De leden van NEPROM, de vereniging van projectontwikkelaars, kwamen op 16 april bijeen in De Hondekop op het Utrechtse ontwikkelgebied Wisselspoor. Ontwikkelaar Synchroon had de vereniging uitgenodigd voor haar ledenvergadering op locatie. Op de agenda stonden digitalisering, de uitkomsten van de Woontop, het programma STOER en de nieuwe publiek-private monitor. Na het formele deel lichtte Paul Roodnat van Synchroon de gebiedsontwikkeling toe, gevolgd door een rondleiding over het terrein en een informele borrel.
Vergaderen in De Hondekop
De vergadering vond plaats in De Hondekop, een gebouw dat is vernoemd naar de bekende historische treinstellen met hun karakteristieke neus. NEPROM noemt het een passende en sfeervolle plek voor de bijeenkomst. Door te vergaderen op een locatie in een lopende gebiedsontwikkeling zien leden met eigen ogen hoe plannen in de praktijk uitpakken en kunnen van elkaars projecten leren.
Wisselspoor ligt tussen de spoorlijnen Utrecht-Amersfoort en Utrecht-Amsterdam en de 2e Daalsedijk. De gemeente Utrecht en NS Stations sloten een ontwikkelovereenkomst; Synchroon is de ontwikkelaar. Toen de plannen voor de deelgebieden 2 tot en met 4 in 2020 werden gepresenteerd, ging het om maximaal 1.050 woningen, waarvan 30 procent sociale huur en 15 procent koopwoningen in het middensegment. Daarnaast is circa 28.000 m² gereserveerd voor andere functies, zoals cultuur, maatschappelijke voorzieningen, creatieve bedrijven en horeca. De wijk moet autoluw worden, met parken en veel groen.
Eerste fase in aanbouw
In deelgebied 1, in het noorden van Wisselspoor, was in 2020 al begonnen met de bouw van woningen. In juni 2023 sloot Synchroon voor de eerste bouwfase van de deelgebieden 2 tot en met 4 turnkey-overeenkomsten met woningcorporatie Woonin en studentenhuisvester SSH. Die fase telt 538 woningen: 397 huurappartementen en 141 betaalbare koopappartementen. SSH neemt 335 studentenwoningen af: 249 zelfstandige en 86 onzelfstandige eenheden. Van Wijnen bouwt de woningen en zou in juli 2023 starten; de oplevering stond destijds gepland rond eind 2025. Synchroon, onderdeel van TBI, verwierf de grond voor deze fase van NS Vastgoed.
Tijdens de rondleiding zagen de NEPROM-leden volgens de vereniging hoe ambitie en realisatie op Wisselspoor samenkomen. Het gebied laat zien hoe grond van NS binnen de stad kan uitgroeien tot een gemengde wijk met een groot aandeel betaalbare en studentenwoningen.
Digitalisering, Woontop en STOER
Het inhoudelijke programma begon met een update over digitalisering. Pim van Meer van VORM praatte de leden namens de NEPROM-commissie Digitalisering bij over de actuele ontwikkelingen op dat terrein. Digitale werkwijzen en gedeelde data worden binnen de sector steeds vaker gezien als een manier om woningbouwprojecten sneller en goedkoper te laten verlopen.
Daarna kwamen de uitkomsten van de Woontop aan bod. In december 2024 maakten het Rijk, provincies, gemeenten, waterschappen en marktpartijen, waaronder NEPROM, afspraken onder de titel Bouwen voor de woningzoekende: sneller én met minder regels. Kern daarvan is opschaling naar 100.000 nieuwe woningen per jaar, waarvan ongeveer twee derde betaalbaar voor lage en middeninkomens en minimaal 30 procent sociale huur. De doorlooptijd van woningbouwprojecten moet omlaag van gemiddeld circa tien naar zeven jaar, onder meer door parallel te plannen en met een gezamenlijke publiek-private monitor de voortgang te volgen. Verder moet de bouw van sociale huurwoningen groeien van ongeveer 18.000 naar structureel 30.000 per jaar in 2029. Voor Utrecht is vooral de afspraak over Groot Merwede-Rijnenburg relevant: volgens de Woontopafspraken is er voor dat gebied een intentieakkoord voor 63.000 tot 75.000 woningen. Daarmee blijft de regio Utrecht een van de grootste bouwopgaven van het land, waarin locaties als Wisselspoor een bescheidener maar al zichtbare bijdrage leveren.
Fahid Minhas en Margriet Schepman presenteerden het programma STOER en die publiek-private monitor. STOER is in de Woontopafspraken het spoor waarin regels en procedures worden aangepast, geschrapt of geüniformeerd. Voorstellen daarvoor moesten in het eerste kwartaal van 2025 bij de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening liggen. Ook is afgesproken dat Europese bouwregels worden ingevoerd zonder extra nationale eisen. Voor ontwikkelaars is dat spoor van groot belang, omdat stapeling van regels en lange procedures volgens de branche een belangrijke oorzaak van vertraging is.
Waarom dit ertoe doet
De bijeenkomst viel in een periode waarin de ontwikkelsector onder druk staat om het woningbouwtempo op te voeren, terwijl hoge bouwkosten, netcongestie, stikstofregels en een moeizaam investeringsklimaat de haalbaarheid van projecten bemoeilijken. De Woontopafspraken moeten dat tempo mogelijk maken, maar de uitvoering ligt grotendeels bij gemeenten en marktpartijen. De monitor moet zichtbaar maken of de beloofde versnelling ook werkelijk wordt gehaald. Volgens de afspraken wordt het gebruik ervan verplicht gesteld bij locatiesubsidies en wordt hij elk kwartaal geactualiseerd.
Een project als Wisselspoor laat zien waar de opgave in de praktijk om draait: een binnenstedelijke locatie met een hoog aandeel sociale en studentenhuisvesting, waarvoor ontwikkelaar, gemeente, grondeigenaar en corporaties langjarig moeten samenwerken. Juist bij zulke complexe binnenstedelijke ontwikkelingen kunnen kortere procedures en betere digitale samenwerking het verschil maken.
NEPROM spreekt zelf van een geslaagde middag op een inspirerende plek, waar actuele onderwerpen, nieuwe inzichten en het onderlinge contact samenkwamen.
Bron: NEPROM – Ontmoeting en inspiratie op Wisselspoor
Extra bronnen: Gemeente Utrecht – Utrecht, NS en Synchroon presenteren plannen Wisselspoor (20-5-2020) · Capital Value – Synchroon, Woonin en SSH (26-6-2023) · Afspraken Woontop 2024
