Gemeenten en regio’s in de Europese Unie krijgen een gemeenschappelijke toets voor het beperken van vakantieverhuur, tweede woningen en ander gebruik van woningen dat niet als hoofdverblijf dient. De Europese Commissie presenteerde op 9 september 2026 het voorstel voor een Affordable Housing Act, een verordening (COM(2026) 599) die vastlegt wanneer zulke ingrepen in de interne markt gerechtvaardigd zijn. Kern: een gebied geldt als ‘onder woningdruk’ als een gemiddelde woning minstens acht jaar besteedbaar inkomen per hoofd kost, die verhouding in tien jaar is gestegen en de druk de komende drie jaar niet vanzelf afneemt. Dan mogen bevoegde overheden, onder strikte voorwaarden, kortetermijnverhuur en de aankoop of het gebruik van woningen door niet-bewoners beperken.

Voor beleggers in woningen en exploitanten van kortetermijnverhuur is het voorstel tweeledig. Het geeft overheden meer juridische zekerheid om in te grijpen, maar het legt die overheden ook een stevige bewijslast en procedure op. Verplicht is niets: de verordening schrijft geen maatregelen voor en geeft overheden geen bevoegdheden die zij naar nationaal recht niet al hebben.

Wat Brussel voorstelt

Het voorstel maakt deel uit van het European Affordable Housing Plan dat de Commissie op 16 december 2025 presenteerde. Het Europees Parlement had op 10 maart 2026 het eindrapport van zijn bijzondere commissie over de wooncrisis aangenomen, en de Europese Raad vroeg in oktober 2025 om een ambitieus plan voor betaalbare huisvesting. Naast de verordening publiceerde de Commissie een niet-bindende aanbeveling over maatregelen om het woningaanbod in gebieden onder woningdruk te vergroten.

De Commissie benadrukt in de toelichting dat het voorstel huisvestingsbeleid niet harmoniseert. Huisvesting, ruimtelijke ordening en grondbeleid blijven volgens de toelichting primair een nationale, regionale en lokale bevoegdheid. Het voorstel richt zich op een ander probleem: de juridische onzekerheid of lokale woonmaatregelen verenigbaar zijn met de Europese vrijheden, zoals de vrijheid van vestiging, het vrij verrichten van diensten en het vrij verkeer van kapitaal. Het Hof van Justitie heeft erkend dat het beschermen van betaalbare en beschikbare woningen een dwingende reden van algemeen belang kan zijn die beperkingen rechtvaardigt, maar volgens de Commissie ontbreekt een concreet toetsingskader. Overheden hanteren daardoor uiteenlopende methoden, wat volgens de toelichting leidt tot rechtsonzekerheid en procedures.

De verordening is van toepassing op twee soorten maatregelen die worden genomen om betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen te beschermen:

• maatregelen die de toegang tot of het aanbieden van kortetermijnverhuur in woningen beperken;
• maatregelen die de aankoop of het gebruik van grond en woningen beperken die niet als hoofdverblijf worden gekocht of gebruikt, door de eigenaar of door een ander.

De toelichting geeft voorbeelden van het tweede type: beperkingen op gebruik dat niet als hoofdverblijf dient, eisen die betaalbare woningen reserveren voor eigen bewoning of voor bepaalde groepen zoals starters of huishoudens met lage en middeninkomens, maatregelen tegen langdurige leegstand, een verplichte verklaring over het beoogde gebruik vóór aankoop, en een verbod op het omzetten van woningen naar commercieel of beroepsmatig gebruik. Buiten het bereik vallen volgens de toelichting algemene regels over eigendom en overdracht (zoals erfenis en schenking), huurprijsregulering, huurtoeslag, bouwregels, belastingen en algemene ruimtelijke regels, zolang die niet tot doel of gevolg hebben dat aankoop of gebruik wordt beperkt om de betaalbaarheid te beschermen.

De woningdruktoets: wanneer mag een overheid ingrijpen?

Artikel 6 van het voorstel legt de toets vast. Een bevoegde overheid moet aantonen dat het gebied aan drie criteria voldoet:

• de prijs-inkomenverhouding is acht of hoger: een woning van gemiddelde grootte in het gebied kost minstens acht jaar besteedbaar inkomen per hoofd;
• die verhouding is in de meest recente tien jaar met beschikbare gegevens gestegen;
• zonder de maatregel neemt de woningdruk de komende drie jaar naar verwachting niet af, beoordeeld op bevolkingsontwikkeling, woningaanbod en woningvraag.

Bij een verhouding van tien of hoger vervalt het tweede criterium: dan hoeft de stijging over tien jaar niet te worden aangetoond. De berekening volgt de gegevens en methode uit een bijlage bij de verordening; overheden mogen fijnmazigere gegevens gebruiken als zij aantonen dat de uitkomst consistent is met de drempels. De Commissie krijgt de bevoegdheid om drempels en methode via gedelegeerde handelingen aan te passen als objectieve ontwikkelingen daartoe aanleiding geven. Het gebied moet niet groter zijn dan nodig en kan een wijk, gemeente, stadsregio, agglomeratie, landelijk gebied of een deel daarvan zijn.

Daarbovenop komt een tweede bewijslast. Een overheid mag kortetermijnverhuur alleen beperken als zij aantoont dat die verhuur in het gebied over minstens de drie jaar vóór de maatregel een aanzienlijk negatief effect had op de beschikbaarheid of betaalbaarheid van woningen. Waar beschikbaar moet zij daarbij de gegevens gebruiken die platforms sinds kort moeten aanleveren onder de Europese verordening over kortetermijnverhuur (Verordening 2024/1028). Voor beperkingen op aankoop of gebruik door niet-bewoners geldt dezelfde driejarige bewijslast.

Proportionaliteit: wat beleggers mogen verwachten

Voor beleggers zijn vooral de waarborgen in artikel 10 en verder relevant. Maatregelen moeten:

• beperkt blijven tot het gebied onder woningdruk, en waar passend gedifferentieerd naar de mate van druk;
• gebaseerd zijn op een beoordeling dat geen minder ingrijpende maatregel binnen redelijke termijn even effectief is;
• voldoen aan de beginselen van rechtszekerheid en de bescherming van gerechtvaardigd vertrouwen;
• bij kortetermijnverhuur gericht zijn op activiteiten die door hun schaal, frequentie of commerciële karakter het meest ten koste gaan van woningen voor langdurige bewoning;
• bij aankoopbeperkingen alleen gelden voor grond en woningen die na de ingangsdatum van de maatregel zijn verworven;
• bij leegstandsmaatregelen gekalibreerd zijn op objectieve criteria, zoals het aantal woningen van dezelfde eigenaar in het gebied, de duur van de leegstand of aankoop door rechtspersonen.

Raken maatregelen bestaande, rechtmatige situaties, dan moeten er passende overgangsregelingen komen. Leegstandsmaatregelen gelden niet als er een rechtvaardiging is, zoals tijdelijke afwezigheid voor werk of studie, gezondheid, een lopende nalatenschap of onbewoonbaarheid. Maatregelen mogen niet direct of indirect discrimineren naar nationaliteit of naar de lidstaat waar een rechtspersoon is gevestigd.

Een maatregel geldt voor maximaal vijf jaar en kan alleen worden verlengd als bij een herbeoordeling blijkt dat nog steeds aan alle eisen is voldaan. Voldoet een maatregel niet meer, dan moet de overheid hem zonder onnodige vertraging intrekken. Vóór inwerkingtreding moet de overheid de beoordeling, de precieze begrenzing van het gebied en de looptijd openbaar maken. Betrokkenen moeten toegang hebben tot effectieve rechterlijke toetsing, inclusief de mogelijkheid de woningdrukbeoordeling zelf aan te vechten.

Tegenover die eisen staat een vereenvoudiging. Beperkingen op kortetermijnverhuur die onder de verordening vallen, hoeven niet meer volgens de Dienstenrichtlijn bij de Commissie te worden gemeld. Volgens EU Reporter betekent dat dat steden geen voorafgaande goedkeuring van Brussel nodig hebben, maar dat de maatregelen wel openbaar en aanvechtbaar moeten zijn.

Rekenvoorbeelden: de drempel en de overgangsregel

Een eigen rekenvoorbeeld laat zien wat de drempel van acht betekent. De bedragen zijn fictief en dienen alleen ter illustratie van de rekenregel.

• Stel dat het besteedbaar inkomen per hoofd in een gemeente 30.000 euro bedraagt. De drempel van acht wordt dan bereikt bij een gemiddelde woningprijs van 240.000 euro (8 maal 30.000). Bij een gemiddelde woningprijs van 300.000 euro of meer is de verhouding tien of hoger, en hoeft de stijging over tien jaar niet meer te worden aangetoond.
• Bij een besteedbaar inkomen per hoofd van 25.000 euro ligt de drempel van acht bij 200.000 euro en de drempel van tien bij 250.000 euro.

Het gaat om inkomen per hoofd, niet per huishouden. Een huishouden met twee inkomens kan dus een veel hogere woningprijs dragen dan de verhouding suggereert. Welke gebieden in Nederland of België boven de drempel uitkomen, staat niet in het voorstel; de Commissie verwijst voor gegevens onder meer naar haar huisvestingsdatabank Mapadomo.

Een tweede rekenvoorbeeld betreft de overgangsregel voor aankoopbeperkingen. Stel dat een gemeente een beperking voor de aankoop van woningen door niet-bewoners laat ingaan op 1 januari 2029. Een belegger die in 2027 een woning in dat gebied kocht, valt volgens artikel 10, lid 1, onder f niet onder die aankoopbeperking. Een aankoop in 2029 valt er wel onder. Zonder verlenging na herbeoordeling mag zo’n maatregel volgens artikel 12 hooguit vijf jaar gelden.

Wat het betekent voor Nederland en België

Nederlandse gemeenten hebben al een reeks instrumenten die in de buurt komen van wat de verordening regelt. De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid van een registratienummer en een maximaal aantal nachten voor toeristische verhuur (artikelen 23a en 23b), een vergunningplicht voor het onttrekken, samenvoegen of omzetten van woonruimte (artikel 21) en de opkoopbescherming (artikel 41). Die laatste verbiedt in aangewezen gebieden om goedkope en middeldure koopwoningen binnen vier jaar na aankoop zonder vergunning te verhuren. Daarnaast mogen gemeenten sinds maart 2026 een heffing opleggen voor woningen die langer dan een jaar leegstaan, en lag in april 2026 een wijziging van de Leegstandwet bij de Raad van State, met onder meer een plicht om langdurig leegstaande panden weer in gebruik te nemen, zo meldden Rijksoverheid en PropertyNL.

Of en hoe die instrumenten onder de verordening zouden vallen, is een juridische vraag die het voorstel niet per land beantwoordt. Wel noemt de toelichting eisen die betaalbare woningen reserveren voor eigen bewoning, maatregelen tegen langdurige leegstand en verboden op omzetting uitdrukkelijk als voorbeelden. Artikel 14 bepaalt dat de verordening niet van toepassing is op maatregelen die vóór de inwerkingtreding zijn vastgesteld; overheden mogen bestaande maatregelen wel aan de nieuwe regels toetsen. Nieuwe of herziene maatregelen na de inwerkingtreding moeten wel aan de toets voldoen. Dat is relevant omdat de Nederlandse opkoopbescherming in beweging is: woonminister Boekholt-O’Sullivan meldde in april 2026 aan de Tweede Kamer dat het kabinet ook naar aanpassing van de opkoopbescherming kijkt, als onderdeel van een pakket om de uitponding van huurwoningen af te remmen, meldde Vastgoed Actueel.

Voor België speelt dezelfde vraag op regionaal en lokaal niveau, omdat huisvesting en toeristische verhuur daar grotendeels bij de gewesten en gemeenten liggen. Ook daar zouden nieuwe beperkingen op kortetermijnverhuur of op aankopen door niet-bewoners na inwerkingtreding aan de Europese toets moeten voldoen.

Reacties: tussen noodrem en gemiste kans

De Commissie presenteerde het voorstel als antwoord op een acute wooncrisis. Volgens EU Reporter noemde commissievoorzitter Ursula von der Leyen het een stap in de richting van betaalbaar wonen, en zei eurocommissaris Dan Jørgensen, de eerste commissaris specifiek belast met huisvesting, dat de wet regeringen en steden instrumenten geeft om meer betaalbare woningen beschikbaar te maken. Uitvoerend vicevoorzitter Teresa Ribera benadrukte volgens dezelfde bron dat overheden verantwoordelijkheid hebben als de markt geen betaalbare woningen levert, maar dat de wet hen niet tot ingrijpen dwingt.

Volgens Business AM, dat zich op 6 september baseerde op een uitgelekte versie via Euractiv, stelt de Commissie dat kortetermijnverhuur tussen 2018 en 2024 met 93 procent groeide, met grote gevolgen voor steden als Barcelona, Milaan en Parijs. CCIA Europe, dat onder meer Airbnb vertegenwoordigt, waarschuwde volgens dat bericht tegen nieuwe beperkingen zolang er onvoldoende gegevens zijn verzameld onder de regels voor kortetermijnverhuur die in mei 2026 van toepassing werden.

Kritiek kwam er ook uit Nederland. Europarlementariër Dirk Gotink (NSC) noemde de Affordable Housing Act volgens BNR op 9 september een gemiste kans om de woningmarkt uit het slop te trekken. Volgens BNR waarschuwde hij dat het voorstel bestaand Nederlands beleid kan doorkruisen, zoals gemeentelijke regels voor vakantieverhuur, terwijl bouwregelgeving ongemoeid blijft. EU Reporter plaatste in een analyse eveneens kanttekeningen: de eis om drie jaar aanzienlijke schade aan te tonen lijkt voor veel lokale overheden een hoge drempel, en de wet bouwt geen woningen en verlaagt geen huren. Het effect zou volgens die analyse vooral voelbaar kunnen zijn in toeristische brandpunten.

De Commissie zelf erkent in de toelichting dat het voorstel geen directe verplichtingen voor bedrijven bevat en dat de gevolgen voor de woningmarkt indirect en lokaal zijn, afhankelijk van de keuzes van overheden. De effectbeoordeling kreeg op 5 juni 2026 een negatief oordeel van de interne Raad voor regelgevingstoetsing, werd daarna ingrijpend herzien en kreeg op 17 juli 2026 een positief advies met voorbehouden. In de consultatie tussen 6 maart en 3 april 2026 kwamen 617 reacties op de oproep tot het indienen van input en 303 antwoorden op een gerichte vragenlijst binnen; de bredere publieke consultatie in 2025 leverde 13.330 reacties op.

Stimuleren of ontmoedigen?

De Affordable Housing Act is een kaderwet. Hij ontmoedigt of stimuleert niet zelf, maar bepaalt onder welke voorwaarden lokale overheden mogen ontmoedigen.

Wat ontmoedigt. In gebieden die de toets doorstaan, kunnen overheden met meer juridische zekerheid kortetermijnverhuur beperken en de aankoop of het gebruik van woningen door niet-bewoners aan banden leggen. Voor beleggers in woningen, eigenaren van tweede woningen en commerciële aanbieders van vakantieverhuur in drukke stedelijke en toeristische markten kan dat de exploitatie- en uitstapmogelijkheden beperken. Het vervallen van de meldplicht onder de Dienstenrichtlijn maakt ingrijpen procedureel eenvoudiger.

Wat beschermt of stimuleert. Tegelijk legt het voorstel overheden zware eisen op: een kwantitatieve drempel, drie jaar bewijs van schade, territoriale afbakening, een toets op minder ingrijpende alternatieven, een maximale looptijd van vijf jaar met verplichte herbeoordeling, publicatie en rechterlijke toetsing. Aankoopbeperkingen mogen alleen nieuwe aankopen raken, en bestaande rechtmatige situaties krijgen recht op overgangsregelingen. Volgens de Commissie levert dat beleggers en exploitanten die in meerdere markten actief zijn meer voorspelbaarheid op. De begeleidende aanbeveling richt zich bovendien op het vergroten van het woningaanbod.

De balans. Voor beleggers in drukke woningmarkten neemt het risico op lokale beperkingen toe, maar binnen een strakker en voorspelbaarder kader dan nu. Of de verordening in Nederland veel verandert, hangt af van de vraag hoeveel gemeenten nieuwe maatregelen nemen en hoe het lopende debat over de opkoopbescherming uitvalt.

Wat volgt

• Wetgevingsprocedure. Het voorstel (dossier 2026/0268 (COD)) volgt de gewone wetgevingsprocedure: het Europees Parlement en de Raad moeten er beide mee instemmen. Nationale parlementen kunnen het voorstel toetsen op subsidiariteit.
• Inwerkingtreding. De verordening treedt in werking op de twintigste dag na publicatie in het Publicatieblad en is dan direct van toepassing in alle lidstaten. Een datum is nog niet bekend.
• Bestaande maatregelen. Maatregelen van vóór de inwerkingtreding vallen niet onder de verordening, maar kunnen vrijwillig worden getoetst.
• Evaluatie. De Commissie evalueert de verordening vijf jaar na de inwerkingtreding.
• Nederland. Het kabinet werkt aan wijzigingen van de Leegstandwet en kijkt naar de opkoopbescherming; beide raken aan het terrein van de verordening.

Voor beleggers met woningportefeuilles in grote steden en toeristische regio’s is het zaak de onderhandelingen in Brussel te volgen, en bij nieuwe aankopen rekening te houden met de mogelijkheid van lokale beperkingen. Eerder schreef Vastgoedkoerier over de rol van particuliere beleggers op de woningbeleggingsmarkt en over de ombouw van kantoren tot woningen. Meer over overheidsbeleid en vastgoed staat in de rubriek Vastgoedpolitiek.

Bron: Europese Commissie – Proposal for a Regulation: Affordable Housing Act, COM(2026) 599 final

Extra bronnen: Europese Commissie – New EU proposal and recommendation to help authorities tackle the housing crisis · EU Reporter – Affordable Housing Act · BNR – Affordable Housing Act is een gemiste kans · Business AM – Europese Commissie wil kortetermijnverhuur beperken · Huisvestingswet 2014 (wetten.overheid.nl) · Rijksoverheid – Leegstandsheffing nieuw instrument · Rijksoverheid – Wijziging Leegstandwet naar Raad van State · PropertyNL – Leegstandsbelasting nieuw instrument · Vastgoed Actueel – Minister komt met maatregelen om uitponding af te remmen