Beleggers hebben in het eerste kwartaal van 2026 € 4,1 miljard in Nederlands commercieel vastgoed gestoken. Dat is 65 procent meer dan in dezelfde periode een jaar eerder en volgens CBRE het sterkste eerste kwartaal ooit gemeten. Woningen blijven de grootste motor, maar zorgvastgoed en kantoren leverden opvallend grote bijdragen. Voor beleggers die kantoren lange tijd links lieten liggen, verschuift het speelveld zichtbaar.

Woningen goed voor bijna de helft van het volume

Het grootste deel van het kapitaal ging opnieuw naar de woningmarkt. Met ruim € 1,8 miljard was de residentiële sector verantwoordelijk voor 45 procent van het totale beleggingsvolume. CBRE splitst dat bedrag in twee vrijwel even grote delen. Ongeveer € 920 miljoen ging naar bestaande wooncomplexen, samen goed voor zo’n 3.450 woningen. Nog eens € 890 miljoen werd vastgelegd via forward funding: beleggers financierden vooraf de bouw van 3.025 nieuwe huurwoningen.

Achter die cijfers zit een minder rooskleurig beeld voor de huurmarkt. CBRE schat dat circa 2.760 van de aangekochte bestaande woningen direct op de woningmarkt terechtkomen en daarmee uit de huurvoorraad verdwijnen. Samen met de aanhoudende uitponding door particuliere en institutionele verhuurders betekent dit dat er per saldo meer huurwoningen uit de voorraad stromen dan er via nieuwbouw bijkomen. De huursector krimpt daarmee, terwijl de vraag naar huurwoningen onverminderd groot blijft.

Dat beeld sluit aan bij de kwartaalcijfers die Capital Value een dag eerder publiceerde. Dat adviesbureau, gespecialiseerd in de woningbeleggingsmarkt, telde in het eerste kwartaal € 2,1 miljard aan woningbeleggingen, het hoogste niveau voor een eerste kwartaal sinds 2020. Daarvan ging € 1,1 miljard naar nieuwbouw, een record voor een openingskwartaal, al waren twee zeer grote transacties samen goed voor ongeveer € 500 miljoen. Buitenlandse beleggers waren volgens Capital Value nagenoeg afwezig, met een aandeel van slechts 1,5 procent. Ook het aandeel van woningcorporaties in de aankoop van nieuwe huurwoningen liep verder terug. De verschillen in absolute bedragen tussen beide bureaus hangen samen met verschillende definities en afbakening van de woningbeleggingsmarkt.

Zorgvastgoed en kantoren trekken aan

Na woningen was zorgvastgoed de tweede sector van het kwartaal, met ongeveer € 805 miljoen. Dat bedrag is grotendeels toe te schrijven aan twee grote deals. De eerste is de verwerving van een belang van 80 procent in Cofinimmo door Aedifica, twee Belgische beursgenoteerde beleggers in zorgvastgoed met ook bezit in Nederland. De tweede is de aankoop door TPG Real Estate van twaalf eerstelijnszorgcentra in Nederland, als onderdeel van een grotere pan-Europese transactie. Daarmee laat het kwartaal zien hoe sterk de cijfers in een kleinere sector kunnen worden beïnvloed door enkele grote portefeuilletransacties.

Opvallender voor de bredere markt is het herstel van de kantorensector. Het beleggingsvolume in kantoren kwam uit op € 510 miljoen, een stijging van 69 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2025. CBRE ziet daarvoor meerdere verklaringen. De aanvangsrendementen zijn aantrekkelijk genoeg om een bredere groep beleggers aan te spreken. Tegelijk komt er meer aanbod op de markt, doordat fondsen te maken hebben met uittredende participanten en doordat beleggingshorizonnen aflopen. Daarnaast spelen de lage leegstand en de verwachte huurgroei in verschillende steden een rol: wie nu koopt, rekent op stijgende huurinkomsten.

Langens: kantorenmarkt versnelt duidelijk

Erik Langens, managing director van CBRE Nederland, ziet de markt op koers voor de prognose die het bureau aan het begin van het jaar afgaf. CBRE rekende in januari op een beleggingsvolume van € 14,3 miljard voor heel 2026. Volgens Langens hebben de hogere energieprijzen en de gestegen rente tot nu toe weinig invloed gehad op de transactiemarkt. Blijven die prijzen langer hoog, dan verwacht hij wel een lichte opwaartse druk op de aanvangsrendementen. Omdat de gebruikersmarkt sterk blijft en de verwachtingen voor huurgroei overeind staan, verwacht hij dat beleggers actief blijven.

Over kantoren is Langens uitgesproken. Hij ziet de kantorenmarkt nadrukkelijk versnellen, met grote belangstelling van beleggers voor het ruime aanbod dat nu al in de markt is of later dit jaar wordt verwacht. Hij spreekt van een voortgaand en groeiend vertrouwen in het segment.

Wat betekent dit voor beleggers?

Met een eerste kwartaal van € 4,1 miljard is al bijna 30 procent van de jaarprognose van CBRE binnengehaald.

Voor beleggers biedt de huidige fase verschillende invalshoeken. In de kantorenmarkt ontstaat een koopmoment: prijzen zijn gecorrigeerd, het aanbod groeit doordat bestaande eigenaren moeten of willen verkopen, en tegelijkertijd is moderne, goed bereikbare kantoorruimte op veel plekken schaars. Partijen met eigen vermogen en een langere horizon kunnen daar profiteren van het verschil tussen gedwongen verkopers en een gezonde gebruikersvraag. Wel blijft selectiviteit nodig: de huurgroei concentreert zich in de betere locaties en gebouwen.

In de woningmarkt ligt de kans vooral in nieuwbouw. Forward funding van huurwoningen is goed voor bijna de helft van het residentiële volume, terwijl buitenlandse beleggers, die eerder een grote rol speelden, grotendeels ontbreken. Dat laat ruimte voor binnenlandse institutionele partijen, maar onderstreept ook de kwetsbaarheid van de huurvoorraad: zolang uitponding sneller gaat dan nieuwbouw, blijft het aanbod krimpen.

De risico’s zitten vooral in de macro-economische omgeving. Hogere energieprijzen en een hogere rente hebben de markt in het eerste kwartaal nog niet zichtbaar geraakt, maar CBRE sluit niet uit dat aanvangsrendementen bij aanhoudende druk licht oplopen. Dat zou de waardering van bestaande portefeuilles raken en de rekensom voor nieuwe aankopen veranderen.

Wat volgt

De volgende ijkmomenten zijn de halfjaarcijfers die de grote adviseurs in juli publiceren. Daaruit moet blijken of het herstel van de kantorenmarkt doorzet en of het sterke eerste kwartaal vooral door enkele grote zorgtransacties werd gedragen of door een bredere opleving. Voor de woningmarkt kijkt de sector daarnaast naar de politieke besluitvorming over fiscale maatregelen en huurregulering, die bepalend zijn voor de terugkeer van buitenlandse beleggers.

Lees ook: CBRE: beleggingsvolume derde kwartaal 2025 naar €2,9 miljard · Capital Value: woningbeleggingsmarkt groeit 59% naar €6,8 miljard

Bron: CBRE · Extra bron: Capital Value