Het ombouwen van leegstaande kantoren, scholen en andere gebouwen tot woningen levert steeds minder op. Volgens cijfers van het CBS, waarover Nieuwsuur in april 2025 berichtte, kwamen er in 2024 via transformatie 8.675 woningen bij. Dat is iets minder dan de 8.755 van 2023 en aanzienlijk minder dan in 2019, toen de teller nog op circa 12.000 stond.

Onder transformatie verstaat het CBS het toevoegen van woningen door een bestaand gebouw met een andere functie, zoals een kantoor, winkel, school of zorgcomplex, geschikt te maken voor bewoning. Het gaat dus om woningen die niet via nieuwbouw ontstaan, maar door hergebruik van bestaand vastgoed.

Ver onder de doelstelling

Het kabinet rekent op 15.000 woningen per jaar uit transformatie, als onderdeel van de bredere ambitie om jaarlijks 100.000 woningen toe te voegen. Die laatste doelstelling werd vorig jaar evenmin gehaald: de totale woningvoorraad groeide met ongeveer 82.000 eenheden. Onderzoekers van het Economisch Instituut voor de Bouw schatten het realistische transformatiepotentieel op zo’n 11.600 woningen per jaar, waarmee ook dat plafond onder het rijksdoel ligt.

Tegelijkertijd staat er in Nederland nog altijd ruim 3 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Dat lijkt een flinke voorraad, maar volgens deskundigen die Nieuwsuur sprak, is het laaghangend fruit inmiddels geplukt.

Waarom het stokt

TU Delft-hoogleraar Hilde Remøy, gespecialiseerd in vastgoedbeheer, en Rijksbouwmeester Francesco Veenstra wijzen op een combinatie van factoren. De gebouwen die zich makkelijk lieten ombouwen, zijn grotendeels al aangepakt. Wat resteert, is vaak technisch lastig of duur om geschikt te maken voor bewoning. Bij grote kantorencomplexen met meerdere eigenaren is het bovendien moeilijk om alle partijen op één lijn te krijgen; eigenaren wachten dan op elkaar.

Daarnaast speelt de beperkte capaciteit bij gemeenten een rol bij het doorlopen van vergunningprocedures, en lopen initiatiefnemers in een aantal gevallen aan tegen regelgeving die transformatie bemoeilijkt.

Veenstra noemde het huidige niveau tegenover Nieuwsuur onacceptabel. Hij wijst erop dat transformatie niet alleen woningen oplevert, maar ook veel minder stikstofuitstoot veroorzaakt dan nieuwbouw. In een tijd waarin stikstof veel bouwprojecten vertraagt, is dat een argument dat zwaar weegt.

Betekenis voor de kantorenmarkt

Voor eigenaren van verouderde kantoren is transformatie lange tijd een logische exitstrategie geweest, zeker voor panden die niet aan de energielabel C-plicht voldoen of op incourante locaties staan. Als die route minder vanzelfsprekend wordt, komt de vraag op wat er met de resterende leegstand moet gebeuren: sloop-nieuwbouw, ingrijpende renovatie of langdurige leegstand.

Hoe nu verder

Minister Mona Keijzer van Volkshuisvesting gaf aan dat het kabinet blijft inzetten op transformatie, onder meer met hogere subsidies, en verwacht binnen twee jaar wel op het tempo van 100.000 woningen per jaar te zitten. Ze relativeerde het onderscheid ook: voor iemand die een sleutel krijgt, maakt het volgens haar weinig uit of de woning uit transformatie of nieuwbouw komt. Of aanvullende maatregelen nodig zijn, zoals snellere procedures of gerichte steun voor complexe projecten, zal de komende periode moeten blijken.

Stand van zaken (november 2025)

In november 2025 publiceerde het CBS nieuwe cijfers over 2024, die lager uitvallen dan de eerder gemelde aantallen: volgens die publicatie ontstonden er in 2024 ongeveer 7.900 woningen uit transformatie, zo’n 10 procent minder dan een jaar eerder. Ombouw van kantoren nam daarbij juist toe, tot circa 2.800 woningen, terwijl het aantal woningen uit voormalige winkels halveerde tot ongeveer 1.200. Een eerste schatting kwam voor het eerste halfjaar van 2025 uit op 2.900 transformatiewoningen. Econoom Korevaar van de Erasmus Universiteit wees in dezelfde periode op een mismatch: waar veel kantoren leegstaan, is de woningvraag vaak beperkt, en omgekeerd.

Bron: NOS Nieuwsuur; extra bron: Omgevingsweb (CBS-cijfers november 2025), Erasmus Universiteit Rotterdam