De gemeente Amsterdam zet de transformatie van Amstel III in Amsterdam-Zuidoost op pauze. Het voormalige kantorengebied moet uitgroeien tot een gemengde stadswijk met zo’n 15.000 woningen, maar ontwikkelaars willen nu ongeveer 5.000 woningen meer bouwen dan de gemeente had voorzien. Daardoor komt de ruimte voor scholen, groen, sport en werkruimte onder druk. Adviesbureau Sweco is ingeschakeld om een nieuw plan op te stellen. PropertyNL meldde het besluit op 21 augustus 2025, op basis van een eerdere publicatie van het programma Stedelijke Transformatie.

Van kantorenpark naar woonwijk

Amstel III was decennialang een monofunctioneel kantorengebied, ontstaan in de jaren tachtig. Door jarenlange leegstand raakte het gebied in verval. In 2017 besloot de gemeente het om te vormen tot een gebied waar wonen en werken samengaan. Daarvoor werd in overleg met marktpartijen een ontwikkelperspectief opgesteld, met eisen voor woningen, kantoren, voorzieningen, groen, sport en speelplekken.

Een bijzonderheid van Amstel III is dat de gemeente zelf geen grond in het gebied bezit. Zij is voor de uitvoering afhankelijk van de eigenaren van de bestaande kavels, van wie velen hun kantoorpand willen ombouwen of slopen voor nieuwbouw. De bestaande kavels lenen zich volgens de gemeente goed voor verdichting, meestal door sloop en nieuwbouw.

Meer woningen dan gepland

Door de veranderde kantorenmarkt is de belangstelling van ontwikkelaars voor woningbouw veel groter dan bij de start was voorzien. Het aantal woningen dat in de plannen opduikt, ligt ongeveer 5.000 boven de oorspronkelijke verwachting. Tegelijk neemt de vraag naar kantoorruimte in het gebied af. Dat zet de beoogde balans tussen wonen, werken en voorzieningen onder druk.

Volgens Jonel Nugteren, senior programmamanager Amstel III bij de gemeente, gaat de ontwikkeling van het gebied op zichzelf goed. Binnenkort worden de volgende 2.500 nieuwe bewoners verwacht. Met de ontwikkelaars wordt gewerkt aan een beter gemengd programma. Een verdichting van deze omvang werkt volgens hem alleen als er genoeg ruimte overblijft voor voorzieningen, groen en sport.

Juist daar wringt het. Van de vijf schoollocaties die nodig zijn, zijn er met moeite twee gevonden. Ook ruimte voor groen en sportvoorzieningen is lastig te vinden. Daar komt bij dat een evenwichtig gebied hoge voorinvesteringen vraagt waarmee in de grondexploitatie geen rekening is gehouden. Volgens de gemeente moeten daarvoor andere oplossingen worden gevonden.

Woningmix en tegenvallers

De woningen die in aanbouw zijn, bestaan voor 91 procent uit huurwoningen en voor 9 procent uit koopwoningen. De huurwoningen worden verdeeld over 40 procent sociale huur, 40 procent middenhuur en 20 procent vrije sector. Het gaat vooral om kleine appartementen; de gemeente mikt voor de verschillende doelgroepen op gemiddelde oppervlakten van 45, 55 en 70 m². Een project waar de gemeente trots op is, is het Hondsrugpark, dat de plaats inneemt van een vierbaansweg die het gebied doorsneed.

Het gebied kende de afgelopen jaren ook tegenslag. Het faillissement van Certitudo, eigenaar en ontwikkelaar van kantoren in het gebied, zorgde voor vertraging. Greystar vulde dat gat deels op door de ontwikkeling &Amsterdam over te nemen; daar is de bouw van 561 appartementen gestart. Aan de Hessenbergweg startte vorig jaar de bouw van een gemengd project van 35.000 m².

Rekenkamer en complete stad

De pauze sluit aan bij kritiek van de Rekenkamer Amsterdam-Zaanstad. Die publiceerde in april 2025 onderzoek naar Amstel III en drong aan op meer aandacht voor wat de rekenkamer de complete en vitale stad noemt: voorzieningen en werkgelegenheid moeten meegroeien met het aantal woningen. Ook de Amsterdamse ontwikkelstrategie richting 2035 is op dat principe van de complete stad gebouwd.

Adviezen van Sweco

Sweco-adviseurs Pim Steenbergen en Astrid Potemans geven de gemeente een aantal lessen mee, deels ontleend aan de transformatie van Laakhavens in Den Haag. Zo adviseren zij te plannen vanuit bewoners en doelgroepen in plaats van alleen vanuit woningaantallen: in Laakhavens trokken kleine woningen vooral huishoudens zonder of met weinig kinderen aan, waardoor minder basisscholen nodig bleken. Verder hoeven voorzieningen niet per se in de plint te zitten; in Laakhavens kwamen een kinderopvang met buitenruimte en een brouwerij op verdiepingen terecht.

Ook pleit Sweco ervoor niet alles binnen de eigen kavel op te willen lossen. Kantoren kunnen bijvoorbeeld worden geclusterd rond vervoersknooppunten. Daarnaast adviseren de adviseurs om vooraf omslagpunten en go/no-go-momenten te benoemen, de ontwikkeling te monitoren en op basis daarvan routes te kiezen. Tot slot raden ze aan flexibel te blijven: vroeg ruimte reserveren en plinten en pleinen later invullen. Niet elke voorziening is overal nodig, benadrukt Sweco.

Betekenis voor kantoren en beleggers

Voor de kantorenmarkt in Zuidoost is de pauze een signaal. Amstel III gold jarenlang als een van de duidelijkste voorbeelden van kantoortransformatie in Nederland, waarbij leegstaande kantoren plaatsmaken voor woningen. Nu de verhouding tussen wonen en werken scheef dreigt te groeien, kiest de gemeente ervoor eerst het programma opnieuw tegen het licht te houden. Voor eigenaren van kantoorkavels die nog moeten worden herontwikkeld, betekent dit mogelijk extra eisen aan het aandeel werkruimte en voorzieningen in hun plannen.

Wat volgt

Sweco werkt in opdracht van de gemeente aan een nieuw plan voor een evenwichtige ontwikkeling van het gebied. Volgens de gemeente zijn de ontwikkelaars betrokken en proberen zij lokale partijen en ondernemers te betrekken bij voorzieningen en kantoorruimte in de nieuwbouw. Hoe lang de pauze duurt en welke aanpassingen in het programma volgen, is nog niet bekendgemaakt.

Bron: PropertyNL. Extra bron: Stedelijke Transformatie (Platform31)