Een erfpachter die toestemming nodig heeft om te verhuren, mag erop rekenen dat de grondeigenaar zo’n verzoek serieus en redelijk beoordeelt. Doet die dat niet, dan volgt schadeplicht. Dat oordeelt het Gerechtshof Den Haag in een arrest van 2 juni 2026 (ECLI:NL:GHDHA:2026:1793) over een voormalige meubelshowroom.

Achtergrond

De erfpachter, in de uitspraak geanonimiseerd, verwierf eind 2017 op een executieveiling twee erfpachtrechten op percelen met een groot bedrijfspand. De familie van de bloot-eigenaar dreef daar decennialang een meubelzaak, die in 2016 failliet ging. De jaarlijkse canon bedraagt ruim € 232.000. Volgens de akte voor de westvleugel is voor verhuur toestemming van de grondeigenaar nodig; de akte voor de oostvleugel vereist toestemming voor wijziging van aard of bestemming.

In 2019 vroeg de erfpachter toestemming om de westvleugel tijdelijk te verhuren aan een meubelbedrijf. De bloot-eigenaar weigerde. Later volgde ook een verzoek om een bestemmingswijziging naar fietsenwinkel, waarop de eigenaar voorwaarden stelde. De erfpachter stapte naar de rechter en vroeg onder meer om schrapping van de toestemmingsbepalingen en om ruim € 1 miljoen schadevergoeding.

Geen wijziging van de akte

De erfpachter beriep zich op artikel 5:97 BW, dat de rechter na 25 jaar de bevoegdheid geeft een erfpachtakte te wijzigen wegens onvoorziene omstandigheden. Het hof stelde zich, zoals gebruikelijk bij erfpacht, terughoudend op. Een lastige of zelfs onwillige grondeigenaar maakt niet dat de toestemmingsvereisten volledig moeten vervallen; de erfpachter had niet uitgelegd waarom een minder vergaande aanpassing niet volstond.

Weigering verhuur onterecht

Wel kreeg de erfpachter gelijk over de geweigerde verhuur. De redenen van de eigenaar, zoals de vrees een huurder niet meer kwijt te raken en een op handen zijnd uitkoopbod van de familie, waren volgens het hof overtuigend weerlegd. Een bod werd nooit uitgebracht. Tegenover het gewicht van de canon had de eigenaar geen te honoreren belang bij de weigering. De schade moet in een aparte schadestaatprocedure worden begroot.

De geweigerde bestemmingswijziging hield wel stand. Het hof achtte het redelijk dat de eigenaar een hogere canon verlangt als de gebruiksmogelijkheden worden verruimd, en dat zij rekening houdt met eigen herontwikkelingsplannen na afloop van de erfpacht. Bovendien kon de oostvleugel binnen de bestaande bestemming worden verhuurd.

Betekenis

Het arrest bevestigt dat toestemmingsclausules in erfpachtakten geen vrijbrief zijn voor willekeur, terwijl de rechter zelden bereid is zulke clausules eenzijdig te schrappen. Opvallend is ook dat het hof een innerlijk tegenstrijdige einddatum in een van de akten uitlegt als 2029 in plaats van 2039.

Vervolg

Partijen staan nu voor een schadestaatprocedure over de gemiste huurinkomsten. De proceskosten werden gecompenseerd.

Bron: Gerechtshof Den Haag, ECLI:NL:GHDHA:2026:1793 · Extra bron: Omgevingsweb