Een consortium van particuliere beleggers heeft 35 huurwoningen in wooncomplex Intermezzo aan de Gustav Mahlerlaan op de Amsterdamse Zuidas gekocht van Achmea Real Estate. De kopers, Ludwig, Wentzel & De Vries, bouwen onder de naam Noorderdam Vastgoed aan een grotere residentiële portefeuille in Nederland. Achmea Real Estate verkocht de woningen vanuit zijn woningfonds. Dat maakte Savills, dat de verkoper begeleidde, op 16 januari 2024 bekend. Over de koopprijs is niets naar buiten gebracht.

Jong complex met energielabel A

Het complex Intermezzo werd in 2017 opgeleverd. De 35 woningen zijn gemiddeld circa 90 m² groot en hebben energielabel A. Daarmee gaat het om relatief ruime, moderne huurwoningen op een locatie die in Amsterdam tot de meest gewilde behoort: de Zuidas, het zakendistrict rond station Amsterdam Zuid dat de afgelopen jaren steeds meer woningen heeft gekregen naast de kantoortorens.

Savills trad op als adviseur van Achmea Real Estate bij de verkoop. Core Notariaat verzorgde de juridische begeleiding van de verkoper, terwijl Hartman LMH Notariaat de kopende partij, Noorderdam Vastgoed B.V., juridisch adviseerde.

Particulier kapitaal blijft actief

Bas Wilberts, Head of Residential & Hotel Investment bij Savills Nederland, wijst in de aankondiging op de combinatie van de ligging op de Zuidas, de duurzaamheid van het complex en het recente bouwjaar als factoren die het object aantrekkelijk maken voor beleggers. Volgens hem bevestigt de transactie dat er bij beleggers nog altijd belangstelling bestaat voor dit soort woningen.

Dat signaal is van belang in een markt die het in 2023 zwaar had. Volgens cijfers die JLL een dag eerder publiceerde, werd er in 2023 voor in totaal € 7,3 miljard in Nederlands vastgoed belegd, 58 procent minder dan een jaar eerder; in het vierde kwartaal ging het om bijna € 2,1 miljard. De sterk gestegen rente maakte financiering duurder en drukte de waarden van woningbeleggingen. Daar kwamen de hogere overdrachtsbelasting voor beleggers, die per 1 januari 2023 naar 10,4 procent ging, en de onzekerheid over de plannen van het kabinet om de middenhuur te reguleren bij. Veel institutionele beleggers hielden zich daardoor afzijdig of kozen ervoor juist woningen te verkopen om hun portefeuille bij te sturen.

In dat klimaat zijn het vaak particuliere beleggers, family offices en kleinere vermogende partijen die het initiatief nemen. Zij werken met andere rendementseisen en een andere financieringsstructuur dan pensioenfondsen en verzekeraars, en kunnen gericht kopen wanneer zich een kans voordoet. De aankoop van Intermezzo door een consortium dat een eigen portefeuille opbouwt, past in dat beeld.

Fondsen sturen hun portefeuille bij

Voor Achmea Real Estate is de verkoop een voorbeeld van portefeuillemanagement binnen een woningfonds. Institutionele vastgoedfondsen verkopen regelmatig kleinere of minder goed passende onderdelen van hun bezit, om kapitaal vrij te maken, de spreiding te verbeteren of in te spelen op veranderende regelgeving. Een blok van 35 woningen is voor een groot fonds een relatief beperkte positie, terwijl het voor een groeiende particuliere belegger juist een substantiële stap kan zijn.

Welke huurniveaus in het complex gelden, hoe de aankoop is gefinancierd en tegen welk aanvangsrendement de woningen van eigenaar wisselden, maken de betrokken partijen niet bekend. Dat is bij transacties van deze omvang gebruikelijk, zeker wanneer particuliere kopers betrokken zijn. Wel waren aan beide zijden notarissen betrokken en werd de verkopende partij commercieel begeleid door Savills.

De Zuidas als woonlocatie

De Zuidas ontwikkelt zich al jaren van een vrijwel monofunctioneel kantorengebied naar een gemengd stadsdeel. Naast kantoren en voorzieningen worden er grote aantallen woningen gerealiseerd, van huur in het middensegment tot dure koopappartementen. Voor beleggers maakt die mix de locatie aantrekkelijk: de vraag naar huurwoningen in Amsterdam is structureel groot, en de bereikbaarheid via station Zuid, de ringweg A10 en Schiphol trekt zowel internationale werknemers als Nederlandse huurders.

Tegelijk is de Zuidas een locatie met een hoog prijsniveau. Woningen van gemiddeld 90 m² op deze plek vallen in een segment waarin huurprijzen en waarden gevoelig zijn voor de ontwikkelingen in de regelgeving rond middenhuur en het puntenstelsel. Beleggers die er nu instappen, nemen die onzekerheid bewust mee in hun afweging.

Wat het betekent voor de beleggingsmarkt

De transactie laat zien dat goed gelegen, duurzame en relatief nieuwe huurwoningen ook in een lastige markt kopers vinden. Particulier kapitaal speelt daarin een groeiende rol, juist nu een deel van de institutionele beleggers terughoudend is. Voor verkopende fondsen biedt die groep een uitweg om posities af te bouwen zonder op een volledig herstel van de markt te hoeven wachten.

Voor de woningmarkt in Amsterdam betekent de verkoop vooral een verschuiving van eigenaar: de 35 huurwoningen komen in handen van een private partij in plaats van een institutioneel fonds.

Wat er nu volgt

Noorderdam Vastgoed wil zijn residentiële portefeuille in Nederland verder uitbreiden. Met de 35 woningen aan de Gustav Mahlerlaan zet het consortium daarvoor een zichtbare stap op een van de toplocaties van Amsterdam, in een segment waarin het ook de komende jaren naar verdere kansen kan zoeken.

Bron: Savills Nederland – Een consortium van particuliere beleggers koopt woningen in complex op de Zuidas in Amsterdam (16 januari 2024)
Extra bron: JLL – First-mover voordeel voor commercieel vastgoed (15 januari 2024)