaties verdient hernieuwde aandacht nu de rendementen stabiliseren.

In de woningbeleggingsmarkt is het wachten op duidelijkheid over regelgeving. Het lage aandeel nieuwbouw in het kwartaalvolume laat zien hoe groot de terughoudendheid is, en dat heeft directe gevolgen voor de woningproductie. Zodra die duidelijkheid er is en de rente daalt, kan dit segment in korte tijd een inhaalslag maken.

De komende maanden staan in het teken van het rentebesluit van de ECB. Valt dat gunstig uit, dan kan het voorzichtige herstel uit het eerste kwartaal in de tweede helft van 2024 doorzetten.

Lees ook: Cushman & Wakefield: kantorenopname Q1 2024 stijgt voor het eerst sinds 2020 en Fidelity International koopt nieuw distributiecentrum van 34.000 m² in Oosterhout.

Bron: CBRE – Commercial real estate investment volume positive in the first quarter of 2024

Extra bron: CBRE – Netherlands investment figures Q1 2024