De beleggingsmarkt voor Nederlands zorgvastgoed is in 2023 meer dan gehalveerd. Volgens onderzoek van Capital Value werd vorig jaar € 626 miljoen in zorgvastgoed belegd, 57 procent minder dan in 2022. Hogere kapitaalmarktrentes en een afwachtende houding van beleggers drukten het volume. Toch ziet het adviesbureau lichtpuntjes: in de tweede helft van het jaar trok de markt duidelijk aan, en voor de komende jaren staat volgens Capital Value naar schatting € 4,5 miljard aan beleggingskapitaal klaar.
Sterke tweede jaarhelft na stilstand
De daling was vooral een verhaal van de eerste zes maanden. In het eerste halfjaar van 2023 kwam het transactievolume niet verder dan € 126 miljoen. In de tweede helft volgde een inhaalslag naar ongeveer € 500 miljoen, een niveau dat volgens Capital Value vergelijkbaar is met dat van voorgaande jaren. Dat wijst erop dat beleggers na de snelle renteschok van 2022 en begin 2023 weer houvast vonden bij het prijzen van zorgobjecten.
Het meeste geld ging naar particuliere woonzorg, gevolgd door extramurale zorgwoningen: zelfstandige woningen voor ouderen of mensen met een zorgvraag, waarbij de zorg aan huis wordt geleverd. Nieuwbouw speelde een grote rol. Ruim twee derde van het volume, 68 procent, betrof nieuw te bouwen of net opgeleverde objecten. In totaal ging het om € 428 miljoen, goed voor ongeveer 1.700 eenheden. Dat is wel ruim 31 procent minder nieuwbouw dan in de jaren ervoor.
Institutionele beleggers aan kop, buitenland afwezig
Institutionele beleggers waren met € 380 miljoen goed voor 61 procent van het totale volume en voor 85 procent van de nieuwbouwinvesteringen. Woningcorporaties investeerden € 72 miljoen in zorgvastgoed, 37 procent minder dan een jaar eerder.
Opvallend is wat er ontbrak: buitenlandse beleggers. Volgens Capital Value waren zij in 2023 volledig afwezig op de Nederlandse zorgvastgoedmarkt, terwijl zij in een gemiddeld jaar zo’n € 350 miljoen investeren. Dat gat verklaart een groot deel van de daling van het totale volume.
Capital Value noemt een aantal transacties die het jaar typeerden. Het Amvest Living & Care Fund verwierf 22 nieuw te bouwen complexen voor particuliere woonzorg met in totaal circa 480 betaalbare zorgwoningen, die langdurig worden geëxploiteerd door Dagelijks Leven, een landelijke aanbieder van kleinschalige dementiezorg. Het Bouwinvest Healthcare Fund kocht twee particuliere woonzorgcomplexen voor zorgexploitant Stepping Stones en 98 nieuwe levensloopbestendige woningen in Pijnacker. Woonzorg Nederland verwierf via een ruil met Rijnhart Wonen een multifunctioneel woonzorgcomplex in Leiderdorp.
Nieuwbouw ver achter bij de ouderenambitie
Het onderzoek legt vooral de afstand bloot tussen de beleggingsmarkt en de politieke doelen. Eind 2022 presenteerde het kabinet het programma Wonen en Zorg voor Ouderen, onderdeel van de Nationale Woon- en Bouwagenda. Daarin is de ambitie vastgelegd om tot en met 2030 jaarlijks ruim 35.000 ouderenwoningen aan de voorraad toe te voegen.
Manon Kuipers, directeur Zorgvastgoed bij Capital Value, wijst erop dat de circa 1.700 eenheden die in 2023 met beleggersgeld werden gefinancierd nog geen 5 procent van die landelijke ambitie vormen. Capital Value merkt daarbij op dat 2023 het eerste jaar was nadat die ambitie werd geformuleerd.
Capital Value ziet meerdere oorzaken. Uit eigen onderzoek van het bureau blijkt dat slechts 2 tot 4 procent van de ontwikkelaars zorgvastgoed en seniorenhuisvesting in de plannen heeft. Daarnaast heeft circa een vijfde van de zorgvastgoedbeleggers te maken met problemen bij nieuwbouwplannen door personeelstekorten in de zorg: zonder exploitant die voldoende personeel kan vinden, komt een woonzorgcomplex niet van de grond.
Ook de regelgeving speelt mee. Een wetsvoorstel dat de regie van gemeenten op de volkshuisvesting moet versterken, verplicht gemeenten vanaf 2026 om een woonzorgvisie op te nemen in hun volkshuisvestingsprogramma. De Stimuleringsregeling Zorggeschikte Woningen is op dit moment beperkt tot de sociale sector en tot corporaties en zorginstellingen. Capital Value betoogt dat een bredere reikwijdte meer marktpartijen over de streep kan trekken om te bouwen. Welke koers een nieuw kabinet kiest, is volgens het bureau bepalend voor het tempo.
Waar liggen de kansen?
Voor beleggers biedt het beeld een tegenstrijdige maar interessante uitgangspositie. Aan de vraagkant zijn de fundamenten sterk: de vergrijzing zet de komende decennia door, het aantal 75-plussers groeit snel en het aanbod aan geschikte woonvormen tussen zelfstandig wonen en het verpleeghuis blijft achter. Dat maakt zorgvastgoed, met doorgaans langlopende huurcontracten met zorgexploitanten en een relatief beperkte gevoeligheid voor economische cycli, aantrekkelijk voor partijen die een stabiel en defensief rendementsprofiel zoeken.
Capital Value meldt dan ook dat beleggers ondanks het lage volume optimistisch blijven over het segment. Uit het jaarlijkse beleggersonderzoek van het bureau blijkt dat voor de periode 2024 tot en met 2026 ongeveer € 4,5 miljard aan kapitaal beschikbaar is voor zorgvastgoed. Daarnaast richten steeds meer institutionele beleggers zich op impactfondsen. Volgens Capital Value kan dat extra investeringen opleveren in regio’s met een lagere gemiddelde leefbaarheid, waar kwetsbare groepen wonen.
De kansen liggen daarmee vooral bij partijen die het knelpunt aan de aanbodkant weten op te lossen. Ontwikkelaars die seniorenhuisvesting wél in hun programma opnemen, hebben een relatief lege markt voor zich, met beleggers die kapitaal klaar hebben staan. Zorgexploitanten met een solide personeelsbasis zijn schaars en daardoor een sterke onderhandelingspartner. Gemeenten die een concrete woonzorgvisie ontwikkelen, kunnen investeringen naar zich toe trekken. Capital Value pleit nadrukkelijk voor samenwerking tussen lokale maatschappelijke partijen en marktpartijen om concrete plannen voor zorgwoningen te maken.
Wat volgt
De herstelde tweede jaarhelft van 2023 suggereert dat de markt zijn bodem heeft gevonden. Of 2024 een echt herstel brengt, hangt onder meer af van de renteontwikkeling, de terugkeer van buitenlands kapitaal en de beleidskeuzes van het volgende kabinet rond ouderenhuisvesting en stimuleringsregelingen; die laatste factor noemt Capital Value uitdrukkelijk bepalend. Zolang de nieuwbouwproductie ver achterblijft bij de doelstelling van 35.000 ouderenwoningen per jaar, blijft de druk op het aanbod hoog. Voor beleggers met geduld en een lange horizon is dat eerder een kans dan een risico.
