De Nederlandse kantorenmarkt is het jaar 2024 voorzichtig positief begonnen. Volgens het kwartaalonderzoek van Cushman & Wakefield namen gebruikers in het eerste kwartaal ongeveer 175.000 m² kantoorruimte in gebruik, zo’n 6 procent meer dan in dezelfde periode een jaar eerder. Het is voor het eerst sinds 2020 dat de opname in een eerste kwartaal weer toeneemt. De adviseur spreekt van een pril herstel, gedragen door een verbeterd sentiment en door huurtransacties tegen recordhuren in de beste gebouwen.

Trendbreuk na jaren van terugval

De stijging is bescheiden, maar het symbolische belang is groot. In het eerste kwartaal van 2023 noteerde Cushman & Wakefield nog een opname van ongeveer 165.000 m², circa 11 procent minder dan het jaar daarvoor. Over heel 2023 kwam de opname volgens het bureau uit op circa 765.000 m², ruim een vijfde lager dan in 2022. De landelijke leegstand liep in dat jaar licht op tot ongeveer 8,4 procent van de voorraad, een niveau waarop de markt sinds de coronapandemie tussen 8,1 en 8,4 procent schommelt.

Tegen die achtergrond is een kwartaal met groei een eerste teken dat de bodem in zicht kan zijn. Toch waarschuwt de adviseur voor al te veel optimisme. De effectieve vraag naar kantoorruimte lag in het afgelopen jaar ongeveer een vijfde onder het niveau van de jaren 2020 tot en met 2022. Volgens Cushman & Wakefield heeft dat een structurele oorzaak: hybride werken heeft zich blijvend genesteld in de manier waarop organisaties hun huisvesting inrichten.

Niet minder meters, maar andere meters

Die structurele verschuiving gaat volgens het onderzoek minder over het aantal vierkante meters dat bedrijven nodig hebben, en meer over hoe en waar ze die meters gebruiken. Gebruikers kiezen nadrukkelijk voor goed bereikbare locaties met voorzieningen in de directe omgeving. Kantoren moeten medewerkers verleiden om naar kantoor te komen, en dat lukt beter in een levendige binnenstedelijke omgeving dan op een monofunctioneel kantorenpark aan de rand van de stad.

Het gevolg is dat de vraag zich landelijk verplaatst naar hoogwaardige, duurzame gebouwen op centrale toplocaties. Dat geldt niet alleen voor de Randstad, maar ook voor steden daarbuiten. In dat topsegment worden recordhuren gerealiseerd, en juist die transacties hebben de totale opname in het eerste kwartaal ondersteund. Ook in 2023 meldde Cushman & Wakefield al recordhuren voor kwalitatief hoogwaardige gebouwen op de beste plekken, terwijl de rest van de markt achterbleef.

De grootste transactie van het kwartaal illustreert dat de overheid een belangrijke speler blijft op de gebruikersmarkt. Het Rijksvastgoedbedrijf huurde 5.500 m² aan de Lange Vijverberg in Den Haag, in het hart van het regeringscentrum.

Amsterdam verliest aandeel

Opvallend is de geografische spreiding. Ongeveer de helft van de in 2024 verhuurde meters lag in de vijf grootste steden. Amsterdam noteerde met circa 33.000 m² weliswaar de hoogste opname van alle steden, maar het aandeel van de hoofdstad in de landelijke opname zakte naar ongeveer 20 procent. Dat is zo’n 10 procentpunt lager dan het gemiddelde van vorig jaar, toen Amsterdam volgens het jaaroverzicht van Cushman & Wakefield goed was voor circa 211.000 m² en ongeveer 30 procent van de landelijke transactieactiviteit.

De adviseur concludeert daaruit dat het verbeterde sentiment niet alleen in de hoofdstad voelbaar is, maar breder in de markt. Dat is relevant, omdat de leegstand buiten Amsterdam in een aantal grote steden al laag was. Begin 2024 meldde Cushman & Wakefield voor Utrecht een leegstand van ongeveer 4,2 procent en voor Den Haag circa 4,5 procent, tegen ongeveer 7,5 procent in Rotterdam en 7,6 procent in Amsterdam. In krappe markten kan een beetje extra vraag al snel leiden tot opwaartse druk op de huren.

Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?

Voor beleggers onderstrepen de cijfers dat de kantorenmarkt geen eenheidsworst is. Het topsegment, met duurzame en goed bereikbare gebouwen in binnenstedelijke gebieden, profiteert van schaarste en stijgende huren. Eigenaren van verouderde kantoren op minder gewilde locaties zien de vraag daarentegen structureel afnemen. Investeren in verduurzaming en in de kwaliteit van de omgeving, of het herpositioneren van gebouwen naar een andere functie, wordt daarmee belangrijker om de verhuurbaarheid op peil te houden.

Voor gebruikers geldt het omgekeerde. Wie op zoek is naar een hoogwaardig kantoor op een toplocatie, moet rekening houden met beperkt aanbod en huurniveaus die ongekend hoog zijn. Dat vraagt om een tijdige oriëntatie en een kritische afweging tussen de kosten van kwaliteit en de bijdrage van een aantrekkelijk kantoor aan het binnenhalen en vasthouden van personeel. Organisaties die buiten Amsterdam zoeken, of in een regionale stad met goede ov-verbindingen, kunnen meer keuze vinden, al is ook daar het beste aanbod schaars.

Wat volgt

Of het eerste kwartaal het begin is van een duurzaam herstel, moet in de loop van het jaar blijken. Een enkel kwartaal met 6 procent groei zegt nog weinig over de richting op langere termijn, zeker nu de effectieve vraag structureel lager ligt dan in de jaren direct na de pandemie. De halfjaarcijfers van Cushman & Wakefield, die in de zomer verschijnen, moeten duidelijk maken of het herstel doorzet en of de verschuiving van de vraag weg van Amsterdam een blijvend patroon is. Daarnaast is het de vraag in hoeverre de overheid, met het Rijksvastgoedbedrijf als grote huurder in Den Haag, de opnamecijfers ook in de komende kwartalen blijft ondersteunen.

Lees ook: Cushman & Wakefield: opname 2023 daalt ruim 20% · Rijksvastgoedbedrijf huurt monument aan de Hofvijver als wisselkantoor

Bron: Cushman & Wakefield – Pril herstel kantorenopname door verbeterd sentiment
Extra bronnen: Cushman & Wakefield – Contouren nieuw kantorenlandschap (februari 2024) · Cushman & Wakefield – Kantorenmarkt eerste kwartaal 2023