Het kabinet wil grote infrastructuurprojecten zoals de Lelylijn en Zuidasdok openstellen voor institutionele beleggers. Pensioenfondsen en de Europese Investeringsbank (EIB) moeten als financiers kunnen aanschuiven, omdat het Rijk niet genoeg geld heeft om alle geplande projecten zelf te betalen. Dat bleek op vrijdag 16 oktober, toen het kabinet zijn keuzes voor het Mobiliteitsfonds presenteerde. Voor beleggers opent zich daarmee een nieuwe markt aan de rand van het vastgoed. De vraag is wel of de overheid proposities kan maken die rendabel genoeg zijn.

Geld genoeg voor onderhoud, niet voor nieuwe lijnen

De aanleiding is een budgettair tekort. Het kabinet maakte bekend dat het € 18 miljard extra uittrekt voor onderhoud en vernieuwing van wegen, bruggen, spoor en waterwerken. Daardoor is er in het Mobiliteitsfonds en het Deltafonds te weinig ruimte voor alle nieuwe aanleg, en een reeks projecten wordt gepauzeerd. Het kabinet schrijft daarbij uitdrukkelijk dat het alternatieve manieren onderzoekt om nieuwe wegen en sporen te bekostigen en te financieren.

Het duidelijkste voorbeeld is de Lelylijn, de geplande spoorverbinding tussen de Randstad en Groningen. Het project wordt geraamd op ongeveer € 15 miljard. Het gereserveerde budget blijft staan, maar het kabinet stelt dat het nu geen ruimte heeft om, zoals gezant Klaas Knot eerder adviseerde, jaarlijks geld opzij te zetten. Staatssecretaris Annet Bertram van Infrastructuur en Waterstaat stelt daarom een Adviescommissie Ruimtelijk Perspectief Lelylijn in, met Knot, Corien Wortmann en Ed Kronenburg als leden.

Wat de commissie moet uitzoeken

De commissie krijgt drie kernvragen mee: welke ruimtelijk-economische strategie past bij Noord-Nederland, welke aanvullingen op het gekozen tracé en welke alternatieve bouwtechnieken mogelijk zijn, en welke nieuwe financieringsopties er bestaan, ook internationaal, bijvoorbeeld via de EIB. De commissie mag elke oplossing aandragen die de Lelylijn dichterbij kan brengen. Het advies wordt rond de zomer van 2027 verwacht.

Voor de vastgoedsector is één zin uit het kabinetsbericht opvallend: de resultaten van de commissie kunnen volgens het kabinet nieuwe mogelijkheden bieden om ook andere grote infrastructuurprojecten op een innovatieve manier aan te pakken, zoals grote woningbouwlocaties. Het kabinet wil de Lelylijn bovendien uitdrukkelijk zien als onderdeel van een bredere ruimtelijk-economische ontwikkeling van het Noorden, waarin wonen, economie en energie samenkomen.

Volgens PropertyNL zei Bertram tegen het FD dat institutionele beleggers ook in beeld kunnen komen voor bepaalde trajecten rond Schiphol, waaronder Zuidasdok. Ze noemde dat riskant, maar gaf aan dat er voor sommige trajecten echte belangstelling is. Vastgoedjournaal meldt dat het kabinet pensioenfondsen en de EIB als mogelijke financiers ziet.

De kans: infrastructuur als verlengstuk van vastgoedportefeuilles

Voor institutionele beleggers is infrastructuur geen onbekend terrein. Pensioenfondsen beleggen internationaal al jaren in infrastructuurfondsen, aangetrokken door lange looptijden en relatief voorspelbare, vaak aan inflatie gekoppelde kasstromen. Ook op de EXPO REAL in München kwam infrastructuur dit najaar naar voren als lichtpunt voor beleggers. In Nederland werkt Rijkswaterstaat bovendien al langer met publiek-private contractvormen waarbij marktpartijen ontwerp, bouw, financiering en onderhoud combineren. Nieuw is dat het kabinet nu openlijk kijkt naar privaat kapitaal voor projecten die tot dusver vrijwel volledig uit de rijksbegroting moesten komen.

Voor partijen die in vastgoed beleggen, ligt er een tweede, indirecte kans. De waarde van gebiedsontwikkelingen, kantorenlocaties en woningbouwgebieden hangt sterk af van bereikbaarheid. Als private financiering projecten kan versnellen die anders op de lange baan zouden belanden, profiteren ook de grond- en vastgoedposities langs die trajecten. Denk aan de Zuidas, waar de toekomst van het noordelijke deel van Zuidasdok door de kabinetskeuzes onzeker is geworden, of aan woningbouwlocaties in het Noorden die volgens het kabinet met de Lelylijn in samenhang moeten worden bekeken.

Het thema sluit aan bij een bredere verschuiving die al langer zichtbaar is in de vastgoedfinanciering: banken trekken zich op onderdelen terug en niet-bancaire partijen, van private debt-fondsen tot verzekeraars en pensioenfondsen, nemen een groter deel van de financiering voor hun rekening.

Het risico: zonder businesscase geen pensioengeld

De hoofdredacteur van Vastgoedjournaal wees er vrijdag op dat Den Haag hiermee een ontwikkeling oppakt die internationaal al langer gaande is, maar dat pensioenfondsen pas instappen als de overheid aantrekkelijke beleggingsproposities neerlegt. Dat is de kern van de opgave. Een spoorlijn of tunnel genereert zelden zelfstandig genoeg inkomsten om een marktconform rendement op te leveren. Private financiering vraagt dan een terugbetaling door de overheid in de vorm van beschikbaarheidsvergoedingen, of een vorm van waardeafroming bij de grond- en vastgoedeigenaren die van de nieuwe verbinding profiteren.

Bij de eerste route verschuift de rekening in de tijd, maar verdwijnt ze niet. Bij de tweede route komen vastgoedpartijen zelf in beeld als betaler. Hoe het kabinet dit wil inrichten, staat nog niet in de stukken die vrijdag openbaar werden. Ook de rol van de EIB, waarmee het kabinet over de Lelylijn heeft gesproken, is nog niet concreet ingevuld.

Daarnaast blijft het risicoprofiel van grote infrastructuurprojecten een aandachtspunt voor beleggers. Kostenoverschrijdingen en vertragingen zijn bij dit soort projecten geen uitzondering, zoals de geschiedenis van Zuidasdok zelf illustreert. Bertram erkende het risico zelf ook.

Wat nu volgt

De prioritering van het Mobiliteitsfonds wordt besproken met de Tweede Kamer en de regio’s, en de budgettaire verwerking volgt in de Voorjaarsnota. Het advies van de commissie-Knot over de Lelylijn en de financieringsmogelijkheden wordt rond de zomer van 2027 verwacht. Beleggers en vastgoedpartijen met belangen rond de Zuidas en in Noord-Nederland doen er goed aan de uitwerking van de financieringsmodellen te volgen: de keuze tussen beschikbaarheidsvergoedingen en bijdragen uit grondwaardestijging bepaalt of zij straks vooral financier of juist medebetaler worden.

Lees ook: PingProperties koopt volledig verhuurd kantoor Tripolis 100 aan de Zuidas van Flow.

Bron: Rijksoverheid – Nieuw perspectief voor Lelylijn · Extra bronnen: Rijksoverheid – € 18 miljard voor onderhoud en vernieuwing · PropertyNL · Vastgoedjournaal · Vastgoedjournaal – commentaar