Logistiek dienstverlener Geodis moet de huurverhoging van 14,5 procent die Prologis per 1 januari 2023 doorvoerde op een Rotterdams distributiecentrum gewoon betalen. Dat heeft de kantonrechter in Rotterdam op 28 juni 2024 beslist (ECLI:NL:RBROT:2024:6002). Geodis wilde de indexering terugbrengen naar 7,8 procent, omdat het CBS de inflatie van 2022 met een inmiddels vervangen rekenmethode had gemeten die de energieprijzen overschatte. De kantonrechter vindt dat twee grote professionele partijen zich moeten houden aan de afgesproken CPI-indexering, ook als die in een uitzonderlijk jaar fors uitpakt. De uitspraak gaat over de ‘energiepiek’ in de CPI van 2022 en is daarmee relevant voor veel beleggers en huurders van logistiek, kantoren en andere bedrijfsruimte met een CPI-clausule.

Een logistiek centrum van ruim 25.000 m²

Geodis FF Netherlands B.V., gevestigd in Rotterdam, huurt van Prologis Realty XXIV (A) B.V. een logistiek centrum van ruim 25.000 vierkante meter in Rotterdam. De huurovereenkomst volgt het model van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) uit juli 2003, met de bijbehorende algemene bepalingen voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Het gaat dus juridisch om ‘overige bedrijfsruimte’: geen winkel- of horecaruimte met de huurbescherming van artikel 7:290 BW, maar een bedrijfsruimte waarvoor partijen grotendeels vrij zijn hun eigen afspraken te maken. De kosten van nutsvoorzieningen zitten niet in de huurprijs; die rekenen partijen afzonderlijk af.

Artikel 4.5 van de huurovereenkomst bepaalt dat de huurprijs elk jaar per 1 januari wordt geïndexeerd volgens de artikelen 9.1 tot en met 9.4 van de algemene bepalingen. Die bepalingen koppelen de indexering aan de door het CBS maandelijks gepubliceerde consumentenprijsindex (CPI), reeks ‘alle huishoudens’. In de praktijk betekent dit in het ROZ-model dat de huur wordt aangepast met de verandering van de CPI tussen de vierde maand en de zestiende maand voorafgaand aan de indexeringsdatum. Bij een indexering per 1 januari 2023 komt de maand september 2022 dus in beeld, en juist die maand was een uitschieter.

Van € 1,74 miljoen naar bijna € 2 miljoen huur

Bij brief van 15 november 2022 kondigde Prologis aan dat de huur per 1 januari 2023 conform de indexeringsbepalingen met 14,5 procent zou stijgen. De jaarhuur ging daarmee van € 1.743.980,48 in 2022 naar € 1.997.415,73 in 2023. Geodis maakte bezwaar. Een jaar later, op 15 november 2023, kondigde Prologis een indexering per 1 januari 2024 aan van 0,21 procent, waardoor de jaarhuur uitkwam op € 2.001.666,23.

Die opvallend kleine tweede stap heeft alles te maken met de methodewijziging bij het CBS. Tot juni 2023 gebruikte het CBS voor de energiecomponent van de CPI alleen de prijzen van nieuw afgesloten energiecontracten. In 2022, toen de prijzen voor nieuwe contracten door de oorlog in Oekraïne explodeerden, betekende dat een sterke opwaartse druk op de gemeten inflatie, terwijl veel huishoudens in werkelijkheid nog vaste, lagere tarieven betaalden. Met ingang van het cijfer over juni 2023 stapte het CBS over op een methode die ook lopende contracten meeneemt. Eerder gepubliceerde cijfers heeft het CBS niet herzien.

Het CBS publiceerde op 30 juni 2023 een onderzoeksreeks die laat zien wat de nieuwe methode met terugwerkende kracht zou hebben opgeleverd. Volgens die reeks kwam de inflatie in september 2022 uit op 7,8 procent, tegenover de officieel gepubliceerde 14,5 procent. Over langere periode komt de cumulatieve inflatie volgens het CBS onder beide methoden vrijwel op hetzelfde uit: de nieuwe methode laat de inflatie in 2021 en 2022 lager uitvallen, maar vanaf november 2022 juist hoger. Dat verklaart de lage indexering per 1 januari 2024: de officiële inflatie over september 2023 werd vergeleken met het hoge niveau van een jaar eerder.

Wat Geodis wilde

Geodis vorderde een verklaring voor recht dat onverkorte toepassing van de indexeringsclausule per 1 januari 2023 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De huurverhoging per 1 januari 2023 moest volgens Geodis worden teruggebracht naar 7,8 procent, en die per 1 januari 2024 omhoog naar 7 procent, of naar door de kantonrechter te bepalen percentages. Daarnaast wilde Geodis terugbetaling van wat zij sinds 1 januari 2023 te veel zou hebben betaald, te verrekenen met wat zij op basis van de aangepaste indexering over 2024 eventueel nog zou moeten bijbetalen.

Geodis voerde aan dat de stijging van de energieprijzen door de oorlog in Oekraïne, door de manier waarop het CBS die tot juni 2023 verwerkte, in 2022 en begin 2023 tot een uitzonderlijke stijging van de CPI had geleid. Het doel van een indexeringsclausule is volgens Geodis de huur in lijn te houden met de inflatie, en de oude CBS-methode gaf daarvan geen goed beeld. Het CBS had dat zelf erkend door de methode te wijzigen, maar herzag de oude cijfers niet. Bovendien zou Geodis bij onverkorte toepassing van 14,5 procent blijvend nadeel ondervinden. Aansluiten bij de nieuwe CBS-methode vond Geodis redelijker.

Wat Prologis daartegenover stelde

Prologis wees op de contractsvrijheid tussen professionele partijen. Partijen hadden uitdrukkelijk afgesproken de huur jaarlijks aan te passen op basis van de CPI-reeks alle huishoudens van het CBS, en Geodis had geen maximumpercentage bedongen. Dat de CPI door de oorlog in Oekraïne hoger uitviel, maakt de afspraak volgens Prologis niet onaanvaardbaar. Geodis had ook niet duidelijk gemaakt welke onaanvaardbare gevolgen de indexering voor haar had. En dat Geodis er blijvend nadeel van zou ondervinden, betwistte Prologis.

Het juridisch kader: artikel 6:248 lid 2 BW

Geodis deed een beroep op de beperkende, of derogerende, werking van de redelijkheid en billijkheid uit artikel 6:248 lid 2 BW. Volgens dat artikel geldt een regel die partijen met elkaar zijn overeengekomen niet, voor zover die in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De kantonrechter zette de maatstaf zorgvuldig uiteen. Of de redelijkheid en billijkheid aan een beroep op een contractsbepaling in de weg staan, hangt af van onder meer de aard en inhoud van de overeenkomst, de maatschappelijke positie en onderlinge verhouding van partijen en de manier waarop het beding tot stand kwam. De rechter moet daarbij terughoudend zijn. De stelplicht en bewijslast rusten op de partij die zich op de onaanvaardbaarheid beroept, in dit geval Geodis.

Opvallend is dat Geodis zich niet, of in ieder geval niet zelfstandig, beriep op onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Die route, waarbij de rechter een overeenkomst kan wijzigen of ontbinden als zich omstandigheden voordoen waarmee partijen geen rekening hebben gehouden, kent eveneens een hoge drempel. De kantonrechter beoordeelde de zaak uitsluitend aan de hand van artikel 6:248 lid 2 BW.

Het oordeel: afspraak is afspraak tussen professionals

De kantonrechter ziet geen reden om van de indexeringen per 1 januari 2023 en 1 januari 2024 af te wijken. Zij erkent dat Geodis vooral door de sterk gestegen energieprijzen en de toepassing van de oude CBS-methode in 2023 met een forse huurverhoging werd geconfronteerd. De rechter merkt op dat die stijging op lange termijn wel weer grotendeels wordt gecorrigeerd, anders dan Geodis stelde, maar dat Geodis over 2023 in elk geval een nadeel leed van ruim een ton. Dat alles maakt de indexering volgens de kantonrechter nog niet onaanvaardbaar.

Uitgangspunt is dat partijen gebonden zijn aan hun afspraken. Die afspraken zijn helder, en dat weegt volgens de kantonrechter des te zwaarder omdat het hier gaat om een commerciële overeenkomst tussen twee grote professionele partijen. Zij kozen zelf voor het standaard ROZ-model met CPI-indexering. Ze hadden ook een ander indexcijfer kunnen kiezen, of Geodis had een vaste jaarlijkse verhoging of een maximum (of een staffel) kunnen bedingen. De kantonrechter merkt op dat zulke afspraken onder professionele partijen in de huurmarkt niet ongebruikelijk zijn. Door te kiezen voor een objectieve indexatiemethode die met de CBS-cijfers meebeweegt, hebben partijen een ondernemersrisico aanvaard: de indexering kan hoog en laag uitvallen.

Het ROZ-model bevat in artikel 9.4 van de algemene bepalingen wel een voorziening voor het geval het CBS stopt met de publicatie van het indexcijfer of de basis van de berekening wijzigt. In dat geval wordt zoveel mogelijk een aangepast of vergelijkbaar indexcijfer gebruikt. Maar nergens is afgesproken dat zo’n aanpassing met terugwerkende kracht moet plaatsvinden. Ook het CBS zelf zag geen aanleiding de cijfers van vóór juni 2023 te herzien. De kantonrechter las in artikel 9.4 dus geen grond om de indexering van januari 2023 alsnog op de nieuwe methode te baseren.

Daarnaast schoot Geodis tekort in haar stelplicht. Zij had slechts in algemene termen aangevoerd dat de verhogingen onaanvaardbaar waren en was nauwelijks ingegaan op de specifieke gevolgen voor haar eigen bedrijf. Dat de verhoging drukt op marges en prognoses, en dat doorberekening aan klanten de concurrentiepositie zou aantasten, was met geen enkel stuk onderbouwd. Niet bleek wat de werkelijke invloed op de bedrijfsvoering was, of dat er serieuze financiële zorgen waren of konden ontstaan.

Ten slotte woog de kantonrechter mee dat Geodis een grote onderneming is die een grote bedrijfsruimte huurt tegen een hoge jaarhuur. Een stijging met enkele procenten levert dan al snel een groot bedrag op. En Geodis was in 2023 niet ook nog eens geconfronteerd met hogere energielasten voor het pand zelf, omdat haar contracten voor nutsvoorzieningen tot eind 2023 vastlagen.

De vorderingen werden afgewezen. Geodis heeft volgens de kantonrechter niet te veel huur betaald en een grondslag voor terugbetaling ontbreekt. Geodis moet de proceskosten van Prologis betalen, begroot op € 2.035. Het vonnis werd gewezen door mr. F. Aukema-Hartog.

Wat de cijfers laten zien

Een eigen berekening op basis van de bedragen in het vonnis maakt duidelijk waarom de kantonrechter opmerkte dat het nadeel op termijn grotendeels wordt rechtgetrokken. Bij 7,8 procent indexering per 2023, zoals Geodis wilde, zou de jaarhuur in 2023 ongeveer € 1.880.000 hebben bedragen: circa € 117.000 minder dan de werkelijk gefactureerde € 1.997.416. Maar Geodis wilde de indexering per 2024 dan verhogen naar 7 procent. Dat zou een jaarhuur voor 2024 opleveren van ongeveer € 2.011.600, bijna € 10.000 méér dan de € 2.001.666 die Prologis met 0,21 procent indexering in rekening bracht (berekening van de redactie). Cumulatief over de twee jaren komt de huur onder de officiële cijfers uit op een stijging van ongeveer 14,8 procent, en onder het voorstel van Geodis op circa 15,3 procent. Het verschil zit dus vooral in de timing: Geodis betaalde de stijging een jaar eerder dan bij de nieuwe CBS-methode het geval zou zijn geweest.

Betekenis voor verhuurders, huurders en beleggers

CPI-indexering blijft overeind. De uitspraak bevestigt dat een kale CPI-indexering volgens het ROZ-model ook in een extreem inflatiejaar in beginsel moet worden nagekomen, zeker tussen professionele partijen. Het argument dat de CBS-methode tijdelijk een vertekend beeld gaf, is op zichzelf onvoldoende om een afgesproken indexering opzij te zetten.

De lat ligt bij de huurder. Wie zich op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid beroept, moet concreet onderbouwen welke onaanvaardbare gevolgen de indexering heeft, met cijfers over omzet, marge en financiële positie. Algemene stellingen volstaan niet. Dat geldt eens te meer voor huurders met een grote balans en een hoge huur, voor wie een procentuele stijging in absolute bedragen groot oogt maar relatief draaglijk kan zijn.

Onderhandel over plafonds en vloeren. De kantonrechter wees er zelf op dat huurders een maximumpercentage, een vaste verhoging of een staffel hadden kunnen bedingen. Na de hoge inflatie van 2022 ligt het voor de hand dat zulke caps en collars bij nieuwe huurovereenkomsten nadrukkelijker op tafel komen. Voor beleggers betekent een plafond minder inflatiebescherming, voor huurders meer voorspelbaarheid; deze uitspraak maakt duidelijk dat wie zo’n plafond niet afspreekt, het risico van een uitschieter zelf draagt.

Artikel 9.4 werkt niet terug. De clausule in de ROZ-bepalingen over een gewijzigde CBS-berekeningsbasis biedt geen grond om eerder toegepaste indexeringen met terugwerkende kracht te herberekenen. Partijen die dat wel willen, moeten het uitdrukkelijk afspreken.

Woon- en winkelhuur zijn een ander verhaal. Deze zaak betreft 230a-bedrijfsruimte tussen twee professionele partijen. Bij woonruimte en bij kleinere ondernemers kan de toetsing anders uitvallen, onder meer door de regels over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten en door de wettelijke huurprijsregels voor woningen. De uitkomst is dan ook niet zonder meer door te trekken naar die segmenten.

Bredere context

Huurders van bedrijfsvastgoed kregen per 1 januari 2023 te maken met de hoogste indexeringen in decennia. De Rotterdamse zaak is een procedure waarin een huurder het principiële punt aan de rechter voorlegde: mag een verhuurder vasthouden aan een indexcijfer waarvan de statisticus zelf heeft gezegd dat de methode niet langer de beste weergave van de prijsontwikkeling was? De kantonrechter beantwoordt die vraag voor professionele partijen bevestigend.

Voor beleggers in logistiek vastgoed, waar langlopende huurcontracten met CPI-indexering de norm zijn, is dat een belangrijk signaal: de inflatiebescherming die zij in hun waarderingen meenemen, wordt door de rechter gerespecteerd. Voor huurders is de les dat de onderhandeling over indexering vóór ondertekening moet plaatsvinden, niet achteraf in de rechtszaal.

Hoe nu verder

Tegen het vonnis staat hoger beroep open bij het Gerechtshof Den Haag, binnen drie maanden na de uitspraak. Of Geodis daarvan gebruikmaakt, blijkt niet uit de uitspraak. De proceskostenveroordeling is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Zolang een hogere rechter niet anders oordeelt, blijft de huur van het Rotterdamse distributiecentrum gebaseerd op de indexering van 14,5 procent per 2023 en 0,21 procent per 2024.

Geodis werd in de procedure bijgestaan door mr. F.C. Borst als gemachtigde. Prologis werd vertegenwoordigd door mr. B.N. Cammelbeeck en mr. R.F.P. van Asbeck, beiden volgens de NOvA-advocatenzoeker verbonden aan Stibbe in Amsterdam.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:RBROT:2024:6002

Extra bron: CBS – CBS stapt over op nieuwe methode voor energieprijzen in de CPI (30 juni 2023)