Gebruikers huren weer meer logistieke ruimte, maar beleggers houden de hand op de knip. In het eerste kwartaal van 2026 steeg de opname van logistiek en industrieel vastgoed in Nederland met 10,5 procent tot ongeveer 833.000 m², terwijl het beleggingsvolume in logistiek met 60 procent terugviel tot circa € 265 miljoen. Dat meldt Cushman & Wakefield in een marktanalyse van 19 mei 2026. Het adviesbureau spreekt van een veerkrachtige maar selectieve markt, waarin moderne distributiecentra op toplocaties gewild blijven en verouderde voorraad steeds meer onder druk komt te staan.

Vraag naar moderne ruimte blijft sterk

De groei van de opname laat zien dat de gebruikersmarkt na een moeizame periode weer aantrekt. Volgens Cushman & Wakefield blijft de vraag van huurders naar moderne, toekomstbestendige logistieke ruimte stevig. Bedrijven kijken bij hun huisvestingskeuze steeds nadrukkelijker naar duurzaamheid, energiezekerheid en een strategische ligging in hun toeleveringsketen.

Tegelijk is het aanbod van moderne panden beperkt. Dat drijft de huren op toplocaties verder op, al noemt het bureau geen concrete huurniveaus of stijgingspercentages. Aan de andere kant van het spectrum neemt de druk op verouderde gebouwen toe. Cushman & Wakefield beschrijft een groeiende tweedeling tussen distributiecentra die klaar zijn voor de toekomst en logistiek vastgoed dat technisch of qua ligging achterhaald raakt.

Sander van Tuijl, Head of Leasing bij Cushman & Wakefield Nederland, stelt dat de Nederlandse vraag naar logistieke ruimte onverminderd groot is, maar dat structurele knelpunten de markt afremmen.

Beleggers trekken zich terug uit logistiek

Waar de gebruikersmarkt groeit, laat de beleggingsmarkt een ander beeld zien. Met ongeveer € 265 miljoen aan logistieke beleggingen lag het volume 60 procent onder dat van een jaar eerder. Het aantal transacties was beperkt en grote deals van meer dan 50.000 m² bleven grotendeels uit. De belangstelling die er wel was, richtte zich op hoogwaardige objecten op toplocaties als Rotterdam, Venlo, Tilburg en Schiphol.

Opvallend is dat de terugval in logistiek samenvalt met herstel op de bredere beleggingsmarkt. Over alle sectoren samen werd in het eerste kwartaal volgens Cushman & Wakefield € 3,1 miljard in Nederlands commercieel vastgoed belegd, 48 procent meer dan in dezelfde periode van 2025. Savills kwam eerder deze maand voor hetzelfde kwartaal uit op € 3,3 miljard, waarbij vooral woningen en zorgvastgoed de groei droegen. De adviseurs komen tot verschillende totaalbedragen, maar het beeld is eensgezind: kapitaal keert terug, alleen niet in de eerste plaats naar logistiek. Savills signaleerde bovendien een toenemende polarisatie tussen sterke en zwakkere locaties, ook in de logistieke markt.

Netcongestie, kosten en fiscaliteit als rem

Cushman & Wakefield noemt een reeks factoren die de logistieke markt hinderen. Netcongestie staat bovenaan: een gebrek aan capaciteit op het stroomnet vertraagt niet alleen nieuwbouw, maar ook de verduurzaming van bestaande distributiecentra. Daarnaast drukken hogere bouwkosten, stijgende grondprijzen en duurdere financiering op de haalbaarheid van nieuwe projecten.

Ook de fiscale positie van Nederland weegt mee. Het bureau wijst op de overdrachtsbelasting van 10,4 procent op commercieel vastgoed, die volgens Cushman & Wakefield transacties en internationale beleggingen afschrikt. Intussen investeren concurrerende logistieke regio’s, zoals Duitsland, België en Oost-Europa, actief in infrastructuur en de aantrekkelijkheid van hun vestigingsklimaat.

De zorgen sluiten aan bij eerder onderzoek. Savills becijferde in september 2025 dat de logistieke leegstand was opgelopen van ongeveer 3 procent in 2022 naar 5,7 procent, met de hoogste leegstand in recent opgeleverde panden buiten de traditionele hotspots. Ook toen wezen de onderzoekers op netcongestie, stikstof en trage vergunningverlening als belangrijkste obstakels voor nieuwe ontwikkeling.

Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?

Voor beleggers biedt de combinatie van groeiende vraag en een beperkt aanbod aan moderne ruimte op termijn perspectief, vooral in de regio’s waar het kapitaal nu al naartoe gaat. Juist omdat veel partijen afwachten, kan wie wel instapt selectiever zijn in de keuze van objecten. De keerzijde is dat het verschil in waarde tussen moderne en verouderde panden verder kan oplopen. Eigenaren van oudere distributiecentra zonder voldoende netaansluiting of duurzaamheidsprestaties lopen het risico dat huurders vertrekken naar nieuwere alternatieven, terwijl verduurzamen door netcongestie niet altijd mogelijk is.

Voor gebruikers betekent het beperkte aanbod dat vroeg plannen loont. Wie op zoek is naar een modern pand op een toplocatie, moet rekening houden met stijgende huren en een lange doorlooptijd voor nieuwbouw. Panden met een gegarandeerde stroomaansluiting worden een steeds belangrijker onderscheidend kenmerk.

Wat volgt

Cushman & Wakefield geeft geen cijfermatige prognose voor de rest van 2026. Het bureau verwacht dat de vraag naar moderne logistieke ruimte sterk blijft, terwijl beleggers selectief en gevoelig blijven voor rente, kosten en onzekerheid. Om de concurrentiepositie als logistiek knooppunt van Europa te behouden, heeft Nederland volgens het adviesbureau snellere vergunningverlening, voldoende energiecapaciteit en een aantrekkelijker beleggingsklimaat nodig. Voorspelbaar beleid, energiecapaciteit en een efficiënt vergunningsproces noemt Cushman & Wakefield doorslaggevend. De halfjaarcijfers, die in de zomer volgen, moeten uitwijzen of de opleving aan gebruikerszijde doorzet en of beleggers in de tweede helft van het jaar terugkeren naar logistiek.

Bron: Cushman & Wakefield – Nederlandse logistieke vastgoedmarkt blijft veerkrachtig (19 mei 2026)
Extra bronnen: Savills – Q1 2026 Nederland · Savills – Reorientation in logistics real estate