Na jaren van uitstel is de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking getreden. Voor eigenaren, beleggers, ontwikkelaars en gebruikers van zakelijk vastgoed verandert daarmee de manier waarop vergunningen worden aangevraagd en beoordeeld. Tegelijk ging de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) van start. Politiek Den Haag kijkt met argwaan naar de eerste maanden, vooral vanwege het digitale stelsel dat de nieuwe wet moet dragen, zo meldde vakplatform Accountant.nl op 2 januari.

Eén wet in plaats van een lappendeken

De Omgevingswet bundelt de regels voor de fysieke leefomgeving die voorheen verspreid stonden over 26 sectorale wetten, onder meer op het gebied van bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. Daaronder hangen nog vier algemene maatregelen van bestuur en één ministeriële regeling. Het doel is meer samenhang in het beleid, beter bruikbare regels en een flinke vereenvoudiging van het omgevingsrecht.

De invoering kende een lange aanloop. De wet zelf werd al in 2016 door de Eerste Kamer aangenomen, de Invoeringswet volgde in 2020. Daarna schoof de startdatum vijf keer op, vooral door problemen met het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Pas op 14 maart 2023 stemde de Eerste Kamer, met 41 stemmen voor en 29 tegen, in met 1 januari 2024 als datum van inwerkingtreding. Daarbij werden ook moties aangenomen over onder meer een integraal financieel beeld voor gemeenten, provincies en omgevingsdiensten.

Voor de vastgoedpraktijk is vooral de overstap van bestemmingsplan naar omgevingsplan ingrijpend. Volgens schattingen gaan circa 50.000 bestemmingsplannen en beheersverordeningen op in ongeveer 400 omgevingsplannen: één per gemeente. Op 1 januari 2024 ontstond in elke gemeente van rechtswege zo’n omgevingsplan. Het nieuwe deel daarvan is aanvankelijk nog leeg; het tijdelijke deel bevat de bestaande bestemmingsplannen, een aantal verordeningen en de zogeheten bruidsschat. Die bruidsschat bestaat uit rijksregels over onder meer geluid, geur, trillingen, lichthinder en externe veiligheid van bedrijven, die het Rijk aan gemeenten overdraagt. Gemeenten hebben tot 1 januari 2032 de tijd om hun tijdelijke deel om te zetten naar een volwaardig omgevingsplan.

Wat betekent het voor ondernemers met vastgoed?

Voor bedrijven die niets aan hun huisvesting of bedrijfsvoering veranderen, verandert er in de praktijk weinig. Bestaande omgevingsvergunningen blijven geldig en eerder gedane meldingen hoeven niet opnieuw te worden ingediend. Aanvragen die vóór 1 januari 2024 zijn ingediend en nog in behandeling waren, worden volgens het oude regime afgehandeld.

Wie daarentegen gaat verbouwen, uitbreiden of een pand een andere functie wil geven, moet vanaf 2024 het nieuwe Omgevingsloket gebruiken. Dat vervangt zowel het Omgevingsloket Online voor vergunningaanvragen als de Activiteiten Internet Module voor meldingen. In het loket komen de regels van gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk samen. De milieuregels voor bedrijven staan voortaan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), de opvolger van het Activiteitenbesluit.

Ook participatie krijgt een andere plek. Overheden moeten burgers en bedrijven betrekken bij de voorbereiding van een omgevingsvisie, omgevingsplan, projectbesluit of omgevingsverordening. Initiatiefnemers zijn niet verplicht om bij hun eigen plannen de omgeving te raadplegen, maar een gemeenteraad kan gevallen aanwijzen waarin participatie wél verplicht is. Dat betreft activiteiten die niet in het omgevingsplan passen en waarvoor dus een vergunning nodig is. Voor ontwikkelaars van bedrijventerreinen, logistieke hallen of transformatieprojecten kan dat betekenen dat het voortraject met omwonenden en andere belanghebbenden zwaarder gaat wegen.

Kwaliteitsborging en het digitale stelsel

Tegelijk met de Omgevingswet trad de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen in werking. Die moet de bouwkwaliteit verbeteren en brengt meer toezicht tijdens de bouw. Ondernemers moeten via het Omgevingsloket nagaan of hun bouwproject onder het nieuwe stelsel valt. De Wkb is in eerste instantie van toepassing op de eenvoudigste bouwwerken, de zogeheten gevolgklasse 1. Voor de bouw- en vastgoedsector betekent dat een nieuwe rol voor de onafhankelijke kwaliteitsborger en meer nadruk op dossiervorming bij oplevering.

De grootste zorg in de aanloop naar de invoering betrof het DSO. De Raad van State, ambtenaren van gemeenten en provincies, leden van de Eerste Kamer, softwareleveranciers en het Adviescollege ICT-toetsing waarschuwden herhaaldelijk voor tekortkomingen. Volgens Accountant.nl vrezen politici dat vergunningprocedures vastlopen en dat er fouten in vergunningbesluiten sluipen. Tweede Kamerlid Geert Gabriëls (GroenLinks-PvdA) wil op korte termijn een debat en verwacht dat de mailboxen van Kamerleden vanaf januari volstromen met klachten; de VVD steunt hem daarin.

Minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening gaat ervan uit dat de digitale knelpunten voldoende zijn opgelost. Om de invoering te bewaken is hoogleraar Kars de Graaf benoemd tot regeringscommissaris. Daarnaast rapporteert een evaluatiecommissie de komende jaren periodiek over de werking van het stelsel.

Wat volgt

Voor de vastgoedmarkt wordt 2024 een overgangsjaar. Ontwikkelaars en beleggers met plannen in de pijplijn doen er goed aan na te gaan of hun aanvraag nog onder het oude of al onder het nieuwe recht valt, en welke regels in het tijdelijke deel van het omgevingsplan van hun gemeente gelden. Op grond van artikel 22.6 van de Omgevingswet kunnen gemeenten regels uit het tijdelijke deel bovendien alleen per locatie als geheel overhevelen naar het nieuwe deel, wat het tempo van aanpassingen kan beïnvloeden.

De komende maanden moet blijken of het Omgevingsloket het verwachte aantal aanvragen aankan en of beslistermijnen worden gehaald. Het debat in de Tweede Kamer en de eerste rapportages van de regeringscommissaris en de evaluatiecommissie zullen daarover meer duidelijkheid geven. Ondernemers die vragen hebben over de gevolgen voor hun pand of bedrijfsvoering kunnen terecht bij hun gemeente, waterschap of provincie, en bij het Ondernemersplein van de KvK.

Bron: Accountant.nl – Omgevingswet raakt ook ondernemers
Extra bronnen: NJB – Omgevingswet treedt na jaren uitstel in werking op 1 januari 2024 · Stibbe – Inwerkingtreding Omgevingswet per 1 januari 2024 · Omgevingsweb – Van bestemmingsplan naar omgevingsplan
Beeld: “Tower cranes at sunset” by Edwin van Buuringen is licensed under CC BY 2.0.