Stichting Twickel moet een erfpachter € 85.000 terugbetalen die zij op het laatste moment als ‘insteekvergoeding’ had bedongen bij de verkoop van een erfpachtrecht op een boerderij. De Rechtbank Overijssel (zittingsplaats Almelo) oordeelde in een vonnis van 28 oktober 2026 (ECLI:NL:RBOVE:2026:6595) dat de erfverpachter misbruik van omstandigheden maakte door haar toestemming voor de overdracht pas enkele uren voor het verstrijken van de bedenktijd van de kopers afhankelijk te maken van die betaling. De erfpachter had de betaling daarom terecht buitengerechtelijk vernietigd.

De uitspraak is van belang voor iedereen die met erfpacht te maken heeft: landgoederen, gemeenten, waterschappen, institutionele grondeigenaren en beleggers die erfpachtrechten kopen of verkopen. De kern is dat een erfverpachter die toestemming moet geven voor de overdracht van een erfpachtrecht, die toestemming niet zomaar kan gebruiken om alsnog een financiële vergoeding te bedingen waarvoor de erfpachtakte geen grondslag biedt.

De feiten: een boerderij in erfpacht en een driedeskundigentaxatie

Stichting Twickel, gevestigd in Ambt Delden, is grondeigenaar en erfverpachter van een perceel met een boerderij en toebehoren. Het adres en de naam van de erfpachter zijn in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd. Bij notariële akte van 19 april 2010 gaf Twickel het perceel voor dertig jaar in erfpacht uit aan [partij A]. De erfpachter betaalde een jaarlijkse canon die begon op € 10.000 en laatstelijk € 13.884 bedroeg. Daarnaast betaalde zij bij de vestiging een eenmalige koopsom van € 250.000 voor de opstallen. Op de erfpacht zijn de algemene voorwaarden van Twickel uit 2006 van toepassing, die de stichting hanteert voor onroerende zaken die bestemd zijn voor bewoning (in het vonnis aangeduid als AB 2006).

Die voorwaarden regelen de vervreemding van het erfpachtrecht op twee manieren. Twickel heeft een voorkeursrecht: wil de erfpachter verkopen, dan mag Twickel eerst kopen, tegen een prijs die partijen samen vaststellen of, als zij het niet eens worden, die door drie deskundigen wordt bepaald. Ziet Twickel van koop af, dan mag de erfpachter binnen een jaar aan een derde verkopen, ongeacht de prijs. Daarnaast bepaalt artikel 18 van de voorwaarden dat de erfpachter alleen tot vervreemding bevoegd is met voorafgaande schriftelijke toestemming van Twickel, en dat de koper voor Twickel acceptabel moet zijn en bereid moet zijn alle erfpachtbepalingen na te leven.

In augustus 2024 meldde de erfpachter dat zij het erfpachtrecht wilde verkopen. Twickel liet eerst weten van haar voorkeursrecht gebruik te willen maken. Op voorstel van Twickel wezen beide partijen een deskundige aan, die samen een derde deskundige kozen. Afgesproken werd dat het oordeel van de derde deskundige bindend zou zijn als de drie het niet eens werden. Dat gebeurde: volgens het taxatierapport van 2 juli 2025 waardeerde de eerste deskundige de opstallen op € 525.000, de tweede op € 845.000 en de derde op € 820.000. De beslissende waarde werd daarmee € 820.000.

Op 24 juli 2025 liet Twickel weten dat zij toch geen gebruik wilde maken van haar voorkeursrecht. Vier dagen later zette de stichting per e-mail uiteen aan welke criteria zij een koper toetst in het kader van haar toestemming: voldoende financiële draagkracht om erf en opstallen te onderhouden, te verduurzamen en de cultuurhistorische waarde te behouden, en onbesproken gedrag met het oog op een zorgvuldige omgang met monumentaal bezit. Over een vergoeding bij verkoop werd in die e-mail niets gezegd.

Twaalf september: een nieuwe voorwaarde op de laatste dag van de bedenktijd

De erfpachter vond twee kopers die de opstallen wilden kopen voor € 815.000. Op 9 september 2025 werd de koopovereenkomst gesloten. Twee dagen later voerden de kopers een kennismakingsgesprek met Twickel. De wettelijke bedenktijd van de kopers liep af op 12 september 2025 om middernacht.

Op die laatste dag stuurde Twickel begin van de middag een e-mail aan de erfpachter, met de kopers in kopie. Daarin rekende de stichting voor dat bij de uitgifte in 2010 was uitgegaan van een opstalwaarde van € 250.000 en een gekapitaliseerde grondwaarde van eveneens € 250.000. Het gemiddelde van de drie taxaties, € 730.000, noemde Twickel een objectief ijkpunt. Uit het gesprek met de kopers was volgens Twickel gebleken dat zij voor de financiering een nieuw erfpachtcontract met een looptijd van dertig jaar nodig hadden, in plaats van de resterende vijftien jaar van het bestaande contract. Daardoor zou bij de verkoop van de opstallen feitelijk ook een deel van de grondwaarde worden verkocht, die volgens Twickel aan de stichting toekomt. Twickel stelde daarom twee dingen voor: een verhoging van de canon van € 13.884 naar € 15.000 per jaar bij de start van de nieuwe erfpachtperiode, en een insteekvergoeding van € 85.000 te betalen door de vertrekkende erfpachter. Dat bedrag was precies het verschil tussen de koopprijs van € 815.000 en het gemiddelde van de taxaties.

De erfpachter antwoordde dezelfde middag dat zij het niet eens was met een insteekvergoeding. Twickel bleef bij haar standpunt. In de vroege avond lieten de kopers weten dat een verlenging met dertig jaar belangrijk was voor hun lening en dat zij de koop zouden laten schieten als er die avond geen oplossing kwam. De erfpachter vroeg Twickel twee keer om te bevestigen dat de kopers de erfpacht voor dertig jaar konden verlengen; daar kwam geen reactie op. Om vijf over tien ’s avonds liet de makelaar van de erfpachter Twickel weten dat zijn opdrachtgevers akkoord gingen met het voorstel, maar zich wel onder druk gezet voelden. Iets voor elven bevestigde Twickel de afspraken.

Bij het passeren van de akte van levering tussen de erfpachter en de kopers en de nieuwe erfpachtakte tussen de kopers en Twickel betaalde de erfpachter de € 85.000. Volgens het vonnis stuurde haar advocaat diezelfde dag een brief waarin de afspraak over de insteekvergoeding gedeeltelijk werd vernietigd wegens misbruik van omstandigheden, met het verzoek het bedrag binnen vijf dagen terug te betalen. Het vonnis noemt voor die dag 10 oktober 2026; gezien de reactie van Twickel van 11 november 2025 en de rente die vanaf 15 oktober 2025 is toegewezen, gaat het kennelijk om oktober 2025. Twickel wees de vernietiging bij brief van 11 november 2025 van de hand.

De procedure en de standpunten van partijen

De erfpachter dagvaardde Twickel. Zij vorderde een verklaring voor recht dat haar buitengerechtelijke vernietiging rechtsgeldig was, subsidiair dat de betaling geen rechtsgrond had of in strijd was met de redelijkheid en billijkheid, en terugbetaling van € 85.000 met wettelijke rente vanaf 15 oktober 2025, plus € 5.343,49 aan buitengerechtelijke kosten. Twickel vorderde in reconventie juist een verklaring voor recht dat de vernietiging niet rechtsgeldig was en de afspraak volledig van kracht bleef. De mondelinge behandeling vond plaats op 15 september 2026.

Volgens de erfpachter ontbrak elke grondslag voor de insteekvergoeding. Noch de erfpachtakte, noch de algemene voorwaarden van 2006 noemen zo’n vergoeding, en ook in de e-mail van 28 juli 2025 met de toetsingscriteria was er niets over gezegd. Twickel kwam er pas op de laatste dag van de bedenktijd mee, als voorwaarde voor de acceptatie van de kopers. De erfpachter stelde dat zij geen keus had: de opbrengst was nodig voor de financiering van een nieuwe woning die zij al had gekocht, de termijnen daarvoor waren verstreken, en als de verkoop niet doorging, dreigde zij die woning te verliezen en een waarborgsom als boete kwijt te raken. Twickel wist dat, aldus de erfpachter, en heeft daarvan misbruik gemaakt.

Twickel betwistte dat. De tijdsdruk en de financiële belangen van de erfpachter vloeiden volgens de stichting voort uit haar eigen keuzes, onder meer het sluiten van een koopovereenkomst voordat duidelijk was onder welke voorwaarden een nieuw erfpachtrecht kon worden gevestigd. Partijen waren volgens Twickel overeengekomen dat met de kopers een nieuw erfpachtrecht voor dertig jaar zou worden gevestigd in plaats van voortzetting voor de resterende looptijd, in ruil voor de insteekvergoeding. Die vergoeding was volgens Twickel nodig omdat de erfpachter naast de opstallen ook een deel van de grondwaarde aan de kopers verkocht.

Het oordeel van de rechtbank

Geen overeenkomst, maar een voorwaarde bij de toestemming

De rechtbank stelde eerst vast wat de betaling juridisch was. Twickel zag het als een nieuwe overeenkomst: verlenging tegen betaling. De rechtbank volgde dat niet. Een overeenkomst komt volgens artikel 6:217 BW tot stand door aanbod en aanvaarding. Twickel had de erfpachter niets aangeboden; zij had om een betaling gevraagd zonder dat daar een prestatie tegenover stond die de erfpachter kon afdwingen. De verlengde erfpacht kwam immers de kopers ten goede, niet de vertrekkende erfpachter, die buiten de nieuwe overeenkomst tussen Twickel en de kopers stond. Dat de erfpachter uiteindelijk instemde, maakte het volgens de rechtbank nog geen overeenkomst. De insteekvergoeding was een voorwaarde die Twickel verbond aan haar toestemming op grond van artikel 18 van de algemene voorwaarden.

Grondslag en hoogte niet onderbouwd

Vervolgens oordeelde de rechtbank dat Twickel onvoldoende had onderbouwd op grond waarvan zij die voorwaarde mocht stellen. De erfpachtakte en de voorwaarden zwijgen erover, net als de e-mail met toetsingscriteria van juli 2025.

Ook de hoogte van het bedrag kon de rechtbank niet volgen. Twickel had zelf het initiatief genomen tot de driedeskundigentaxatie en ingestemd met de regel dat de derde deskundige de doorslag zou geven. Die stelde de waarde vast op € 820.000. Voor haar berekening greep Twickel echter terug op het gemiddelde van de drie taxaties, € 730.000. Ter zitting erkende de stichting dat partijen dat niet hadden afgesproken, maar zij vond het een objectief ijkpunt. Volgens de rechtbank had Twickel niet onderbouwd waarom zij mocht afwijken van de waarderingsmethode die zij zelf had voorgesteld. Dat de taxatie was bedoeld voor de mogelijke aankoop door Twickel zelf, maakte dat niet anders. Dat de uitkomst Twickel tegenviel, gaf haar volgens de rechtbank niet het recht een op een geheel andere manier berekende waardevermeerdering op te eisen zonder rechtsgrond. Bovendien had Twickel niet onderbouwd dat het gevorderde bedrag daadwerkelijk zag op een stijging van de grondwaarde.

Misbruik van omstandigheden: drie vereisten vervuld

Daarna toetste de rechtbank aan artikel 3:44 BW. Een rechtshandeling is vernietigbaar als zij door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen (lid 1). Daarvan is sprake als iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, tot een rechtshandeling wordt bewogen, die rechtshandeling bevordert terwijl hij dat op grond van wat hij weet of moet begrijpen niet zou moeten doen (lid 4). De rechtbank onderscheidde drie vereisten: bijzondere omstandigheden, misbruik en causaal verband. Aan alle drie was voldaan.

Bijzondere omstandigheden waren er, omdat Twickel de erfpachter in een afhankelijkheidspositie had gebracht. De erfpachter had een koop gesloten op basis van de resterende looptijd. Twickel besprak in het kennismakingsgesprek met de kopers een langere looptijd van dertig jaar en stelde daarna pas de insteekvergoeding als voorwaarde voor acceptatie van de kopers. Het doorgaan van de koop werd zo afhankelijk gemaakt van de betaling. Twickel moest volgens de rechtbank hebben begrepen dat het doorgaan van de verkoop voor de erfpachter belangrijk was: zij had haar verkoopvoornemen ruim een jaar eerder gemeld en had inmiddels zelf een andere woning gekocht.

Van misbruik was sprake, omdat het geen vrijblijvend voorstel was, ook al sprak Twickel in haar e-mail van een ‘voorstel’. Uit de context leidde de rechtbank af dat Twickel de insteekvergoeding naast de hogere canon wilde ontvangen en dat de acceptatie van de kopers daarvan afhing. Voor zover Twickel de druk niet had doorzien, had de erfpachter die in haar e-mails van 12 september 2025 uitdrukkelijk benoemd. Het verweer dat de erfpachter de druk zelf had veroorzaakt, verwierp de rechtbank. Weliswaar liep de bedenktijd die dag af, maar uit de e-mail van de kopers bleek dat de druk mede voortkwam uit hun behoefte aan een looptijd van dertig jaar. En juist die langere looptijd, waar de kopers vóór het gesprek met Twickel niet om hadden gevraagd, was volgens Twickel zelf de reden om de vergoeding te vragen.

Het causaal verband volgde daaruit: de erfpachter betaalde de vergoeding alleen omdat de koop er anders niet door zou gaan.

Beslissing

De buitengerechtelijke vernietiging treft doel. De rechtbank verklaarde voor recht dat de vernietiging van de rechtshandeling, de betaling van € 85.000 aan Twickel, rechtsgeldig is en veroordeelde Twickel het bedrag als onverschuldigd betaald terug te betalen, met wettelijke rente vanaf 15 oktober 2025. Van de gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 5.343,49 wees de rechtbank € 1.966,25 (inclusief btw) toe. Omdat het om een vordering uit onverschuldigde betaling gaat, valt die niet onder het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten; de rechtbank toetste aan de oriëntatiepunten uit het Rapport BGK-integraal en gebruikte de tarieven van het Besluit als maatstaf voor redelijkheid. De vorderingen van Twickel in reconventie werden afgewezen. Twickel moet ook de proceskosten van € 5.086,94 betalen. Het vonnis is op de betalingsveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Het vonnis werd gewezen door mr. A. Smedes.

Juridisch kader

Erfpacht en toestemming bij overdracht. Erfpacht is volgens artikel 5:85 BW een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. In de akte van vestiging kan worden bepaald dat de erfpachter voor vervreemding toestemming van de eigenaar nodig heeft (artikel 5:91 BW). Weigert de eigenaar die toestemming zonder redelijke gronden of verklaart hij zich niet, dan kan zij op grond van artikel 5:91 lid 4 BW worden vervangen door een machtiging van de rechter. De rechter beoordeelt dan ook of voorwaarden die de eigenaar aan zijn toestemming verbindt redelijk zijn.

Misbruik van omstandigheden. Artikel 3:44 lid 1 en lid 4 BW maken een rechtshandeling vernietigbaar als zij door misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. Vernietiging kan buitengerechtelijk, door een schriftelijke verklaring aan de wederpartij (artikelen 3:49 en 3:50 BW), en werkt terug tot het moment waarop de rechtshandeling werd verricht (artikel 3:53 BW). De rechtsvordering tot vernietiging wegens misbruik van omstandigheden verjaart volgens artikel 3:52 lid 1 onder b BW drie jaar nadat de invloed heeft opgehouden te werken. Artikel 3:54 BW geeft de wederpartij de mogelijkheid vernietiging af te wenden door tijdig een wijziging voor te stellen die het nadeel opheft.

Totstandkoming en terugbetaling. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 BW). Wie zonder rechtsgrond betaalt, kan het betaalde terugvorderen als onverschuldigde betaling (artikel 6:203 BW). Over een geldsom waarmee de schuldenaar in verzuim is, is wettelijke rente verschuldigd (artikel 6:119 BW).

Vergelijkbare rechtspraak

De rechtbank verwijst in het vonnis niet naar eerdere rechtspraak, maar de uitspraak sluit aan bij een lijn waarin rechters kritisch kijken naar financiële voorwaarden die erfverpachters aan hun toestemming voor overdracht verbinden.

• Hoge Raad 5 februari 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BK0870): bij een verzoek om een vervangende machtiging op grond van artikel 5:91 lid 4 BW kan de rechter de machtiging onvoorwaardelijk verlenen of onder voorwaarden die hij redelijk acht. De zaak betrof de algemene erfpachtvoorwaarden van een waterschap.
• Rechtbank Midden-Nederland 25 juni 2018 (ECLI:NL:RBMNE:2018:2943) en Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 11 februari 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:1172): een erfverpachter wilde bij overdracht als voorwaarde een canonverhoging en indexering opleggen. Omdat de erfpachtakten een uitputtende regeling voor canonherziening bevatten, achtten rechtbank en hof die voorwaarde op grond van artikel 5:91 lid 4 BW onredelijk. De erfverpachter kreeg een verbod op straffe van een dwangsom; het hof bekrachtigde het vonnis.
• Rechtbank Zutphen 23 november 2011 (ECLI:NL:RBZUT:2011:BU6803): de voorwaarde van canonherziening die Staatsbosbeheer bij de overdracht van een erfpachtrecht stelde, was in dat geval niet redelijk.
• Hoge Raad 27 januari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:95): een arrest over misbruik van omstandigheden bij een kwijtingsbeding in een vaststellingsovereenkomst na verbreking van een joint venture, waarin de Hoge Raad ingaat op de omstandigheden bij de totstandkoming, het causaal verband en het nadeel.

Het verschil met de zaak-Twickel is dat de erfpachter hier niet vooraf een machtiging van de rechter vroeg, maar onder tijdsdruk instemde, betaalde en daarna de betaling vernietigde. De Almelose zaak laat zien dat ook die route kan werken, mits de drie vereisten van misbruik van omstandigheden worden aangetoond.

Betekenis voor erfverpachters, erfpachters en beleggers

Voor erfverpachters, zoals landgoederen, gemeenten, waterschappen, stichtingen met monumentaal bezit en institutionele grondeigenaren, is de boodschap dat het toestemmingsvereiste bij overdracht geen hefboom is om alsnog waarde af te romen die de erfpachtakte niet toekent. Een vergoeding die niet in de akte of de algemene voorwaarden staat, heeft een stevige grondslag nodig. Wie zelf een waarderingsmethode voorstelt, zoals een driedeskundigentaxatie met een beslissende derde deskundige, kan daar later moeilijk van afwijken omdat de uitkomst tegenvalt. En wie een nieuwe voorwaarde stelt op een moment dat de erfpachter feitelijk geen kant meer op kan, loopt het risico dat de afspraak wordt vernietigd.

Voor erfpachters laat de uitspraak zien dat instemmen onder druk niet betekent dat de zaak verloren is. De erfpachter kon de betaling achteraf vernietigen, omdat zij de druk die zij voelde direct en schriftelijk had gemeld en omdat de makelaar bij het akkoord uitdrukkelijk vermeldde dat zijn opdrachtgevers zich onder druk gezet voelden. Die schriftelijke vastlegging speelde in de overwegingen van de rechtbank een duidelijke rol.

Voor kopers en financiers van erfpachtrechten is de zaak een reminder dat de resterende looptijd van een erfpachtrecht bepalend kan zijn voor de financierbaarheid. In deze zaak bleek pas in het gesprek met de erfverpachter dat de kopers een looptijd van dertig jaar nodig hadden. Een erfpachtrecht met nog vijftien jaar te gaan is voor een hypotheekverstrekker iets anders dan een recht van dertig jaar, en dat verschil vertaalt zich in de onderhandelingspositie van alle partijen.

Voor beleggers in grond onder erfpacht onderstreept het vonnis dat de waarde van een erfpachtportefeuille afhangt van wat de akten en voorwaarden toestaan. Inkomsten die niet zijn vastgelegd, zoals een vergoeding bij overdracht, kunnen bij een geschil wegvallen. Dat kan relevant zijn bij due diligence op grondposities en bij de waardering van canonstromen.

Praktische tips

1. Erfverpachter: leg vergoedingen vooraf vast. Wil een erfverpachter bij overdracht, verlenging of herziening een vergoeding kunnen vragen, dan hoort die met een berekeningsmethode in de akte of de algemene voorwaarden. Een voorwaarde die pas tijdens de overdracht opduikt, is kwetsbaar.
2. Erfverpachter: communiceer toetsingscriteria volledig en tijdig. In deze zaak noemde Twickel in juli 2025 haar criteria voor acceptatie van een koper, zonder een vergoeding te noemen. Dat werd haar later tegengeworpen.
3. Houd vast aan de afgesproken waardering. Wie een driedeskundigentaxatie afspreekt met een beslissende stem, moet er rekening mee houden dat die uitkomst ook later het uitgangspunt is.
4. Erfpachter: regel de toestemming voordat de bedenktijd begint. Vraag de erfverpachter vóór het tekenen van de koopovereenkomst schriftelijk welke voorwaarden gelden voor overdracht en eventuele verlenging, en neem in de koopakte een voorbehoud op voor toestemming van de erfverpachter.
5. Bespreek de looptijd met kopers en hun financier. Ga na of de resterende looptijd financierbaar is. Zo niet, onderhandel dan vooraf met de erfverpachter over verlenging, en niet op de laatste dag.
6. Leg druk schriftelijk vast. Gaat een erfpachter toch onder druk akkoord, meld dan direct en schriftelijk dat dat onder protest gebeurt. Dat kan later bewijs zijn van de bijzondere omstandigheden en van de wetenschap van de wederpartij.
7. Vernietig tijdig en schriftelijk. Een beroep op misbruik van omstandigheden kan buitengerechtelijk worden gedaan, maar let op de verjaringstermijn van artikel 3:52 BW en op de mogelijkheid van de wederpartij om op grond van artikel 3:54 BW een wijziging voor te stellen.
8. Overweeg de rechter vooraf. Waar de tijd het toelaat, kan een erfpachter een onredelijke voorwaarde ook voorleggen aan de rechter via een vervangende machtiging op grond van artikel 5:91 lid 4 BW, zoals de rechtspraak hierboven laat zien.

Hoe nu verder

Het vonnis is in eerste aanleg gewezen door een enkelvoudige kamer van de Rechtbank Overijssel. Twickel kan binnen drie maanden na de uitspraakdatum hoger beroep instellen bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden; of dat gebeurt, is op het moment van publicatie niet bekend. Omdat de betalingsveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad zijn verklaard, moet Twickel in beginsel nu al terugbetalen. Voor de praktijk is de uitspraak vooral een signaal dat de rechter de toestemmingsbevoegdheid bij overdracht van erfpacht niet ziet als een moment om de financiële voorwaarden eenzijdig te herzien.

Bron: Rechtbank Overijssel (rechtspraak.nl)