De Britse logistieke belegger SEGRO heeft een distributiecentrum van circa 75.000 m² in het Brabantse Oosterhout gekocht van de Weerts Groep. Het complex uit 2022 bestaat uit vier units en is volledig verhuurd aan Primark en A.S. Watson. De koop kwam buiten de markt tot stand; over de prijs hebben de partijen niets naar buiten gebracht. JLL trad op als commercieel adviseur van SEGRO, zo maakte het adviesbureau op 3 oktober 2024 bekend.

Twee grote retailers onder één dak

Het distributiecentrum ligt in Oosterhout, ongeveer tien kilometer ten westen van Tilburg. De locatie is goed ontsloten: de A27 tussen Breda en Utrecht loopt er direct langs en via de A59 en de A58 ligt het complex aan de corridor tussen de Rotterdamse haven en Venlo. Juist die combinatie van routes maakt West-Brabant al jaren tot een van de gewilde vestigingsgebieden voor Europese distributie.

Drie van de vier units zijn in gebruik bij modeketen Primark. De vierde unit wordt gehuurd door A.S. Watson, het concern achter onder meer Kruidvat, ICI Paris XL en Superdrug. Daarmee koopt SEGRO een object met twee internationale retailers als huurder, wat voor een belegger zorgt voor een voorspelbare huurstroom vanaf de eerste dag.

Het gebouw geldt als een van de duurzamere distributiecentra in de regio. Het heeft een BREEAM-certificering met de score Excellent en een energieprestatie op het niveau EPC A++++. Op het dak ligt een zonne-installatie met een vermogen van 5,6 megawattpiek. Op het terrein staan honderd laadpunten voor elektrische voertuigen, goed voor 22 procent van de parkeerplaatsen. Daarnaast is slimme technologie geïnstalleerd waarmee huurders hun energieverbruik kunnen volgen en terugdringen.

Van speculatieve nieuwbouw naar beleggingsproduct

De geschiedenis van het complex laat zien hoe snel de logistieke markt in deze regio de afgelopen jaren heeft bewogen. Ontwikkelaar Weerts Logistics Parks (WLP), uit dezelfde Weerts-stal als de verkoper, begon medio 2021 op eigen risico met de bouw van DC Oosterhout op bedrijventerrein Vijf Eiken. Het Belgische bouwbedrijf Willy Naessens nam de realisatie voor zijn rekening. Volgens een eerder bericht van JLL van 1 oktober 2022 was de unit van 15.700 m² al ruim voor de oplevering verhuurd aan A.S. Watson. De drie overige units, samen 60.000 m², gingen kort daarna naar een grote internationale retailer die toen nog niet bij naam werd genoemd. JLL adviseerde destijds de ontwikkelaar, CBRE stond de huurder bij.

Twee jaar later is het complex dus volledig gevuld en van eigenaar gewisseld. Voor ontwikkelaars als Weerts is dat het gebruikelijke model: risicovol bouwen, verhuren en daarna verkopen aan een langetermijnbelegger, zodat het vermogen weer vrijkomt voor nieuwe projecten.

Bij de aankoop werd SEGRO naast JLL bijgestaan door SGS Search als technisch adviseur en door advocatenkantoor Stibbe voor de juridische kant.

SEGRO bouwt aan positie in Zuid-Nederland

De aankoop past in een duidelijke lijn. SEGRO, een van de grootste eigenaren van logistiek vastgoed in Europa, kocht eerder in 2024 al drie logistieke objecten in het zuiden van het land: een complex van 98.000 m² in Eindhoven, een nieuw gebouwd magazijn van 37.800 m² in Heerlen en een distributiecentrum van 36.500 m² in Tilburg. Met Oosterhout erbij heeft de belegger binnen enkele maanden een flinke voetafdruk in Noord-Brabant en Limburg opgebouwd.

Volgens Joost Schreurs, development manager Nederland bij SEGRO, bevestigt de transactie de overtuiging van het bedrijf dat Zuid-Nederland een belangrijke logistieke markt is. Hij wijst erop dat SEGRO zijn investeringen toetst op commercieel perspectief en op de bijdrage aan de eigen doelstellingen voor groei met een lage CO2-uitstoot. Het complex in Oosterhout voldoet volgens hem aan beide eisen: het biedt een aantrekkelijk rendementsperspectief en heeft sterke duurzaamheidskenmerken.

Die combinatie van locatie, huurderskwaliteit en duurzaamheid is in de huidige markt doorslaggevend. Beleggers zijn sinds de renteschok van 2022 selectiever geworden. Ze kijken kritischer naar de toekomstbestendigheid van gebouwen, omdat strengere Europese rapportageregels en de eisen van huurders zelf de druk op energieprestaties opvoeren. Een relatief nieuw gebouw met een hoog BREEAM-niveau en eigen opwek op het dak scoort op al die punten goed.

Logistiek als voortrekker van het herstel

De transactie valt in een periode waarin logistiek vastgoed weer de aandacht van beleggers trekt. Na twee magere jaren voor de Nederlandse beleggingsmarkt is logistiek een van de segmenten waar het herstel als eerste zichtbaar wordt. Grote, recent gebouwde distributiecentra met sterke huurders zijn schaars, wat de belangstelling van internationale partijen als SEGRO verklaart.

De corridor tussen Rotterdam en Venlo, met West- en Midden-Brabant als belangrijke schakel, blijft daarbij een van de meest gezochte gebieden. De beschikbaarheid van bouwgrond en netcapaciteit is in deze regio echter beperkt, waardoor bestaande, moderne complexen aan waarde winnen. Ook de politieke discussie over verdozing van het landschap maakt nieuwe grootschalige locaties schaarser.

Wat er nu volgt

Voor de huurders verandert er in de praktijk weinig: Primark en A.S. Watson blijven het complex gebruiken onder de bestaande huurovereenkomsten. SEGRO neemt het eigendom en het beheer over en zal het object opnemen in zijn Europese portefeuille. Gezien het tempo waarin de belegger dit jaar in Nederland aankoopt, ligt het voor de hand dat SEGRO actief blijft op zoek naar vergelijkbare objecten in Zuid-Nederland.

Voor de Weerts Groep betekent de verkoop dat er ruimte ontstaat voor nieuwe ontwikkelingen. Met DC Oosterhout is een project van speculatieve start tot verkoop in ruim drie jaar afgerond.

Bron: JLL

Extra bron: JLL – Weerts Logistics Parks verhuurt 75.000 m² logistiek in Oosterhout