De Hoge Raad heeft op 16 oktober 2026 (ECLI:NL:HR:2026:1682) een einde gemaakt aan een huurconflict dat al bijna twintig jaar door de rechtszalen gaat. Een voormalig verhuurder die in 2002 zelf de milieudienst inschakelde tegen het café van zijn huurder, blijft veroordeeld tot betaling van in totaal bijna € 249.000 aan schadevergoeding, vermeerderd met wettelijke rente die voor een belangrijk deel al sinds 2007 loopt. Opvallend is dat de Hoge Raad de verhuurder op een belangrijk juridisch punt gelijk geeft: het gerechtshof Amsterdam had de bewijslast ten onrechte bij hem gelegd. Toch levert dat de verhuurder niets op, omdat hij bij die klacht geen belang meer had.

Twintig jaar procederen over een gesloten café

De feiten gaan terug tot de jaren negentig. De huurder huurde sinds 1994 de begane grond en de kelder van een pand en dreef daar een horecagelegenheid. Hij deed dat eerst als eenmanszaak en bracht die later in een besloten vennootschap in, waarvan hij indirect enig aandeelhouder en bestuurder was. De verhuurder, eigenaar van het pand, realiseerde op de eerste verdieping een appartement. Daar ontstond geluidsoverlast door de exploitatie van het café.

In 2002 schakelde de verhuurder de Milieudienst West-Holland in. Die legde het café een last onder dwangsom op, er werden dwangsommen verbeurd en nadat een termijn om geluidwerende maatregelen te nemen zonder resultaat was verstreken, ging het café op 17 mei 2006 dicht. Volgens de conclusie van de advocaat-generaal ging de vennootschap waarin het café werd geëxploiteerd op 24 januari 2007 failliet.

De huurder stapte naar de kantonrechter in Den Haag en vorderde schadevergoeding wegens toerekenbaar tekortschieten van de verhuurder in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder zich niet als goed verhuurder had gedragen: hij had er volgens dat vonnis alles aan gedaan om de exploitatie onmogelijk te maken en de huurder zo het huurgenot te ontnemen. De verhuurder werd veroordeeld tot vergoeding van de schade als gevolg van het moeten sluiten van het café, op te maken bij staat. Tegelijk moest de huurder zelf ruim € 107.000 aan achterstallige huur betalen; hij had vanaf 2003 de huurbetalingen opgeschort. Het gerechtshof ‘s-Gravenhage bekrachtigde de veroordeling van de verhuurder in 2010, waarmee de aansprakelijkheid in kracht van gewijsde ging.

Daarmee was de zaak allerminst afgerond. De huurder startte in maart 2012 de schadestaatprocedure, de vervolgprocedure waarin de omvang van de schade wordt vastgesteld. De kantonrechter wees zijn vordering in 2017 alsnog volledig af, omdat de schade niet was aangetoond. Het hof Den Haag bekrachtigde dat oordeel in 2020. De huurder ging in cassatie en kreeg in juni 2022 gelijk: de Hoge Raad vernietigde het arrest van het Haagse hof (ECLI:NL:HR:2022:854) en verwees de zaak naar het gerechtshof Amsterdam. Kern van dat eerste cassatiearrest was de uitleg van de uitspraken in de hoofdzaak: de rechter in een schadestaatprocedure is gebonden aan de grondslag voor aansprakelijkheid die in de hoofdzaak is vastgesteld, en die uitspraken moeten worden gelezen in het licht van de overwegingen en het partijdebat.

Hof Amsterdam: verhuurder moet bewijzen dat concurrent de klanten wegnam

Na verwijzing kwam het gerechtshof Amsterdam in drie arresten (30 juli 2024, 17 december 2024 en 8 juli 2025) tot een geheel andere uitkomst dan zijn Haagse voorganger. Het hof oordeelde dat er causaal verband bestond tussen de tekortkoming van de verhuurder en de schade, en kende de huurder drie posten toe:

• € 131.970,95 aan gederfde goodwill: het hof stelde die schade als gevolg van het faillissement van de vennootschap vast op € 239.000 en verrekende daarmee de huurachterstand van € 107.029,05;
• € 111.640 aan misgelopen salaris, gebaseerd op een netto inkomen van € 22.328 per jaar over een periode van vijf jaar;
• € 5.291,25 (exclusief btw) aan kosten van deskundigenrapporten.

Over deze bedragen is de wettelijke rente van artikel 6:119 BW verschuldigd: over de goodwillpost vanaf 29 augustus 2007, de datum van het eindvonnis in de hoofdzaak, over de salarisbedragen jaarlijks vanaf 24 januari 2007 en over de rapportkosten vanaf 30 maart 2012. Daarbij kwamen forse proceskostenveroordelingen voor de procedures bij de kantonrechter en beide gerechtshoven.

De verhuurder had zich steeds verdedigd met de stelling dat de omzetdaling van het café helemaal niet door zijn optreden kwam. Hij voerde twee alternatieve verklaringen aan. Ten eerste zouden twee oud-werknemers van het café in 2002 schuin tegenover een concurrerend café zijn begonnen en daarbij de klandizie hebben meegenomen. Ten tweede zou het uitgaanspubliek simpelweg zijn uitgekeken op het café; horecagelegenheden van dit type komen en gaan, zo betoogde hij.

Het hof Amsterdam kwalificeerde het eerste verweer als een beroep op alternatieve causaliteit en legde daarom de bewijslast bij de verhuurder: hij mocht bewijzen dat het omzetverlies in de periode 2002 tot en met 2006 het gevolg was van de opening van het concurrerende café. Voor de algemenere stelling dat het publiek was uitgekeken, gaf het hof geen bewijsopdracht, omdat de verhuurder daarvoor geen voldoende concreet bewijsaanbod had gedaan.

De bewijsopdracht liep anders af dan de verhuurder had gehoopt. Hij zag af van het horen van getuigen, omdat hem was gebleken dat het concurrerende café weliswaar eerder was ingeschreven, maar pas in 2004 daadwerkelijk openging. Daarmee viel de stelling dat dit café vanaf 2002 de klanten had weggetrokken grotendeels weg. Het hof rekende het verlies aan goodwill en salaris daarop volledig toe aan de verhuurder. De stelling dat het publiek was uitgekeken, bleef volgens het hof in algemeenheden steken: een krantenartikel over het wisselende uitgaanslandschap in de stad toonde niet aan dat er onder het publiek concrete desinteresse in dit specifieke café was ontstaan, los van het verlaagde muziekvolume.

Het hof maakte in zijn eindarrest nog een opvallende kanttekening over de procesvoering. Beide partijen hadden volgens het hof de waarheidsplicht van artikel 21 Rv onvoldoende in acht genomen: de huurder door de kosten van de deskundigenrapporten tot tweemaal toe veel te hoog op te geven, de verhuurder door het verweer over het in 2002 geopende concurrerende café te voeren zonder na te gaan of dat klopte. Het hof liet die gedragingen tegen elkaar wegvallen.

Hoge Raad: oordeel over bewijslast is onjuist

In cassatie richtte de verhuurder zijn pijlen onder meer op de bewijslastverdeling. Volgens hem had het hof miskend dat de huurder als benadeelde partij de stelplicht en bewijslast draagt voor het causale verband tussen tekortkoming en schade. Bovendien hoefde hij geen specifiek bewijsaanbod te doen om tot tegenbewijs te worden toegelaten.

De Hoge Raad geeft de verhuurder op het eerste punt uitdrukkelijk gelijk. Op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering draagt de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stellingen de bewijslast daarvan. In deze zaak is dat de huurder, die stelt dat hij schade heeft geleden door de tekortkoming van de verhuurder. Hij moet dus ook de feiten bewijzen waaruit volgt dat de omzetdaling van het café door die tekortkoming is veroorzaakt. Het betoog van de verhuurder dat de omzet daalde door een concurrent of doordat het publiek was uitgekeken, is volgens de Hoge Raad geen zelfstandig verweer met een eigen bewijslast, maar een betwisting van het door de huurder gestelde causale verband. Het hof had het daarom onjuist gezien door de bewijslast van die feiten bij de verhuurder te leggen. Ook de klacht over het tegenbewijs slaagt in het verlengde daarvan.

De advocaat-generaal T. Hartlief had in zijn conclusie van 3 juli 2026 op hetzelfde gewezen: zonder nadere motivering was onbegrijpelijk dat het hof het beroep op een andere oorzaak als bevrijdend verweer had behandeld in plaats van als betwisting. De Hoge Raad verwijst daarbij naar zijn arrest van 17 juli 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1308) over de verdeling van stelplicht en bewijslast ten aanzien van causaal verband, gewezen in een zaak over de beroepsaansprakelijkheid van een advocaat.

Gelijk krijgen zonder er iets mee op te schieten

Toch leidt de gegronde klacht niet tot vernietiging. De Hoge Raad oordeelt dat de verhuurder er geen belang bij heeft, en loopt beide alternatieve verklaringen langs.

Wat het concurrerende café betreft: de verhuurder was tot bewijs toegelaten, maar had daar zelf van afgezien toen bleek dat het café pas in 2004 opende. Het hof heeft dat, aldus de Hoge Raad, kennelijk en niet onbegrijpelijk opgevat als het prijsgeven van dit verweer. Of de bewijslast nu bij de huurder of bij de verhuurder lag, maakt dan niet meer uit: de verhuurder heeft het betoog zelf laten vallen.

Wat de stelling over het uitgekeken publiek betreft: het hof had het bewijsaanbod op dit punt gepasseerd en daarmee volgens de Hoge Raad tot uitdrukking gebracht dat de verhuurder deze stelling onvoldoende had onderbouwd. In het licht van de processtukken vindt de Hoge Raad dat niet onbegrijpelijk. Wie een stelling niet voldoende onderbouwt, hoeft ook niet tot tegenbewijs te worden toegelaten. Ook hier helpt de juiste bewijslastverdeling de verhuurder dus niet.

De overige klachten worden afgedaan met de verkorte motivering van artikel 81 lid 1 van de Wet op de rechterlijke organisatie: ze kunnen niet tot cassatie leiden en vragen geen beantwoording van rechtsvragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht. De Hoge Raad verwerpt het beroep en veroordeelt de verhuurder in de cassatiekosten, begroot op € 2.554 aan verschotten en € 2.200 aan salaris. Het arrest is gewezen door de raadsheren F.J.P. Lock (voorzitter), A.E.B. ter Heide en S.J. Schaafsma.

Juridisch kader: verhuurdersplicht en schadestaat

Voor de vastgoedpraktijk is de zaak in de eerste plaats een les over de kern van de verhuurdersverplichtingen. Volgens artikel 7:203 BW moet de verhuurder de zaak ter beschikking stellen en laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik nodig is. Bij bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, waartoe horeca in een voor het publiek toegankelijke ruimte behoort, is het overeengekomen gebruik de exploitatie van het bedrijf. Een verhuurder die bovenin het pand woonruimte toevoegt en vervolgens de overheid inschakelt om de geluidsproductie van zijn eigen huurder aan banden te leggen, raakt aan dat huurgenot. In de hoofdzaak werd precies dat de verhuurder aangerekend.

In de tweede plaats laat de zaak zien hoe lang een schadestaatprocedure kan duren. Artikel 612 Rv maakt het mogelijk om in een hoofdzaak eerst de aansprakelijkheid vast te stellen en de begroting van de schade naar een aparte procedure te verwijzen. Dat is efficiënt als partijen daarna een regeling treffen, maar kan ook leiden tot een tweede, afzonderlijke procedure in meerdere instanties. In deze zaak lag het aansprakelijkheidsoordeel in 2010 vast; de schadebegroting was pas in 2026 definitief. Intussen liep de wettelijke rente door, zodat het uiteindelijke bedrag dat de verhuurder verschuldigd is aanzienlijk hoger uitvalt dan de hoofdsommen.

In de derde plaats bevestigt de Hoge Raad een procesrechtelijk uitgangspunt dat in huurgeschillen vaak een rol speelt. Een verhuurder of huurder die stelt dat schade een andere oorzaak heeft, betwist daarmee in beginsel het causale verband. De benadeelde moet het causale verband bewijzen. Pas wanneer een partij een werkelijk zelfstandig verweer voert, met eigen rechtsgevolgen, verschuift de bewijslast. De rechtbank of het hof dat een alternatieve verklaring als bevrijdend verweer behandelt, gaat volgens deze uitspraak in de fout. Tegelijk geldt: wie een andere oorzaak aanvoert, moet die wel voldoende concreet en onderbouwd stellen. Anders wordt de betwisting gepasseerd en komt de vraag naar bewijs niet eens aan de orde.

Betekenis voor verhuurders, huurders en beleggers

Voor eigenaren van gemengde panden, met horeca of winkels op de begane grond en woningen erboven, is de uitspraak een waarschuwing. Het toevoegen van woonruimte boven bestaande horeca is een gangbare manier om meer rendement uit een pand te halen, zeker in binnensteden. Maar wie dat doet, moet rekening houden met de rechten van de zittende huurder. Botst de nieuwe functie met de bestaande exploitatie, dan ligt het risico daarvan in beginsel bij de verhuurder die die functie toevoegt. Een praktische les is om geluidsisolatie en andere maatregelen vooraf te regelen en waar nodig contractueel met de huurder af te spreken, in plaats van achteraf handhaving te zoeken.

Voor huurders laat de zaak zien dat een schadeclaim wegens tekortschieten van de verhuurder uiteindelijk kan slagen, maar ook hoe zwaar de weg ernaartoe is. De huurder had de schade eerst onvoldoende onderbouwd en kreeg pas na een eerste cassatie en verwijzing een deskundig gefundeerde begroting erdoor. Een goede administratie van omzet, salaris en bedrijfswaarde vanaf het moment dat een conflict ontstaat, is daarbij onmisbaar. De discussie over het verschil tussen de directievergoeding aan de holding en het salaris dat de huurder zichzelf uitbetaalde, illustreert hoe gedetailleerd de rechter naar die cijfers kijkt.

Voor beleggers in huurrechtelijk gevoelige portefeuilles geldt dat procesrisico’s in schadezaken zich over een lange periode kunnen uitstrekken, inclusief renterisico. Het is daarom verstandig om bij een vastgestelde aansprakelijkheid tijdig te bezien of een schikking over de omvang van de schade niet goedkoper uitvalt dan een schadestaatprocedure door alle instanties.

Wat nu?

Met de verwerping van het cassatieberoep is het eindarrest van het gerechtshof Amsterdam van 8 juli 2025 onherroepelijk. De verhuurder moet de toegewezen bedragen met de wettelijke rente betalen, vermeerderd met de proceskosten van alle instanties en nu ook die van de tweede cassatieprocedure. Daarmee komt na bijna twintig jaar een einde aan een geschil dat begon met klachten over het muziekvolume in een café.

De uitspraak zelf voegt aan het huurrecht geen nieuwe regel toe, maar de passage over de bewijslast bij alternatieve oorzaken zal in schadeprocedures tussen verhuurders en huurders ongetwijfeld worden aangehaald. De lijn is helder: wie een andere oorzaak aanvoert, betwist het causale verband, en de bewijslast blijft bij de partij die schadevergoeding vordert.

Lees ook: Was 50% huur in coronatijd korting of uitstel? Hof laat cafébaas bewijs leveren en Hof draait voorschot van € 75.000 terug: huurder broodjeszaak krijgt in kort geding niets voor uitgelopen funderingsherstel.

Bron: Hoge Raad, 16 oktober 2026, ECLI:NL:HR:2026:1682 (rechtspraak.nl) · Extra bronnen: conclusie A-G T. Hartlief, ECLI:NL:PHR:2026:655; Gerechtshof Amsterdam 8 juli 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1760; HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:854