Valor Real Estate Partners heeft het distributiecentrum aan de Kleine Tocht 44 in Zaandam overgenomen van Aldi. Het gaat om een logistiek complex van 24.079 m² dat volledig wordt gehuurd door online supermarkt Picnic. Voor Valor, een belegger die zich toelegt op stedelijke logistiek, is het de eerste aankoop op de Nederlandse markt. Volgens PropertyEU, geciteerd door branchevereniging INREV, ligt het transactievolume rond de € 21 mln.

Eerste stap op de Nederlandse markt

Valor presenteert de aankoop nadrukkelijk als opmaat voor verdere groei in Nederland. De belegger wil volgens het bericht op IREI in korte tijd een substantiële positie opbouwen in wat het omschrijft als een van de dominante logistieke markten van Europa. Over vervolgaankopen, doelvolumes of een concrete tijdlijn zijn geen mededelingen gedaan.

Het object is een single-tenant belegging. Picnic gebruikt het gebouw als distributiecentrum en heeft nog ongeveer twee jaar te gaan op het lopende huurcontract. Daarmee koopt Valor een pand met een relatief korte resterende looptijd, wat aansluit bij de strategie die het bedrijf voor ogen heeft: het complex fysiek opwaarderen en opnieuw positioneren.

De koopprijs is door de partijen niet officieel bekendgemaakt. Het bedrag van circa € 21 mln is afkomstig van PropertyEU en wordt door INREV als indicatief transactievolume genoemd. Omgerekend komt dat neer op ongeveer € 870 per vierkante meter verhuurbaar oppervlak, al is zo’n rekensom bij een gebouw dat ingrijpend gerenoveerd gaat worden maar beperkt zeggingskracht.

Renovatie en opsplitsing in drie units

Valor heeft al aangegeven wat het met het complex wil. Het bedrijfsplan voorziet in een grootschalige renovatie waarbij het gebouw wordt opgedeeld in drie zelfstandige units. Daarbij worden het dak vervangen, de laaddeuren gemoderniseerd en de uitstraling van het geheel verbeterd.

Die aanpak is typerend voor beleggers in stedelijke logistiek. Een groot, verouderd distributiecentrum met één gebruiker vormt een concentratierisico: vertrekt de huurder, dan staat in één klap het hele object leeg. Door het pand op te splitsen in kleinere eenheden wordt de doelgroep van potentiële huurders breder. Juist rond grote steden is de vraag naar middelgrote bedrijfs- en distributieruimte voor stadsdistributie, e-commerce, groothandel en servicebedrijven structureel groot, terwijl nieuwe locaties nauwelijks beschikbaar komen.

Het gebouw ligt volgens IREI op ongeveer achttien minuten rijden van Amsterdam Centraal en dicht bij verschillende belangrijke uitvalswegen. Valor wijst daarnaast op de nabijheid van een van de grootste herontwikkelingsprojecten van het land. Meer inwoners in de directe omgeving betekent meer pakketten, boodschappen en servicebezoeken, en daarmee meer vraag naar logistieke ruimte dicht bij de eindklant.

Van Aldi-distributiecentrum naar Picnic-hub

Het complex aan de Kleine Tocht heeft een geschiedenis als regionaal knooppunt voor de supermarktsector. Aldi had in Zaandam het hoofdkantoor en distributiecentrum van Aldi Zaandam BV, destijds de enige Aldi-vestiging in Noord-Holland. Eind juli 2020 maakte de discounter bekend die regio-organisatie op te heffen. Volgens NH Nieuws stonden daarbij ongeveer 125 banen op de tocht. De winkels in Noord-Holland bleven open en zouden voortaan worden bevoorraad vanuit de vestiging in Zoetermeer. Aldi noemde de Zaanse divisie in het persbericht niet toekomstbestendig. Het bedrijf had in Nederland toen nog negen andere BV’s, elk met een eigen hoofdkantoor en distributiecentrum.

Picnic trok vervolgens in het vrijgekomen complex. In april 2021 meldde Emerce dat de online supermarkt het nieuwe distributiecentrum aan de Kleine Tocht versneld in gebruik zou nemen: in juni in plaats van eind van de zomer. Met een oppervlak van circa 20.000 m² werd het een van de grootste distributiecentra van Picnic, samen met de vestigingen in Apeldoorn en Berkel en Rodenrijs. Er zouden ongeveer vijfhonderd mensen gaan werken. Het centrum moest Picnic helpen de groeiende vraag in Amsterdam en de rest van Noord-Holland op te vangen.

Dat Picnic hier nog maar ongeveer twee jaar huurtermijn resteert, maakt de aankoop voor Valor tot een klassieke value-add-propositie: het gebouw wordt gekocht met lopende huurinkomsten, terwijl de waardecreatie vooral moet komen uit de renovatie en de herverhuur in kleinere delen na afloop van het contract.

Stedelijke logistiek als beleggingscategorie

De transactie past in een bredere beweging waarin internationale beleggers zich toeleggen op logistiek vastgoed binnen of direct aan de rand van grote steden. Waar grootschalige distributiecentra langs snelwegen en in het achterland vooral worden gebouwd voor Europese distributie, draait stedelijke logistiek om de laatste kilometers naar consumenten en bedrijven. Bestaande bedrijventerreinen met goede ontsluiting zijn in de Randstad schaars, onder meer omdat gemeenten werklocaties transformeren naar woongebieden en nieuwe bedrijventerreinen moeilijk van de grond komen.

Voor beleggers maakt die schaarste oudere complexen op goede locaties interessant, ook als het gebouw zelf aan vervanging of modernisering toe is. Verduurzaming speelt daarbij een belangrijke rol: een nieuw dak biedt ruimte voor isolatie en eventueel zonnepanelen, en gemoderniseerde laaddeuren verbeteren zowel de functionaliteit als het energieverbruik. Of Valor ook zonnepanelen of andere duurzame installaties aanbrengt, is niet bekendgemaakt.

Voor de Zaanse regio betekent de aankoop dat een van de grotere logistieke complexen aan de noordkant van Amsterdam in handen komt van een partij die het actief wil herontwikkelen. Voor Aldi markeert de verkoop het afscheid van een locatie die sinds de opheffing van de Zaanse regio-organisatie geen eigen operationele functie meer had.

Hoe nu verder

Picnic blijft voorlopig gewoon gebruiker van het distributiecentrum. Na afloop van de huurperiode van ongeveer twee jaar kan Valor de geplande renovatie en opsplitsing in drie units doorvoeren, tenzij partijen tot een andere afspraak komen. Of Picnic daarna in een deel van het complex blijft, is niet bekend.

Valor heeft aangekondigd snel verder te willen groeien in Nederland. De komende tijd zal blijken of de belegger daarvoor vergelijkbare verouderde stadslogistieke complexen in de Randstad op het oog heeft. Welke adviseurs bij de transactie betrokken waren en in welke rol, is in de beschikbare berichtgeving niet toegelicht.

Lees ook: Fidelity International koopt nieuw distributiecentrum van 34.000 m² in Oosterhout en Catella neemt logistiek nieuwbouwproject in Maasmechelen over via forward funding.

Bron: IREI – Valor enters Dutch last-mile logistics market with Amsterdam acquisition

Extra bronnen: INREV / PropertyEU · Vastgoedjournaal · NH Nieuws (2020) · Emerce (2021)