De Brusselse kantorenmarkt sluit 2023 af met een stabiele opname, een recordhuur en een leegstand die opnieuw daalt, maar beleggers lieten de stad grotendeels links liggen. Dat blijkt uit de Brussels Office MarketView over het vierde kwartaal van 2023 die CBRE op 17 januari 2024 publiceerde. De tophuur bereikte een nieuw hoogtepunt van € 375 per vierkante meter per jaar, de leegstand zakte naar 7,08 procent en het beleggingsvolume in kantoren bleef steken op € 549 miljoen.

Opname vlak, overheid als grote huurder

In het vierde kwartaal werd in Brussel 83.700 vierkante meter kantoorruimte opgenomen. Daarmee trok de activiteit aan het eind van het jaar aan, maar over heel 2023 bleef het beeld vlak. In totaal werd 312.000 vierkante meter opgenomen, verdeeld over ruim 300 huur- en koopdeals. Volgens CBRE was het daarmee voor het tweede jaar op rij een jaar met weinig activiteit. Het bureau wijst daarnaast op een relatief groot aandeel heronderhandelde contracten, een gevolg van gebruikers die hun huisvestingsbeslissingen uitstellen.

Grote huurtransacties kwamen opnieuw vooral van de publieke sector. In het vierde kwartaal sloot Wallonie-Bruxelles Enseignement een voorverhuring van 9.428 vierkante meter in Pacheco 32 in het centrum, de grootste huurtransactie in dat deel van de stad in twee jaar. Het Belgisch Instituut voor Postdiensten en Telecommunicatie (BIPT) verhuist van het Ellipse-gebouw naar de Allianz Tower in de Noordwijk en neemt daar 5.652 vierkante meter. Daarmee is de Allianz Tower volledig verhuurd.

Ook private gebruikers waren actief, zij het op kleinere schaal. Adviesbureau Mensura huurt 2.850 vierkante meter in het Manhattan-gebouw in de Noordwijk. Bayer huurt 1.617 vierkante meter in The Wings bij de luchthaven. In The Louise aan de Louizalaan, dat medio 2024 wordt opgeleverd, nam advocatenkantoor Gibson Dunn & Crutcher 1.572 vierkante meter.

Leegstand daalt, tophuur op recordniveau

De leegstand daalde opnieuw en kwam uit op 7,08 procent, goed voor 886.000 vierkante meter. Daarvan is 115.000 vierkante meter van A-kwaliteit. CBRE spreekt van een cyclisch laag niveau. Er zijn wel grote verschillen tussen deelmarkten: in het centrale zakendistrict staat 3,5 procent leeg, in de gedecentraliseerde gebieden 9,7 procent en in de periferie 17,1 procent. De leegstand in B- en C-kantoren nam af, terwijl die in het A-segment licht opliep door nieuwe opleveringen.

De tophuur steeg naar € 375 per vierkante meter per jaar, een nieuw record. Aanleiding was een voorverhuring in de Leopoldwijk, het Europese kwartier. Ook de gewogen gemiddelde huren liepen in 2023 op.

Het opleveringsvolume bleef in 2023 achter bij eerdere jaren en bij de verwachtingen. In het vierde kwartaal werd circa 58.000 vierkante meter opgeleverd, waardoor het jaartotaal op 122.000 vierkante meter kwam. Tot de opvallende opleveringen horen The Wings van Ghelamco (29.000 vierkante meter) bij de luchthaven en Chancelier in het centrum, dat in het vierde kwartaal werd opgeleverd en volgens CBRE dicht bij de eerste huurovereenkomsten is. Door vertragingen schuiven projecten door naar 2024, waarvoor CBRE nu 286.000 vierkante meter aan opleveringen verwacht. Daarvan is 120.000 vierkante meter, ongeveer 42 procent, nog beschikbaar. Belangrijke projecten zijn The Louise van Patrizia (33.000 vierkante meter) en ZIN van Befimmo (75.800 vierkante meter). Voor 2025 verwacht CBRE 184.000 vierkante meter, waarvan het grootste deel nog verhuurd moet worden.

Transformatie naar wonen en onderwijs

Brussel kende daarnaast een stevige stroom kantoortransformaties. In het vierde kwartaal werd 43.700 vierkante meter aangewezen voor een andere functie, over heel 2023 ruim 66.800 vierkante meter. Wonen is de belangrijkste nieuwe bestemming. Voorbeelden zijn Waterside, dat een schoolcampus wordt, het voormalige hoofdkantoor van Beobank, dat Befimmo een nieuwe bestemming geeft, en Tervuren Plaza, dat werd gekocht door Baltisse. Transformatie haalt verouderde kantoren uit de voorraad en draagt zo bij aan de dalende leegstand.

Beleggers houden afstand

De beleggingsmarkt bleef zwak. In het vierde kwartaal werd voor € 75,5 miljoen in Brusselse kantoren belegd, waarmee het jaartotaal op € 549 miljoen uitkwam. Dat is 22 procent van het totale Belgische beleggingsvolume, terwijl dat aandeel in een normaal jaar volgens CBRE rond 43 procent ligt. In heel België werd in 2023 voor € 2,5 miljard in commercieel vastgoed belegd, 71 procent minder dan in het recordjaar 2022.

Enkele grotere deals kwamen vlak voor de jaarwisseling rond. Verzekeraar P&V verkocht het Royal Center aan de Koningsstraat 170 aan Growners, een gemengd gebouw met 17.000 vierkante meter kantoren, 3.500 vierkante meter woningen en 1.300 vierkante meter winkelruimte. Cofinimmo verkocht Park Hill in Diegem (16.500 vierkante meter) aan License To Construct. Het aanvangsrendement voor de beste kantoren schat CBRE op 5,25 procent bij huurcontracten van standaardlengte en op 4,75 procent bij langlopende contracten.

Kansen voor beleggers en gebruikers

Voor beleggers die op zoek zijn naar een instapmoment, laat de MarketView een opvallende combinatie zien: een gebruikersmarkt met dalende leegstand en stijgende tophuren tegenover een beleggingsmarkt waarin weinig wordt gehandeld. CBRE verwacht dat de beleidsrente haar hoogtepunt heeft bereikt; de depositorente van de ECB staat op 4,00 procent. Volgens het bureau zullen de waarden in 2024 stabiliseren en verbetert het beleggingsklimaat, al blijft de economische groei bescheiden.

Voor gebruikers is het beeld tweeledig. In het centrale zakendistrict en in het A-segment is de keuze beperkt en stijgen de huren, wat vroeg beginnen met de zoektocht loont. Daar staat tegenover dat in 2024 een groot volume nieuwbouw op de markt komt, met ruim 120.000 vierkante meter nog vrije ruimte. Dat kan huurders in de onderhandelingen een betere positie geven, zeker in de gedecentraliseerde gebieden en de periferie, waar de leegstand ruim hoger ligt.

Wat volgt

De komende kwartalen moeten uitwijzen of de verwachte opleveringsgolf van 2024 door gebruikers wordt opgenomen of de leegstand in het A-segment verder opdrijft. Ook de vraag of beleggers bij stabiliserende rentes terugkeren naar de Brusselse kantorenmarkt staat centraal. CBRE publiceert zijn volgende MarketView na afloop van het eerste kwartaal van 2024.

Bron: CBRE België – Brussels Office MarketView Q4 2023
Extra bronnen: CBRE Brussels Office MarketView Q4 2023 (pdf)