De Europese Commissie heeft 23 van haar Brusselse kantoorgebouwen verkocht aan de Belgische staat. Koper is de Federale Participatie- en Investeringsmaatschappij (FPIM/SFPIM), het staatsinvesteringsfonds van België. De Commissie en België maakten de overeenkomst op 29 april 2024 bekend; de Commissie noemt een verkoopprijs van € 900 mln. De deal is een direct uitvloeisel van de huisvestingsstrategie van de Commissie, die met minder en duurzamere gebouwen wil werken en haar kantoorbehoefte afstemt op hybride werken.

Minder gebouwen, minder vierkante meters

Voor de Commissie is de verkoop vooral een stap in een langlopende afslankoperatie van haar vastgoedportefeuille. Volgens het gezamenlijke persbericht van de Commissie en België draagt de transactie in belangrijke mate bij aan het doel om het kantooroppervlak in Brussel tegen 2030 met een kwart te verkleinen. Eurocommissaris Johannes Hahn, verantwoordelijk voor Begroting en Administratie, plaatste de verkoop in het bredere streven om het aantal gebouwen te halveren en het oppervlak met 25 procent terug te brengen. Volgens Hahn helpt de verkoop ook bij de vernieuwing van de Europese wijk, doordat de gebouwen een nieuwe bestemming krijgen.

De Commissie verwacht schaalvoordelen door medewerkers samen te brengen in minder, grotere en energiezuinigere gebouwen. Het vervangen van verouderde panden door moderne, flexibele kantoren moet de Commissie bovendien aantrekkelijker maken als werkgever. Het persbericht legt ook expliciet een verband met de nieuwe, hybride manier van werken: met minder vaste aanwezigheid op kantoor is er minder ruimte nodig.

In haar gebouwenbeleid wil de Commissie elke vierkante meter slimmer en groener gebruiken. Daarvoor kiest zij waar mogelijk bewust voor energie-efficiënte gebouwen en stoot zij oude, energie-intensieve panden af. Daarnaast wordt de bestaande voorraad waar dat zinvol is stapsgewijs naar de nieuwste normen gerenoveerd, wordt het verbruik van elektriciteit, gas en water verder teruggedrongen en wordt waar mogelijk duurzame energie ingezet.

De Commissie besloot in 2023 om 23 gebouwen af te stoten. In 2023 volgde een aanbesteding in twee rondes, conform het Financieel Reglement van de EU. De FPIM kwam daaruit als winnaar naar voren.

Van kantorenwijk naar gemengde stadswijk

Voor België en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de aankoop vooral een instrument voor gebiedsontwikkeling. De Europese wijk staat bekend als monofunctionele kantorenwijk die buiten kantooruren leegloopt. De FPIM en het gewest werken volgens het persbericht aan een herwaardering van de belangrijkste panden in de wijk, met meer woningen, voorzieningen en buurtfuncties, groenere openbare ruimte en meer plek voor fietsers en voetgangers.

Volgens Brussels Times gaat het om gebouwen met in totaal circa 300.000 m², onder meer aan de Belliardstraat, de Wetstraat, de Trierstraat, de Palmerstonlaan, de Jozef II-straat, de Luxemburgstraat, de Montoyerstraat, de Froissartstraat, het Madouplein en de Wetenschapsstraat. Belga en Brussels Times noemen een aankoopbedrag van € 880 mln, iets lager dan de € 900 mln uit het persbericht van de Commissie. Inclusief de kosten voor transformatie gaat het volgens die bronnen om een project van ongeveer € 2 mrd.

Van de 23 gebouwen liggen er 21 in de Europese wijk. Die worden ondergebracht in Cityforward, een fonds dat de FPIM samen met verzekeraar Ethias heeft opgezet en dat wordt beheerd door Whitewood. Volgens Belga heeft de FPIM deze 21 panden via een langlopend recht in het fonds ingebracht. De twee overige gebouwen, in Beaulieu in Oudergem en buiten de Europese wijk, gaan naar het Vicinity Affordable Housing Fund en ontwikkelaar Matexi en worden omgebouwd tot betaalbare huur- en koopappartementen.

Programma: 70 procent kantoor, 750 tot 800 woningen

Het programma voor de 21 panden in de Europese wijk bestaat volgens Belga voor ongeveer 70 procent uit duurzame kantoren, voor circa 25 procent uit woningen en voor de resterende 5 procent uit winkels en publieke voorzieningen. Brussels Times spreekt van ongeveer 30 procent voor winkels, voorzieningen en wonen samen. Er moeten 750 tot 800 appartementen komen, met als doel het aantal gezinnen in de Europese wijk te verdubbelen. Frédéric Van der Planken, ceo van Whitewood en beheerder van Cityforward, wil de wijk volgens Belga ombouwen tot een gevarieerde stedelijke omgeving met duurzame werkplekken.

De renovatiekosten worden volgens Belga geraamd in dezelfde orde van grootte als de aankoopprijs.

Voor de federale regering heeft de transactie ook een politieke kant. Minister van Financiën en vicepremier Vincent Van Peteghem benadrukte volgens het persbericht dat België al decennia gastland is van de Commissie en dat de Commissie met deze stap het partnerschap verlengt. België levert via de FPIM medefinanciering, omdat het land de aanwezigheid van de Commissie op Belgische bodem van groot belang vindt. Van Peteghem spreekt van een publiek-private samenwerking die de band voor de lange termijn moet versterken.

Betekenis voor de markt

De verkoop laat zien hoe hybride werken bij grote publieke kantoorgebruikers vertaalt naar concrete portefeuillebeslissingen. De Commissie is een van de grootste kantoorgebruikers van Brussel. Als zo’n gebruiker een kwart van zijn oppervlak afbouwt, komt er een fors oppervlak vrij. In dit geval belandt dat niet als leegstand in de verhuurmarkt, maar komt het via een staatsfonds beschikbaar voor herontwikkeling. Voor beleggers en ontwikkelaars in België is vooral het programma met 750 tot 800 woningen in een kantorenwijk relevant: het gaat om een omvangrijke transformatieopgave in de Brusselse kantorenmarkt.

Tegelijk laat de deal zien dat de Commissie niet uit Brussel vertrekt, maar zich concentreert. Volgens de partijen moet het project ertoe bijdragen dat de Commissie zich de komende decennia blijvend in duurzame gebouwen in de stad vestigt.

Wat er nu volgt

Volgens Brussels Times zijn de transactie en de financiering rond en kan het project starten. In mei 2024 starten architectuurwedstrijden, waaronder voor het project Ilot 130, in samenwerking met de Brusselse bouwmeester (BMA). De eerste vergunningen worden in 2026 verwacht. De eerste duurzame kantoren en appartementen moeten vanaf 2028 worden opgeleverd, waarna de eerste gebruikers en bewoners hun intrek kunnen nemen. De FPIM neemt de gebouwen in haar portefeuille op, laat ze verduurzamen en brengt ze daarna met een gemengde bestemming, voor bedrijven, woningen en voorzieningen, terug op de markt.

Lees ook: Aegon tekent voor ruim 7.300 m² hoofdkantoor in WTC Schiphol · Cushman & Wakefield: kantorenopname stijgt voor het eerst sinds 2020 in eerste kwartaal

Bron: Europese Commissie, gezamenlijk persbericht IP/24/2329 · Brussels Times · Belga News Agency