Het kabinet zet de deur open voor één tarief overdrachtsbelasting voor alle vastgoed. In een Kamerbrief van 16 oktober rekent staatssecretaris Eelco Eerenberg van Financiën voor dat een budgetneutraal uniform tarief uitkomt op circa 3,7 procent als de startersvrijstelling blijft, en op circa 2,8 procent als die vrijstelling verdwijnt. Voor kantoren, bedrijfshallen, winkels en transformatiepanden, die nu 10,4 procent betalen, zou dat een forse verlaging zijn. Op dezelfde dag kondigde minister Elanor Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening aan dat zij de opkoopbescherming fors inperkt. En in een kabinetsfiche over de Europese Affordable Housing Act laat het kabinet weten kritisch te zijn op Brusselse regels die gemeenten juist minder ruimte zouden geven. Drie stukken, één richting: minder fiscale en lokale rem op de verhuurder en de belegger, met een prijskaartje voor de starter en de doorstromer.
Eén tarief: 3,7 of 2,8 procent
De brief over uniformering van de overdrachtsbelasting (ovb) was toegezegd tijdens het commissiedebat Volkshuisvesting en fiscaliteit van 24 september. Eerenberg schrijft hem mede namens de minister van Volkshuisvesting en stuurt hem naar de Kamer vóór het tweede wetgevingsoverleg over het Belastingplan 2027. Het is uitdrukkelijk geen wetsvoorstel. De staatssecretaris schetst de ontwikkeling van de tarieven, twee varianten voor één tarief en de mogelijke gevolgen, en sluit af met de mededeling dat hij het gesprek met de Kamer graag voortzet.
Volgens de meest recente ramingen, eerder al gedeeld bij de feitelijke vragen over de Miljoenennota 2027, levert een budgetneutraal uniform tarief van ongeveer 3,7 procent evenveel op als het huidige stelsel, mits de startersvrijstelling behouden blijft. Schrapt het kabinet die vrijstelling, dan kan het uniforme tarief naar ongeveer 2,8 procent. De ovb brengt volgens de brief in 2026 circa 5 miljard euro op.
Helemaal gratis is de operatie niet. Kopers die weten dat het tarief omlaag gaat, wachten met kopen. Dat anticipatiegedrag kost in het jaar vóór invoering en in het jaar van invoering eenmalig geld. Bij invoering per 1 januari 2028 rekent het ministerie voor de variant van 3,7 procent op een derving van 302 miljoen euro in 2027 en 342 miljoen euro in 2028; voor de variant van 2,8 procent gaat het om 282 en 284 miljoen euro. Opgeteld is dat volgens een berekening van de redactie 644 respectievelijk 566 miljoen euro. Vanaf 2029 is het effect structureel nul. Omdat de derving lastenrelevant is, moet die volgens de brief binnen het inkomstenkader worden gedekt.
1 januari 2028 is ook de vroegst mogelijke datum. Een uniform tarief vergt bij de Belastingdienst een structuurwijziging die pas vanaf dan uitvoerbaar is. Een precieze inschatting van invoeringsdatum en besparing kan pas na een uitvoeringstoets. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) liet het ministerie weten dat een uniform tarief notarissen meer gemak brengt bij de aangifte en dat zij de aanpassing met haar IT-leveranciers kan doorvoeren, mits de beroepsgroep tijdig wordt geïnformeerd. Ook de KNB ging uit van 1 januari 2028.
Van één naar vijf tarieven
De brief is ook een stuk geschiedenis. De Wet op belastingen van rechtsverkeer trad in 1972 in werking en zette het tarief van 5 procent voor alle onroerende zaken voort. In 1979 werd dat 6 procent, en dat bleef tot juni 2011 het enige tarief. Toen kwam, eerst tijdelijk, een tarief van 2 procent voor woningen om de stilgevallen woningmarkt een impuls te geven. Tot en met 2020 gold dat voor iedere koper van een woning, ongeacht doel.
Met de Wet differentiatie overdrachtsbelasting begon in 2021 de opsplitsing. Starters onder de 35 kregen een vrijstelling, eigenaar-bewoners bleven op 2 procent, en het algemene tarief ging naar 8 procent om de vrijstelling budgetneutraal te maken. Omdat beleggers volgens de brief niet uitvoerbaar konden worden afgebakend, ging het algemene tarief voor iedereen omhoog: ook voor bedrijfspanden, grond en participaties in vastgoedfondsen. In 2023 volgde 10,4 procent, primair om budgettaire redenen. In 2025 kwam er een tarief van 4 procent voor zogenoemde vastgoedaandelen bij, bedoeld om te voorkomen dat bij nieuwbouw met grotendeels btw-vrijgestelde prestaties alleen om fiscale redenen de aandelen in plaats van het vastgoed zelf werden verkocht. En sinds 2026 bestaat een apart algemeen woningtarief van 8 procent voor beleggings- en vakantiewoningen, dat volgens het Belastingplan 2027 naar 7 procent moet. Vastgoedkoerier schreef bij Prinsjesdag al dat de ovb-korting voor de woningbelegger geldt terwijl het kantoor op 10,4 procent blijft.
Die gelaagdheid kost geld en menskracht. De Belastingdienst heeft sinds 2020 in totaal 38 fte geclaimd voor werk rond de tariefdifferentiatie, waarvan naar huidig inzicht ongeveer de helft samenhangt met de startersvrijstelling. Dat is volgens de brief een indicatie van de maximale structurele besparing bij volledige uniformering. Die besparing komt niet meteen: naheffingen kunnen tot vijf à twaalf jaar na de levering, en procedures over de oude tarieven lopen nog jaren door. Bij een uniform tarief vervalt bovendien de schriftelijke hoofdverblijfverklaring en verwacht het kabinet minder bezwaar- en beroepszaken, omdat de vraag of iets een woning is voor de ovb er niet meer toe doet.
Wat het betekent voor kantoor, bedrijfshal en transformatie
Voor de zakelijke vastgoedmarkt is de passage over de niet-woningmarkt de kern. De effecten daar zijn volgens de brief maar beperkt in beeld, net als bij de invoering van de differentiatie in 2021. Maar de richting is helder: bij uniformering daalt het tarief voor bedrijfsvastgoed, maatschappelijk vastgoed en participaties in vastgoedfondsen aanzienlijk ten opzichte van de huidige 10,4 procent. Bij gebiedsontwikkeling, waar woningen en niet-woningen samengaan, helpt een lager tarief volgens het kabinet de beleggingswaarde van het geheel en daarmee de financiële haalbaarheid.
Bijzondere aandacht krijgt transformatie. Panden die op het moment van aankoop nog geen woning zijn, vallen onder 10,4 procent. Het aantal transformaties is de afgelopen jaren gestagneerd, onder meer door hogere kosten en complexere projecten, en investeerders en ontwikkelaars noemen de hoge ovb volgens de brief als een van de belangrijkste knelpunten. Een verlaging kan helpen die trend te keren en leegstaande bedrijfspanden sneller om te zetten in woningen.
Wat dat in euro’s betekent, laat een rekenvoorbeeld van de redactie zien. Het gaat om de ovb bij een levering, zonder andere kosten of vrijstellingen.
| Aankoop | Nu | Uniform 3,7% | Uniform 2,8% |
|---|---|---|---|
| Kantoorgebouw € 20 mln (10,4%) | € 2.080.000 | € 740.000 | € 560.000 |
| Bedrijfshal € 5 mln (10,4%) | € 520.000 | € 185.000 | € 140.000 |
| Beleggingswoning € 300.000 (7% vanaf 2027) | € 21.000 | € 11.100 | € 8.400 |
| Doorstromer, woning € 450.000 (2%) | € 9.000 | € 16.650 | € 12.600 |
| Starter, woning € 400.000 (vrijstelling) | € 0 | € 0 | € 11.200 |
Rekenvoorbeeld van de redactie op basis van de tarieven in de Kamerbrief van 16 oktober 2026.
Bij een kantoorgebouw van 20 miljoen euro scheelt de variant van 3,7 procent dus ruim 1,3 miljoen euro, die van 2,8 procent ruim 1,5 miljoen euro. Voor de beleggingswoning daalt het tarief in de varianten van 7 procent naar 3,7 of 2,8 procent. Volgens de brief kan dat bijdragen aan een beter investeringsklimaat voor huurwoningen, ook indirect voor nieuwbouw: daarover is geen ovb maar btw verschuldigd, maar beleggers waarderen een complex op de prijs waarvoor het aan een andere belegger kan worden doorverkocht, en daarin telt het ovb-tarief mee.
Hoe groot dat effect is, is onzeker. De brief verwijst naar recent onderzoek van SEO Economisch Onderzoek, dat een harmonisering op 3,6 procent met behoud van de startersvrijstelling doorrekende. Dat leverde 0,7 procentpunt meer rendabel te bouwen middenhuurwoningen op en 2,1 procentpunt meer rendabel te exploiteren woningen in de bestaande voorraad. Voor de nieuwbouw is dat kleiner dan het effect van de meeste andere door SEO onderzochte maatregelen, zoals het verlengen van de nieuwbouwopslag of een hogere puntprijs. Voor de bestaande voorraad is het vergelijkbaar met een puntprijsverhoging van 5 procent, met dit verschil dat die laatste via een hogere huur bij de huurder terechtkomt. De verwachte krimp van de middenhuurvoorraad tot 2035 wordt er volgens SEO niet zomaar mee afgeremd: het effect op die voorraad is in het model neutraal tot licht negatief, maar een licht positief effect is volgens de brief eveneens plausibel.
De rekening ligt bij starter en doorstromer
Tegenover de lagere tarieven voor beleggers en bedrijfsvastgoed staat een hogere rekening voor wie zelf gaat wonen. Doorstromers betalen nu 2 procent; in de varianten wordt dat 3,7 of 2,8 procent. Bij een woning van 450.000 euro is dat volgens de berekening van de redactie 7.650 respectievelijk 3.600 euro extra. Het kabinet erkent dat een hogere ovb in het algemeen slecht is voor doorstroming, woningmarktdynamiek en arbeidsmobiliteit, terwijl betere benutting van de voorraad juist een van zijn prioriteiten is.
Voor starters hangt alles af van de vrijstelling. Blijft die, dan verandert er voor hen niets. Verdwijnt die, dan betaalt een starter bij een woning van 400.000 euro 11.200 euro ovb; dat voorbeeld staat ook in de brief zelf. Omdat starters maximaal 100 procent van de woningwaarde mogen lenen, moeten zij dat bedrag zelf sparen, wat de aankoop naar verwachting uitstelt. Daarbij komt meer concurrentie van beleggers, die hun ovb-achterstand ten opzichte van starters kwijtraken.
De brief laat wel zien dat de startersvrijstelling minder doet dan bedoeld. SEO evalueerde de differentiatie in 2024 en vond haar doeltreffend in wijken waar starters en beleggers het hardst concurreerden, maar slechts deels doelmatig door negatieve neveneffecten op de huurmarkt en de markt voor niet-woningen. De daling van het aantal transacties na 2021 was het grootst bij institutionele beleggers, die vooral nieuwbouw kopen en zelden met starters om dezelfde woning concurreren. Onderzoekers van de Universiteit Maastricht schatten in 2025 dat 65 tot 90 procent van de belastingbesparing van starters opgaat in hogere huizenprijzen en dus bij de verkoper belandt. De vrijstelling leidde tijdelijk tot meer transacties, maar niet tot meer woningbezitters, en hielp vooral starters met een relatief hoog inkomen. SEO noemde in 2025 de stapsgewijze verhoging van het algemene tarief naar 10,4 procent als voorbeeld van onvoorspelbaar overheidsbeleid, en Nederland heeft in vergelijking met omliggende landen een relatief hoog algemeen ovb-tarief. De conclusie van Eerenberg is dat de ovb is gegroeid van een belasting om geld op te halen tot een instrument voor woningmarktbeleid, en dat de beoogde doelen daarbij niet altijd volledig worden gehaald.
Opkoopbescherming: alleen nog voor leefbaarheid
Een tweede rem op de particuliere verhuurder gaat er grotendeels af. Sinds 1 januari 2022 kunnen gemeenten via hun huisvestingsverordening een vergunningplicht invoeren voor het verhuren van aangewezen koopwoningen in de eerste vier jaar na aankoop. Ongeveer 70 gemeenten hebben dat gedaan. Het instrument had drie doelen: meer kansen voor koopstarters, betere leefbaarheid waar opkoop voor verhuur de wijk onder druk zette, en het tegengaan van malafide verhuurders. In het coalitieakkoord staat dat de opkoopbescherming fors wordt ingeperkt en gerichter gemaakt, afhankelijk van de evaluatie. In het Actieplan Versnelling Woningbouw is die aanpassing actie 18b, onderdeel van het pakket om het investeringsklimaat voor private verhuurders te verbeteren.
De evaluatie is in 2026 uitgevoerd en al met de Kamer gedeeld. Volgens de minister laat die zien dat het instrument in de huidige marktomstandigheden geen effectief middel meer is om de slaagkans van koopstarters te vergroten. Die afgenomen effectiviteit is zichtbaar sinds het tweede kwartaal van 2023 en het gevolg van veranderde macro-economische omstandigheden, nieuwe huurregels en fiscaal beleid. Voor malafide verhuur is de Wet goed verhuurderschap geschikter, voor verkamering handhaving op het omgevingsplan of de huisvestingsverordening. De evaluatie is ook kritisch op de onderbouwing door gemeenten: vaak is niet uitgelegd waarop een prijsgrens is gebaseerd of waarom het instrument in een bepaald gebied nodig is. Tegelijk willen gemeenten het instrument houden; het is volgens de brief het enige waarmee zij rechtstreeks kunnen sturen op het aandeel eigenaar-bewoners in de bestaande voorraad.
De minister wil daarom het doel beperken tot het tegengaan van druk op de leefbaarheid via een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad. Gemeenten moeten straks per wijk of buurt aantonen dat de leefbaarheid daar aanhoudend meer onder druk staat dan in de rest van de gemeente, in combinatie met een onevenwichtige verhouding tussen koop en huur. Daarnaast komt er een maximale prijsgrens. De minister verkent om de bescherming alleen te laten gelden voor woningen met een WOZ-waarde tot de gemiddelde WOZ-waarde in de gemeente. Nu ontbreekt een wettelijke bovengrens, waardoor het instrument op uiteenlopende prijsklassen en een groot deel van de voorraad kan worden toegepast.
Voor beleggers in bestaande woningen betekent dat: gemeentebrede verboden op opkoop voor verhuur verdwijnen, en duurdere woningen vallen er sowieso buiten. Wat overblijft is een wijkgericht instrument dat gemeenten met cijfers moeten onderbouwen. De wijziging vergt een aanpassing van de Huisvestingswet 2014. De minister betrekt de VNG, gemeenten en andere partijen erbij, laat de uitvoeringsgevolgen en het overgangsrecht verkennen, en streeft ernaar het wetsvoorstel eind dit jaar in internetconsultatie te brengen. Op de Rijksoverheid-site lichtte de minister toe dat eigenaar-bewoners minder vaak verhuizen en zo sociale binding in een wijk versterken, en dat bewoners die binnen hun wijk van huur naar koop willen overstappen zo hun netwerk kunnen houden.
Brussel: kabinet kritisch op Affordable Housing Act
Het derde stuk van 16 oktober gaat over Europese regels die juist méér sturing beloven. Op 9 september publiceerde de Europese Commissie de Verordening betaalbaar wonen, de Affordable Housing Act. Die geeft overheden een gemeenschappelijk kader om aan te tonen dat er in een gebied sprake is van een overspannen woningmarkt. Binnen zo’n gebied mogen zij kortetermijnverhuur beperken van woningen die niet het hoofdverblijf van de verhuurder zijn, en de verwerving van grond of woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt. Voor die maatregelen vervangt de verordening de Dienstenrichtlijn als juridische grondslag, voor zover ze worden genomen om beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen te beschermen.
In het BNC-fiche oordeelt het kabinet positief over de bevoegdheid van de EU (artikel 114 VWEU) en over de subsidiariteit, en positief met kanttekeningen over de proportionaliteit. Maar over de meerwaarde van de verordening in de huidige vorm is het kritisch. Hoewel de Commissie zegt dat het kader moet helpen bij het invoeren van regels, lijkt het voorstel in de Nederlandse context juist een beperking van bestaande maatregelen in te houden. In Nederland reguleren 34 gemeenten toeristische verhuur. Zij zouden straks volgens voorgeschreven criteria moeten aantonen dat er sprake is van een overspannen woningmarkt, en volgens artikel 9 moet een oorzakelijk verband tussen kortetermijnverhuur en woningnood over drie jaar worden aangetoond. Ook de opkoopbescherming op grond van schaarste zou mogelijk alleen nog in zulke aangewezen gebieden kunnen; het kabinet vraagt de Commissie om nadere uitleg over dat onderdeel.
Het kabinet vreest verder extra administratieve lasten, omdat gemeenten niet standaard beschikken over de gegevens over bevolkingsdynamiek en vraag en aanbod die de verordening vraagt. En het vindt het onwenselijk dat een lokale maatregel die na inwerkingtreding in een huisvestingsverordening wordt vastgesteld volgens de Commissie als nieuwe maatregel onder de verordening valt. Omdat gemeenten hun verordening elke vier jaar opnieuw vaststellen, zouden zij zo met verschillende juridische regimes naast elkaar werken. Regulering van toeristische verhuur vanuit een hoofdverblijf blijft wel mogelijk onder de Dienstenrichtlijn, heeft de Commissie desgevraagd bevestigd. Volgens het fiche is een groep lidstaten kritisch over de rechtsbasis en de subsidiariteit, heeft een grote groep zich nog niet uitgesproken, en lopen de opvattingen in het Europees Parlement uiteen. De commissie Interne Markt en Consumentenbescherming (IMCO) behandelt het voorstel; een rapporteur is nog niet aangewezen.
Stimuleren of ontmoedigen?
Per saldo wijzen de stukken van 16 oktober vooral richting stimuleren van investeringen in vastgoed. De opkoopbescherming wordt teruggebracht tot een wijkgericht leefbaarheidsinstrument met een prijsplafond, en een uniforme ovb zou de fiscale drempel voor bedrijfsvastgoed, transformatie en woningbeleggers fors verlagen. In Brussel verzet het kabinet zich tegen een kader dat lokale regulering volgens hem moeilijker maakt, maar dat gebeurt nadrukkelijk vanuit de wens dat gemeenten waar nodig zelf kunnen blijven sturen, ook op toeristische verhuur en opkoop.
Tegelijk is er een duidelijke ontmoedigende kant. Een uniform tarief betekent een hogere ovb voor doorstromers en, in de variant zonder vrijstelling, voor starters. Het kabinet noemt die nadelen zelf en wijst erop dat doorstroming een van zijn prioriteiten is. Ook de opkoopbescherming blijft bestaan: in wijken waar gemeenten de druk op de leefbaarheid kunnen aantonen, blijft opkoop voor verhuur vergunningplichtig. En de verlaging is nog geen beleid. Eerenberg presenteert varianten, geen keuze, en de opbrengst moet bij een uniform tarief budgetneutraal blijven: wat de belegger en de kantooreigenaar minder betalen, betaalt de eigen-woningkoper meer.
Voor de zakelijke markt is het signaal vooral dat het kabinet de hoge ovb op niet-woningen nu zelf als probleem voor transformatie en gebiedsontwikkeling benoemt. Dat sluit aan bij eerdere kritiek op stapeling van lasten voor verhuurders, zoals de aanscherping van het box 3-forfait voor verhuurd vastgoed en de wettelijke huurrem voor private verhuurders.
Wat er nu volgt
De ovb-brief ligt voor het tweede wetgevingsoverleg over het Belastingplan 2027. Of er een uniform tarief komt, en welke variant, moet uit het gesprek met de Kamer blijken. Een concreet voorstel vergt eerst een uitvoeringstoets van de Belastingdienst; 1 januari 2028 is de vroegst haalbare datum. Voor 2027 staat in het Belastingplan de verlaging van het algemeen woningtarief van 8 naar 7 procent; het tarief voor niet-woningen blijft daarin 10,4 procent.
Voor de opkoopbescherming volgt een wijziging van de Huisvestingswet 2014, die de minister eind 2026 in internetconsultatie wil brengen. Welke overgangsregels gaan gelden voor gemeenten die het instrument nu toepassen, wordt nog verkend. Over de Affordable Housing Act onderhandelen de lidstaten en het Europees Parlement verder; het kabinet vraagt de Commissie om verduidelijking over de grondslag en de gevolgen voor de opkoopbescherming, en wil de aansluiting borgen op de Europese registratieverordening voor kortetermijnverhuur, waarvan de Nederlandse uitwerking in de Huisvestingswet naar streven per 1 november 2026 ingaat.
Meer over beleid en vastgoed staat in de rubriek Vastgoedpolitiek.
Bron: Tweede Kamer – Kamerbrief Uniformering overdrachtsbelasting (16 oktober 2026)
Extra bronnen: Tweede Kamer – Kamerbrief Aanpassen opkoopbescherming n.a.v. evaluatie (16 oktober 2026) · Tweede Kamer – Fiche: Verordening betaalbaar wonen (Affordable Housing Act) (16 oktober 2026) · Rijksoverheid – Opkoopbescherming wordt gericht op leefbaarheid in wijken (16 oktober 2026)
