Een particuliere belegger heeft Building 026 in het centrum van Arnhem overgenomen. Verkoper is een vastgoedfonds dat werd beheerd door Credit Suisse. Het gemengde complex, de voormalige stadsbibliotheek naast het stadhuis op de hoek van de Koningstraat, omvat ongeveer 8.000 m² kantoorruimte, circa 2.000 m² winkelruimte en een parkeergarage met ruim 400 plaatsen die voor lange tijd is verhuurd. Over de koopsom en de identiteit van de koper is niets bekendgemaakt. JLL, dat de verkoper bijstond, maakte de transactie op 15 januari 2024 bekend.

Van bibliotheek naar multifunctioneel gebouw

Het pand heeft een duidelijke tweede leven achter de rug. Tot eind 2013 was hier de openbare bibliotheek van Arnhem gevestigd. Nadat die was verhuisd, begon in de zomer van 2014 een grootschalige verbouwing naar een ontwerp van V8 Architects. Het doel was een flexibel, toekomstbestendig en energiezuinig gebouw te maken dat geschikt is voor verschillende gebruikers. Dat blijkt uit eerdere berichtgeving van Consultancy.nl, dat eind september 2019 schreef over de verhuizing van accountants- en adviesorganisatie Grant Thornton naar dit gebouw.

Grant Thornton betrok in september 2019 de vierde verdieping van het complex aan de Koningstraat. Het Arnhemse kantoor was toen gegroeid tot ongeveer dertig accountants en adviseurs en kwam van een locatie aan de Vossenstraat. Volgens dat bericht ligt het gebouw midden in de binnenstad, vlak bij de Eusebiuskerk, en is het goed bereikbaar met de auto en het openbaar vervoer. Welke huurders het gebouw op het moment van de verkoop gebruikten, staat niet in het transactiebericht.

De combinatie van kantoren op de verdiepingen, winkels op de begane grond en een eigen parkeervoorziening maakt het object tot een typisch binnenstedelijk beleggingsproduct. De langlopende verhuur van de garage zorgt daarbij voor een stabiele huurstroom naast de inkomsten uit kantoor- en winkelverhuur.

Adviseurs aan beide kanten

Aan verkoopzijde trad JLL op als commercieel adviseur, samen met Van Gool Elburg. Advocatenkantoor Houthoff verzorgde de juridische begeleiding van de verkoper. De particuliere koper liet zich commercieel adviseren door BMV Makelaars, en Dirkzwager legal & tax stond de koper juridisch bij.

De inzet van een landelijk adviseur naast een regionaal makelaarskantoor is bij dit soort transacties gebruikelijk: de landelijke partij brengt het netwerk van institutionele en particuliere kopers in, de regionale partij de lokale marktkennis.

Verkoper in een veranderd bankenlandschap

De verkoop kwam ongeveer een half jaar nadat UBS de in problemen geraakte Credit Suisse had overgenomen. Die overname werd in juni 2023 formeel afgerond. In het transactiebericht wordt niet toegelicht of de verkoop van Building 026 hiermee samenhangt; het bericht vermeldt alleen dat het pand uit een door Credit Suisse beheerd fonds komt.

De Arnhemse kantorenmarkt

Arnhem is een middelgrote kantorenstad met een duidelijke concentratie rond het centrum en het stationsgebied. Uit de NVM-publicatie Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2023 blijkt dat de opname van kantoorruimte in Arnhem in 2022 op 31.900 m² uitkwam. Die opname liep sinds de coronacrisis volgens de NVM gestaag op. Tegelijk was het beschikbare aanbod sinds 2016 met 52 procent gedaald. De gemiddelde huurprijs steeg in 2022 naar € 134 per m², waarbij de hoogste huren in het centrum werden betaald, dankzij kwalitatief goed aanbod en een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer.

Volgens de NVM hadden alle Arnhemse kantoortransacties in 2022 waarvan het energielabel bekend was een label C of beter. Dat is relevant, omdat sinds 1 januari 2023 voor de meeste kantoorgebouwen in Nederland minimaal energielabel C verplicht is. Gebouwen die daar niet aan voldoen, mogen in principe niet meer als kantoor worden gebruikt. Herontwikkelde panden zoals Building 026, die bij de renovatie expliciet op energiezuinigheid zijn ontworpen, hebben daardoor een betere uitgangspositie dan verouderde kantoren. Het energielabel van Building 026 zelf wordt in het transactiebericht overigens niet genoemd.

Landelijk beeld: polarisatie in de kantorenmarkt

Op landelijk niveau verliep 2023 moeizaam voor de kantorenmarkt. Volgens cijfers van Cushman & Wakefield werd in de eerste drie kwartalen van 2023 in heel Nederland ongeveer 468.000 m² kantoorruimte opgenomen, ruim een vijfde (21,7 procent) minder dan in dezelfde periode van 2022 en ongeveer de helft van het niveau van vóór de coronapandemie. Amsterdam was met circa 170.000 m² goed voor ruim een derde van de landelijke opname. Head of Research Jos Hesselink sprak van een duidelijke polarisatie: de vraag concentreert zich op hoogwaardige, duurzame gebouwen op centrale toplocaties, terwijl kantoren die daar niet aan voldoen grotendeels buiten beeld blijven en veel organisaties hun bestaande huurcontract verlengen.

Binnenstedelijke gebouwen met een mix van functies passen in het profiel waar gebruikers naar zoeken: werkplekken op loopafstand van voorzieningen en openbaar vervoer. Voor particuliere beleggers kunnen zulke objecten aantrekkelijk zijn wanneer de huurinkomsten over meerdere functies en huurders zijn gespreid. Sinds 1 januari 2024 gelden bovendien de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, die ook voor eigenaren van zakelijk vastgoed gevolgen hebben (zie ook: Omgevingswet en Wkb in werking: wat verandert er voor zakelijk vastgoed).

Wat volgt

Na de overdracht komt het complex in handen van de nieuwe particuliere eigenaar. Over diens plannen met het gebouw, eventuele investeringen of wijzigingen in de huurdersmix is niets naar buiten gebracht. Ook de transactieprijs blijft vertrouwelijk; die wordt doorgaans pas zichtbaar wanneer de levering in het Kadaster is verwerkt.

Voor de Arnhemse binnenstad betekent de transactie in elk geval dat een van de beeldbepalende gebouwen naast het stadhuis van eigenaar wisselt. Vastgoedkoerier volgt eventuele berichtgeving over de toekomstplannen van de nieuwe eigenaar.

Bron: JLL

Extra bronnen: Consultancy.nl, NVM, Cushman & Wakefield (2 oktober 2023)

Beeld: Building 026 aan de Koningstraat in Arnhem. Foto: JLL