Wie in 2024 met eigen vermogen klaarstaat, heeft volgens JLL een duidelijke voorsprong op de vastgoedmarkt. Dat blijkt uit de Global Capital Outlook van het adviesbureau, waarover JLL Nederland op 15 januari 2024 een persbericht uitbracht. Tegelijk maakte JLL de Nederlandse jaarcijfers bekend: in 2023 ging er circa €7,3 miljard om in vastgoedbeleggingen, 58 procent minder dan een jaar eerder, maar het laatste kwartaal liet een lichte opleving zien.

Een jaar van stilstand, met een iets betere slotsom

De Nederlandse beleggingsmarkt kreeg in 2023 een zware klap. Het totale volume kwam volgens JLL uit op ongeveer €7,3 miljard, een daling van 58 procent ten opzichte van 2022. In de laatste drie maanden van het jaar werd bijna €2,1 miljard belegd. Dat is volgens Sven Bertens, Head of Research & Strategy bij JLL, 18 procent meer dan het gemiddelde investeringsvolume van de eerste drie kwartalen. Na maanden van onzekerheid lijkt de activiteit dus licht aan te trekken, al blijft het jaarvolume ver onder dat van 2022.

Die cijfers passen in het beeld dat eerder in het jaar ontstond. JLL meldde op 13 november 2023 dat er in de eerste drie kwartalen zestig procent minder transacties waren dan in dezelfde periode van 2022. Als belangrijke rem wees het bureau toen op het grote verschil in prijsverwachting tussen kopers en verkopers. Die kloof werd volgens JLL kleiner, wat de transactiemarkt sneller op gang zou moeten brengen. Beleggers richtten zich in die fase vooral op kleinere objecten onder de twintig miljoen euro, waarin zij waarde konden toevoegen. Ook CBRE meldde in juli 2023 al een historisch laag niveau: in het eerste halfjaar werd volgens dat bureau zo’n €3,2 miljard in commercieel vastgoed belegd, 60 procent minder dan een jaar eerder. Doordat de rente flink was gestegen, was het financieren van aankopen voor beleggers duurder geworden. Ook in deelmarkten was de terugval groot: in zorgvastgoed werd in 2023 volgens Capital Value 57 procent minder belegd.

Aflopende leningen als motor voor transacties

De kern van de Global Capital Outlook is internationaal. JLL becijfert dat wereldwijd tegen het einde van 2025 voor naar schatting 3,1 biljoen dollar aan vastgoed leningen aflopen. Het tekort aan herfinanciering voor die leningen schat het bureau op 270 tot 570 miljard dollar. Juist dat gat stimuleert volgens JLL de transactieactiviteit, en het levert goed gekapitaliseerde beleggers in 2024 een duidelijk voordeel op.

Aan de andere kant van de tafel staat volgens JLL circa 402 miljard dollar aan beschikbaar vermogen voor commercieel vastgoed nog aan de zijlijn. Het beeld wordt wel duidelijker: volgens de eigen Bid Intensity Index van JLL keert een groeiend aantal bieders terug naar de markt. Vooral particuliere beleggers en een selecte groep institutionele kapitaalverschaffers zijn actief. De Verenigde Staten zijn volgens JLL het verst gevorderd in hun prijsaanpassing, gevolgd door Europa en de regio Azië-Pacific.

Pieter Hendrikse, CEO van JLL Nederland, verwacht dat de herwaardering van vastgoed kapitaal onder druk zet en tegelijk liquiditeit in beweging brengt. Gezien de hoeveelheid beschikbaar vermogen ziet hij een aanzienlijk voordeel voor kapitaal dat snel kan worden ingezet zodra de marktfundamenten verbeteren.

Logistiek en wonen als eerste aan de beurt

Volgens Hendrikse stabiliseert de strategische allocatie van beleggers naar vastgoed, en in sommige gevallen zal die op langere termijn zelfs toenemen. Hij verwacht dat dit eerst gebeurt in sectoren als wonen en logistiek, en in markten met sterke verwachtingen voor huurgroei waar de waarden ook lijken te stabiliseren.

De verschuiving richting deze sectoren is niet nieuw. Volgens JLL was de coronaperiode een versneller van een trend die al in het decennium daarvoor begon. In Europa steeg de gezamenlijke blootstelling van de grootste core-fondsen aan logistiek en wonen sinds 2016 met 138 miljard dollar, een toename van 263 procent. Deze twee sectoren vormen inmiddels ongeveer 46 procent van de blootstelling van core-fondsen in Europa, tegenover circa 52 procent in Azië-Pacific en zo’n 62 procent in de Verenigde Staten.

Voor Nederlandse beleggers is dat relevant: de internationale verschuiving van core-kapitaal naar deze sectoren kan betekenen dat Nederlandse logistieke en residentiële objecten in de belangstelling van grote fondsen blijven staan, ook in een periode waarin het totale volume laag ligt. Dat er voor zulke objecten kapitaal klaarstaat, bleek begin januari nog toen Pontegadea, de investeringsmaatschappij van Zara-oprichter Amancio Ortega, het Primark-distributiecentrum in Roosendaal kocht.

Rente als sleutelvariabele

De timing van een herstel hangt nauw samen met de rente. JLL erkent dat de omgeving met hogere rentetarieven de aantrekkelijkheid van vastgoed op korte termijn heeft afgekoeld. De markten blijven volgens het bureau fragiel, zoals de recente volatiliteit in obligatierendementen laat zien. Tegelijk blijft de aantrekkelijkheid van vastgoed op lange termijn volgens JLL grotendeels intact: vanuit een langetermijnrendementsperspectief houdt vastgoed goed stand in vergelijking met andere beleggingscategorieën.

De Europese Centrale Bank liet op 14 december 2023 haar beleidsrentes ongewijzigd: de depositorente bleef 4,00 procent en de rente op de basisherfinancieringstransacties 4,50 procent. JLL wees in november al op een stabiliserende rente, die volgens het bureau voor meer rust zorgde. Bertens stelde toen dat de meeste sectoren de bodem leken te hebben bereikt, en JLL hield voor 2024 rekening met een voorzichtige groei in bepaalde vastgoedsectoren, of op zijn minst met stabilisatie.

Wat dit betekent voor beleggers en gebruikers

Voor beleggers is de boodschap van JLL helder: wie over vrij inzetbaar kapitaal beschikt, kan in een markt met herwaarderingen en een groot herfinancieringstekort instappen terwijl een deel van het beschikbare vermogen nog aan de zijlijn staat. Dat geldt vooral voor partijen die snel kunnen schakelen. Kansen liggen volgens de analyse in segmenten met sterke verwachtingen voor huurgroei, zoals wonen en logistiek.

Voor eigenaren met aflopende leningen is het beeld minder rooskleurig. Het herfinancieringstekort dat JLL becijfert, betekent dat een deel van hen de financiering niet zonder meer kan verlengen. Juist daaruit verwacht het bureau nieuwe transacties.

Of 2024 werkelijk het keerpunt wordt, hangt af van de verdere renteontwikkeling en van de snelheid waarmee kopers en verkopers het eens worden over prijzen. De lichte opleving in het vierde kwartaal van 2023 is volgens JLL in elk geval een eerste signaal dat de markt weer in beweging komt. De kwartaalcijfers van de komende maanden moeten laten zien of het voorzichtige herstel doorzet.

Bron: JLL – First-mover voordeel voor commercieel vastgoed (15 januari 2024)

Extra bronnen: JLL – Vastgoed lijkt langzamerhand uit dal te kruipen (13 november 2023); Nieuws.nl/ANP – CBRE: beleggingen in vastgoed gedaald tot historisch laag niveau (14 juli 2023); Banco de España – ECB keeps interest rates unchanged in December (14 december 2023)