Wie in Nederlandse huurwoningen belegt, verdient zijn geld steeds minder met waardestijging en steeds meer met de huur die binnenkomt. Dat blijkt uit een analyse van Cushman & Wakefield, waarover PropertyNL op 6 oktober berichtte. De adviseur bekeek de prestaties van 1.260 woningcomplexen met een gezamenlijke waarde van € 29,3 miljard en baseerde zich daarbij op data uit de jaarlijkse vastgoedindex van MSCI. De conclusie: de kwaliteit van het vastgoed is de doorslaggevende factor geworden in de beleggingsstrategie.

Rendement blijft hoog, maar de bron verschuift

Op het eerste gezicht gaat het woningbeleggers voor de wind. Volgens Cushman & Wakefield kwam het totaalrendement op de onderzochte complexen in 2024 uit op 11% en in 2025 op 10,1%. Dat zijn cijfers waar beleggers in andere vastgoedsegmenten in dezelfde periode jaloers op konden zijn.

Interessanter is de samenstelling van dat rendement. In de jaren 2016 tot en met 2021 kwam gemiddeld slechts ongeveer een kwart van het jaarlijkse totaalrendement uit huurinkomsten; de rest was waardegroei. Sinds 2022 is die verhouding vrijwel omgedraaid: bijna driekwart van het gemiddelde totaalrendement komt nu uit het directe rendement, de netto huuropbrengst. Waardestijging speelt nog maar een bijrol.

Die verschuiving is goed te verklaren. De periode tot en met 2021 werd gekenmerkt door een uitzonderlijk lage rente, waardoor de prijzen van beleggingsvastgoed jaar na jaar opliepen. Met de renteomslag vanaf 2022 viel die motor weg. Wat overbleef is de exploitatie zelf: hoeveel huur haalt een complex op, en hoeveel blijft daarvan over na onderhoud, beheer, belastingen en verduurzaming.

Kwaliteit bepaalt hoeveel huurgroei netto overblijft

Volgens Roel Timmermans, die bij Cushman & Wakefield Nederland verantwoordelijk is voor living capital markets, bepaalt de kwaliteit van het vastgoed in hoeverre een stijging van de huur ook daadwerkelijk doorwerkt in het netto inkomen. Zodra regelgeving en hogere investeringsbehoeften worden meegewogen, ontstaat volgens hem een duidelijk verschil tussen jong en oud bezit.

Nieuwbouw heeft daarbij de beste papieren. Nieuwe complexen hebben doorgaans lagere exploitatiekosten en scoren beter op energieprestatie, wat volgens de analyse een stevig fundament biedt voor een stabiel rendement op de lange termijn. Bij oudere complexen ligt dat anders. Daar beperken regulering en een hogere onderhouds- en investeringsopgave de ruimte om huurgroei om te zetten in netto inkomsten. Cushman & Wakefield wijst erop dat de verkoop van individuele woningen bij dergelijk bezit een rationele manier kan zijn om waarde te realiseren.

Die regulering is geen abstract begrip. Sinds de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur in juli 2024 geldt het woningwaarderingsstelsel ook voor een groot deel van het middensegment. Voor oudere woningen met een matig energielabel betekent dat in veel gevallen een lagere maximale huur, terwijl de kosten om die woningen te verduurzamen juist oplopen. De marge tussen bruto huur en netto opbrengst staat daardoor vooral bij oudere portefeuilles onder druk.

Woningbeleggingsmarkt trekt aan, met een kanttekening

De analyse verschijnt op een moment dat de beleggingsmarkt voor woningen weer duidelijk in beweging is. Volgens cijfers die CBRE in juli publiceerde, werd in de eerste helft van 2026 € 2,71 miljard in Nederlandse woningcomplexen belegd, 43% meer dan een jaar eerder. Het totale beleggingsvolume in Nederlands vastgoed kwam in die periode uit op € 7 miljard, een stijging van 36%. CBRE verhoogde zijn prognose voor heel 2026 naar € 15 miljard.

CBRE plaatste daarbij wel een belangrijke kanttekening: van de bestaande woningen die beleggers kopen, wordt naar schatting zo’n 90% uiteindelijk doorverkocht aan eigenaar-bewoners. De groei van het transactievolume vertaalt zich dus maar beperkt in een grotere voorraad institutionele huurwoningen. Dat sluit aan bij de bevinding van Cushman & Wakefield dat uitponden bij ouder bezit financieel vaak de logische keuze is.

Een fiscale meevaller hielp de markt dit jaar op gang. Savills wees er in mei op dat een deel van de activiteit in het eerste kwartaal voortkwam uit transacties die waren uitgesteld tot na 1 januari 2026, toen de overdrachtsbelasting voor woningbeleggingen daalde van 10,4% naar 8%. Ook de samenstelling van het kapitaal verandert. Volgens PropertyNL daalde het aandeel buitenlandse beleggers in het Nederlandse beleggingsvolume van 76% in 2017 naar 31% in de eerste helft van 2026, waarbij Franse vastgoedfondsen een opvallend grotere rol zijn gaan spelen.

Wat betekent dit voor beleggers?

Voor beleggers die nu woningportefeuilles opbouwen of herschikken, bevat de analyse een aantal duidelijke aanknopingspunten:

• Selectie wint aan gewicht. Nu het rendement grotendeels uit de exploitatie komt, maakt het verschil tussen een efficiënt en een kostbaar complex direct uit voor de prestaties. Een strategie die leunt op brede waardestijging van de markt, past minder bij de huidige fase.
• Nieuwbouw en recente complexen zijn relatief aantrekkelijk. Lagere exploitatiekosten en een goede energieprestatie beschermen het netto rendement, ook als regelgeving de huurgroei begrenst.
• Ouder bezit vraagt om een keuze. Beleggers met oudere complexen staan voor de afweging tussen investeren in verduurzaming en kwaliteit, of geleidelijk uitponden. Volgens Cushman & Wakefield is die laatste route in veel gevallen economisch verdedigbaar.
• Kansen voor kopers van verbeterbaar vastgoed. Waar verkopers kiezen voor afstoten, ontstaat ruimte voor partijen die bereid en in staat zijn om oudere complexen grondig te renoveren en energetisch op te waarderen, mits de business case na regulering overeind blijft.

Voor huurders en gemeenten heeft de verschuiving ook een keerzijde. Als beleggers oudere huurwoningen vaker verkopen aan eigenaar-bewoners, krimpt het aanbod in het vrije en middeldure huursegment verder. Dat effect is volgens CBRE vooral in kleinere steden zichtbaar.

Hoe nu verder

De komende maanden zal blijken of de dynamiek op de woningbeleggingsmarkt aanhoudt. De cijfers over het derde kwartaal, die de grote adviseurs doorgaans in oktober publiceren, geven een eerste indicatie of de groei van het beleggingsvolume in de tweede helft van het jaar doorzet. Voor de strategie van woningbeleggers lijkt de richting in elk geval gezet: niet de verwachte waardegroei, maar de kwaliteit en de exploitatie van het individuele complex bepaalt het rendement.

Bron: PropertyNL – Cushman & Wakefield: ‘kwaliteit vastgoed bepalend voor beleggingsstrategie’. Extra bronnen: CBRE – beleggingsvolume eerste helft 2026; PropertyNL – Savills over eerste kwartaal 2026; PropertyNL – Buitenlandse vastgoedbelegger wisselt van gezicht.