Nikolai Worp is vertrokken als Managing Director Capital Markets van ontwikkelaar Edge in Duitsland. Dat maakte het bedrijf van Coen van Oostrom op 2 februari 2024 bekend. Worp was ruim vijftien jaar aan Edge verbonden en heeft volgens Edge in belangrijke mate bijgedragen aan de expansie in Duitsland. Hij gaat vanuit Amsterdam zelfstandig verder met nieuwe activiteiten; wat die precies inhouden, is niet bekendgemaakt.

Vijftien jaar bij OVG en Edge

Worp trad in 2008 in dienst bij het bedrijf, dat toen nog OVG heette. De ontwikkelaar uit Amsterdam stond in die jaren vooral bekend om zijn kantoorprojecten in Nederland en zou later onder de naam Edge internationaal doorbreken met duurzame, sterk gedigitaliseerde kantoorgebouwen. Binnen dat bedrijf maakte Worp volgens Edge een snelle opmars. Hij klom op tot commercieel directeur en kreeg uiteindelijk de verantwoordelijkheid voor capital markets in Duitsland: het aantrekken van beleggers en kopers voor de projecten die Edge daar ontwikkelde.

Edge schrijft hem een belangrijke rol toe in de uitbreiding van het bedrijf in Duitsland. Samen met het Duitse team was hij volgens de ontwikkelaar betrokken bij de realisatie van ongeveer 250.000 vierkante meter aan kantoorruimte die het bedrijf als innovatief, duurzaam en ultramodern omschrijft. Voor een Nederlandse ontwikkelaar is dat een aanzienlijk volume op een buitenlandse markt die bekendstaat om haar strenge eisen en sterk lokale spelers.

Projecten in Berlijn als visitekaartje

Bij het vertrek noemt Edge een aantal projecten waarbij Worp betrokken was. In Berlijn ontwikkelde het bedrijf twee gebouwen bij het centraal station die het DGNB-certificaat Platinum kregen. DGNB staat voor de Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, de Duitse organisatie die gebouwen beoordeelt op duurzaamheid; Platinum is daarin de hoogste trede.

Een tweede project is Edge Südkreuz, eveneens in Berlijn, dat dienstdoet als hoofdkantoor van energiebedrijf Vattenfall. Dat gebouw is opgetrokken met een hybride houtconstructie en ontving daarvoor naast de reguliere certificering ook de DGNB-onderscheiding Diamant, die wordt toegekend voor bijzondere architectonische en ontwerpkwaliteit.

Het derde project dat Edge noemt, is Edge East Side, dat kort voor het vertrek van Worp werd opgeleverd. Het gebouw is eigendom van PIMCO Prime Real Estate en is volledig verhuurd aan Amazon. Daarmee is het een voorbeeld van het model waarmee Edge in Duitsland werkte: het ontwikkelen van grote, duurzame kantoorgebouwen voor sterke huurders, die vervolgens bij institutionele beleggers worden ondergebracht. Juist in dat laatste deel van de keten, de verkoop aan en financiering door beleggers, lag het werkterrein van een capital-marketsdirecteur.

Waardering van Van Oostrom

Oprichter en ceo Coen van Oostrom liet bij het vertrek weten dat Worp tot de eerste collega’s van het bedrijf behoorde en er meer dan vijftien jaar heeft gewerkt. Hij bedankte hem voor zijn bijdrage aan de groei van Edge in Duitsland en wenste hem succes met zijn volgende stap.

Het vertrek van een medewerker van het eerste uur is voor een ondernemersbedrijf als Edge meer dan een gewone personeelswisseling. Van Oostrom bouwde de onderneming in de loop der jaren op van een Nederlandse projectontwikkelaar tot een internationaal opererend bedrijf met projecten in onder meer Nederland en Duitsland. Mensen die die hele weg hebben meegemaakt, dragen veel kennis over partners, beleggers en lopende trajecten met zich mee.

Een lastige markt voor kantoorontwikkelaars

Het vertrek valt in een periode waarin de Europese kantorenmarkt, en die in Duitsland in het bijzonder, onder druk staat. De snelle rentestijging sinds 2022 heeft de financieringskosten voor ontwikkelaars en beleggers flink verhoogd. Beleggers zijn terughoudender geworden met de aankoop van grote kantoorgebouwen, waardoor het transactievolume in 2023 sterk terugviel en de prijsvorming onder druk kwam te staan. Voor ontwikkelaars die hun gebouwen na oplevering aan beleggers willen verkopen, maakt dat het lastiger om projecten tegen de beoogde waarde af te zetten. Dat er wel kopers zijn voor kantoren met een duidelijk profiel, bleek in Nederland kort daarvoor bij de verkoop van Building 026 in Arnhem aan een particuliere belegger en bij ING, dat het kantoorproject Laanderpoort in Amsterdam-Zuidoost kocht.

Tegelijk blijft er vraag naar zeer duurzame kantoren op goede locaties. Huurders kijken in hun huisvestingskeuzes steeds nadrukkelijker naar energieprestaties, certificeringen en de kwaliteit van de werkomgeving, mede omdat zij zelf duurzaamheidsdoelen moeten halen en rapporteren. Gebouwen met een hoge DGNB-, BREEAM- of vergelijkbare score worden daardoor vaak gezien als beter bestand tegen de marktomstandigheden dan oudere voorraad die verduurzaamd moet worden. Dat is precies het segment waarop Edge zich met zijn projecten in Berlijn heeft gericht.

Rol van capital markets binnen een ontwikkelaar

Voor ontwikkelaars die op grote schaal kantoren realiseren, is de capital-marketsfunctie cruciaal. Een project wordt pas financieel afgerond wanneer het gebouw is verkocht of langjarig is gefinancierd. Een capital-marketsdirecteur onderhoudt daarvoor de contacten met pensioenfondsen, verzekeraars, vastgoedfondsen en banken, en speelt een rol bij het structureren van verkopen, joint ventures en forward-fundingconstructies, waarbij een belegger een project al tijdens de bouw financiert. Het vertrek van iemand met een netwerk dat over vijftien jaar is opgebouwd, raakt dus aan een kernactiviteit van het bedrijf.

Edge heeft bij de aankondiging niet gemeld wie de taken van Worp overneemt of hoe de capital-marketsfunctie in Duitsland verder wordt ingevuld.

Wat volgt

Worp gaat volgens de aankondiging vanuit Amsterdam zelfstandig aan de slag. Welke rol hij gaat vervullen en met welke partijen hij gaat samenwerken, is nog niet bekend. Voor Edge staat de komende periode in het teken van het verder afzetten en exploiteren van de Duitse portefeuille in een markt waar beleggers kritisch zijn en financiering duurder is geworden. Hoe het bedrijf de opvolging regelt en of de Duitse organisatie verder wordt aangepast, zal de komende maanden duidelijk moeten worden.

Bron: PropertyNL

Beeld: “Lightscape” by Rob Oo, gelicenseerd onder CC BY 2.0 (licentie)