De regie over ruwweg € 17 mrd aan Nederlands pensioenvastgoed komt in handen van twee nieuwe fiduciair beheerders. Vermogensbeheerders BlackRock en Van Lanschot Kempen haalden dit jaar grote pensioenmandaten binnen, en achter die portefeuilles gaan omvangrijke vastgoedbeleggingen schuil. Dat blijkt uit een analyse van PropertyNL van 23 oktober op basis van jaarverslagen van de betrokken pensioenfondsen.

BpfBouw kiest voor BlackRock

De grootste verschuiving betreft BpfBouw, het pensioenfonds voor de bouw met bijna € 70 mrd aan pensioenvermogen. De strijd om dat mandaat hield de pensioen- en vermogensbeheerwereld maandenlang bezig. Uiteindelijk ging het van oorsprong Amerikaanse BlackRock met de opdracht aan de haal; Achmea Investment Management viel af. Volgens BpfBouw gaven onder meer de kwaliteiten van BlackRock op het gebied van maatschappelijk verantwoord beleggen de doorslag.

Het mandaat kwam vrij omdat APG, de pensioenuitvoerder die nu het vermogensbeheer van BpfBouw verzorgt, zich vanaf 2030 uitsluitend nog op ABP richt. Om dezelfde reden moest ook SPW, het pensioenfonds voor woningcorporaties, een andere partij zoeken. Die keuze viel op Van Lanschot Kempen, dat daarmee € 15 mrd aan beheerd vermogen binnenhaalde.

Voor de vastgoedmarkt is vooral de positie van BpfBouw van belang. Het fonds had eind 2025 voor € 14,4 mrd aan vastgoed op de balans, 22 procent van het totale belegd vermogen. De vastgoedportefeuille groeide in 2025 met 6 procent en behaalde een rendement van 4 procent. Alleen ABP en Pensioenfonds Zorg en Welzijn hadden eind vorig jaar een grotere vastgoedportefeuille.

Van Lanschot Kempen bouwt fiduciaire tak uit

Van Lanschot Kempen sloeg begin oktober een tweede slag met de overname van de Nederlandse fiduciaire activiteiten van Aegon Asset Management, goed voor zo’n € 26 mrd aan pensioenvermogen. Tot de klanten die overgaan behoren in elk geval Pensioenfonds KPN en het Algemeen Pensioenfonds Stap, samen goed voor ongeveer € 21 mrd. Daarmee groeit het fiduciair beheerde vermogen van Van Lanschot Kempen naar ongeveer € 124 mrd.

Uit de jaarverslagen blijkt dat het KPN-fonds eind 2025 € 884 mln in vastgoed had belegd. Stap had verspreid over zijn elf pensioenkringen circa € 224 mln aan vastgoedbeleggingen, met substantiële posities bij onder meer de kringen van IFF, Holland Casino, Ballast Nedam en Astellas. Samen komt dat neer op zo’n € 1,1 mrd. Daar komt de vastgoedportefeuille van SPW bij, die volgens het jaarverslag € 1,4 mrd beslaat. Opgeteld komt er bij Van Lanschot Kempen dus ten minste € 2,5 mrd aan vastgoed onder fiduciaire regie; samen met de portefeuille van BpfBouw gaat het om zo’n € 17 mrd.

Het werkelijke vastgoedvolume bij Van Lanschot Kempen ligt waarschijnlijk hoger. Ongeveer € 5 mrd van de overgenomen beleggingsportefeuille is afkomstig van andere klanten, waarvan Van Lanschot Kempen en Aegon Asset Management de namen niet bekendmaken. In totaal verschuift met deze mandaten een kleine € 100 mrd aan pensioenvermogen van beheerder.

Wat fiduciair beheer betekent voor vastgoed

Een wisseling van fiduciair beheerder betekent niet automatisch dat de vastgoedportefeuille zelf verhuist. Een fiduciair beheerder adviseert het pensioenbestuur over het beleggingsbeleid en de strategische verdeling van het vermogen over beleggingscategorieën, selecteert en bewaakt uitvoerende managers en houdt toezicht op de uitvoering. Het dagelijkse beheer van vastgoed kan bij bestaande gespecialiseerde vastgoedmanagers blijven. Of de wisselingen gevolgen hebben voor lopende vastgoedmandaten, is volgens PropertyNL nog niet bekend.

Toch is de rol van de fiduciair beheerder voor de vastgoedmarkt niet te onderschatten. Pensioenfondsen behoren tot de grootste institutionele vastgoedbeleggers van Nederland, en de fiduciair beheerder heeft invloed op hoeveel kapitaal naar vastgoed gaat en naar welke segmenten: woningen, winkels, kantoren, logistiek of zorg, en direct of via beursgenoteerde fondsen. Een nieuwe adviseur kan andere accenten leggen in de allocatie, in de verhouding tussen Nederlandse en internationale beleggingen of in de eisen die aan managers worden gesteld op het gebied van duurzaamheid en kosten.

Context: institutioneel kapitaal in beweging

De verschuivingen vallen in een periode waarin institutioneel vastgoedkapitaal in Nederland sowieso in beweging is. Pensioenfondsen zitten midden in de overgang naar het nieuwe pensioenstelsel, waarbij fondsen hun beleggingsbeleid opnieuw tegen het licht houden. Tegelijk staat beleggen in Nederlandse huurwoningen onder druk door regulering en fiscale maatregelen. Een nieuwe fiduciair beheerder met een frisse blik op de portefeuille kan in die context gevolgen hebben voor de vraag naar Nederlands vastgoed, al is het voor concrete conclusies te vroeg.

Opvallend is ook dat met BlackRock een grote internationale partij een sleutelrol krijgt bij een van de grootste vastgoedbeleggende pensioenfondsen van het land, terwijl Van Lanschot Kempen zich verder profileert als Nederlandse specialist in fiduciair beheer. Volgens zijn jaarverslag beheerde het bedrijf in 2025 pensioenvermogen voor 2,3 miljoen deelnemers; als fiduciair beheerder had het volgens PropertyNL meer dan € 77 mrd onder zich.

Wat er nu volgt

Wanneer de mandaten precies overgaan van APG en Aegon Asset Management naar de nieuwe beheerders, staat niet in het bericht; vast staat alleen dat APG vanaf 2030 uitsluitend nog voor ABP werkt. Voor vastgoedmanagers die nu voor BpfBouw, SPW, KPN of Stap werken, wordt het interessant hoe BlackRock en Van Lanschot Kempen de vastgoedallocatie gaan invullen en of bestaande mandaten opnieuw worden beoordeeld. Voor de markt als geheel is het vooral een signaal om de beleggingsplannen van deze fondsen de komende jaren nauwlettend te volgen.

Bron: PropertyNL